突发！新州又搞大动作，买房、卖房都受影响！2026房价预测流出，买家心碎一地……

后花园2025年11月20日报道：

最近，为了改善市场环境，新州政府正在酝酿一项新的改革。

房产界要装“测速器”？

悉尼知名房产界人物Tom Panos近日警告，AI未来可能被用于严查经纪人给出“不切实际的报价区间”，就像给房屋交易装上“测速摄像头”一样。

本周，Minns政府确认了一项新计划，准备在新州进一步打击“低报价”行为，并已启动行业咨询，旨在全面提升房产行业的专业标准、提高房源透明度、增强买家信心。

这项改革主要针对那些在房源广告中给出远低于真实成交预期的误导性价格区间。根据提案，经纪人未来可能面临最高11万澳元罚款，或最高三倍佣金的惩罚。

对此，拍卖师兼行业培训师Tom Panos评论说，引入AI协助监管完全可行。

Panos说：“我几乎可以确定，已经有AI系统在后台运行了。”他同时警告经纪人必须严格遵守规则。

新州监管与公平交易部长Anoulack Chanthivong表示，不仅是买家，整个行业都普遍认为更严厉的低报价法律势在必行，以恢复信任、提升透明度。

他说：“我们的信息很明确——我们听到了大家的声音。我们已经制定了一揽子改革方案，正在与行业沟通，确保在消费者保护与行业可行性之间取得平衡。”

“新法律将确保NSW Fair Trading的Strata and PropertyTaskforce能够对广告和交易中的误导行为采取实质行动，净化市场环境。”

Chanthivong表示，此次改革旨在让房产交易更加透明，确保买家不会被不准确的价格区间误导。

他说：“通过提出更清晰的文件要求和更严格的处罚，我们让经纪人对低报价行为更难逃责。”

“新的信息披露声明和广告规范将帮助买家做出更准确的判断，减少时间和金钱的浪费——对于已深受生活成本压力的消费者来说，这是重大利好。”

在近期的一段房市总结视频中，Tom Panos明确表示，经纪人必须意识到“你说的、你做的一切都在被看见”。

他说：“所有正在看这段视频的房产经纪人，仔细听我说：你们必须以‘每50米都有一个测速摄像头’的心态来工作。”

Panos还提到行业合规的重要性，以及AI监测的可能性。

他说：“我非常确定，已经有AI在后台监测你给房源设定的价位，然后再看最终卖了多少钱，接着比对所有价格偏差超过20%的房源。”

“接下来，他们就会向你调档案。”

“我之所以这样说，是因为公平交易办公室这周已经调取了大量档案。”

“我必须提醒你们——做正确的事。”

之所以要监管交易环境，是因为最近的交易活动明显增多。随着需求的猛涨，澳洲房价也承受着持续不断的上行压力。

今天公布的一组房价预测，直接戳到了买家的心窝子。

最新房价预测：2026所有首府城市将全面暴涨

最新预测显示，到2026年底，澳大利亚各大首府城市的独立屋和公寓价格都将创下新高。

根据Domain今天发布的《2026 预测报告》（Forecast Report 2026），明年全国首府城市的典型独立屋价格预计将上涨6%，达到1,339,267澳元的新纪录。公寓价格也被预测上涨5%，达到新的中位数759,112澳元。

报告指出，扩大后的澳大利亚政府5%首付计划、更低的利率以及家庭收入改善，将在2026年上半年推动需求，从而加快价格上涨。

悉尼独立屋价格预计在2026年上涨7%，达到1,924,430澳元的中位数。墨尔本预计上涨6%，中位数达到1,170,168澳元。

Domain的首席研究与经济学家Nicola Powell博士表示：“我们的预期是，明年无论独立屋还是公寓价格都会继续上涨，我们的预测显示，到明年年底所有首府城市都将刷新历史最高价。”

报告指出，在独立屋方面，悉尼与墨尔本可能在2026年引领涨幅，因为这两个市场对现金利率变化更敏感。

Powell表示，到明年年底，“我们预测墨尔本的独立屋和公寓价格都将完全恢复”。

此外，报告预测阿德莱德独立屋价格在2026年上涨4%，堪培拉、珀斯和布里斯班预计各上涨约5%。

在公寓方面，预计2026年布里斯班涨幅最大，上涨7%，中位价格达到789,764澳元；其次是珀斯和阿德莱德，分别上涨6%与5%。

报告指出，由于可负担性压力推动更多买家转向价格较低的公寓市场，这些城市的公寓涨幅可能超过独立屋。

悉尼与墨尔本的典型公寓预计在2026年增长4%，堪培拉预计增长3%。

Domain的房价预测与澳大利亚四大银行的预测大致一致。

对于2026年，ANZ预测首府城市房价上涨5.8%，CBA预测4%，NAB预测6%，而Westpac 预测五大首府城市住宅价格上涨9%。

ANZ的经济学家Madeline Dunk表示，降息、首次购房者计划和住房供应不足正推动澳大利亚房地产市场的动力，但可负担性限制可能意味着未来涨幅较温和。

她说：“可负担性意味着我们不会看到几年前那样的涨幅。”她补充，越来越多外郊区域（较便宜）正出现更强劲的独立屋涨幅。

Powell预计，在2026年下半年，随着可负担性压力加大，房价涨幅将趋于放缓。

她表示：“最终会出现这样一种情况：借贷能力的增加会被不断上涨的房价迅速削弱。”

一些专家认为，利率降息幅度放缓，也可能使2026年的涨幅收窄。Canstar指出，四大银行中有两家预计现金利率将维持在3.6%。

AMP的首席经济学家Shane Oliver原本预测2026年房价将上涨8%–10%，但现在认为8%增长更有可能。

他说，糟糕的住房可负担性，加上储备银行在利率和通胀上更加谨慎、降息可能没有预期多，都是AMP下调预测的原因。

不过Oliver表示，仍普遍预期澳大利亚房价会继续上涨，只是速度“看起来会慢一些”。

与房价走势一致，预测显示2026年底首府城市租金也将创下新的历史高位。

在悉尼，独立屋租金预计上涨4%至每周815澳元的广告租金，而公寓租金预计上涨5%至792澳元。墨尔本独立屋租金预计上涨2%至每周595澳元，公寓上涨3%至597澳元。

澳大利亚住房与城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）的另一项研究发现，政府服务不足导致大多数临时移民依赖私人租赁市场。

研究负责人、南澳大学副教授Debbie Faulkner表示：“2021 年，仅1.6%的临时移民入住社会或社区住房，尽管他们的薪资常常不足以负担私人租赁市场。”

针对当前澳洲房市的可负担压力，近日，国际货币基金组织也提出了相关建议，另外还涉及了一些税改和福利改革，每一项都关乎澳人的钱包。

IMF点名澳洲，建议加税、涨GST、砍福利

澳洲可能需要一场全方位的税制大改革，内容包括重新引入矿业税、上调GST并削减多项税务减免，因为全国债务仍在持续攀升。

在最新的年度经济审查中，国际货币基金组织（IMF）对澳洲不断上升的联邦债务发出警告——总额将突破1万亿澳元，同时各州政府的开支也在持续扩大。

为了覆盖不断增加的债务，IMF呼吁政府推出大胆的税收改革，包括重新引入矿业税。

在Rudd-Gillard政府时期，矿产资源租税（Minerals Resource Rent Tax）对铁矿石和煤矿的“超级利润”征收30%的税率。但该税种在2014年被Tony Abbot政府废除。

除了矿业相关税项，IMF还呼吁提高GST等“间接税”，并取消部分所得税豁免。

IMF表示：“提升澳洲的增长前景，需要持续努力应对财政与结构性挑战。”

“全面的税制改革以及更高效的财政支出，有助于维持财政可持续性、增强经济韧性，并提升生产力。”

IMF指出，这些税收措施旨在弥补日益减少的个人和企业税收收入。

与此同时，IMF建议澳洲应削减某些领域的支出，例如国家残障保险计划（NDIS）和养老护理体系。

IMF还要求澳洲制定一套全国统一的财政协调策略，以应对不断增长的州与领地债务——这些债务主要来自基础建设、医疗和社会服务项目的支出增加。

IMF表示：“在联邦体系内开展财政协调至关重要，这能确保公平的成本分担以及高效的支出，尤其是在气候治理和税制改革等领域。”

IMF还指出，澳洲应重新审视房产相关税制，并通过增加住房供应来缓解住房危机。

“作为全面税改的一部分，各州和领地政府可考虑将房产交易印花税转向年度物业税，以提高土地与既有住房的使用效率。”

“影响住房需求与投资的税制安排也可重新检视，并将节省下的财政资源重新导入到新住房供应支持上。”

尽管提出了多项税务建议，IMF仍认为澳洲在后疫情时期成功实现“软着陆”——也就是在不引发经济衰退的情况下让通胀逐步回落。

根据IMF经济团队预测，澳洲的经济增长率将从2025年的1.8%回升至2026年的2.1%。

但影响澳洲增长前景的另一面，是全球经济不确定性。IMF指出，美国总统特朗普的关税政策或将损害澳洲的经济地位。

IMF表示：“全球贸易政策变化及不确定性升高，可能拖累需求与就业。国内方面，消费增长可能放缓，从而延迟私人部门需求的恢复，并推高失业率。”

后花园有话说：整体来看，新州监管收紧与2026房价全面上扬的预测，呈现出一种“越查越涨”的市场矛盾。一方面，政府通过AI监控、重罚低报价，希望恢复公平交易，让买家不再被误导；另一方面，降息预期、首付计划扩容、供应不足等结构性问题，依然推着房价继续走高。短期内，监管能提升透明度，却难以撼动供需失衡的大趋势。对于买家而言，2026年的关键是：利率回落的窗口期可能很短，而房价上涨的压力却更持久。市场会涨，但分化会更明显，越可负担的区域预计会涨得越快。