刚刚！澳洲房市释放危险信号，专家给出最新应对策略！

后花园2025年12月8日报道：

在短期内几乎不可能再降息、房价却一路飙升的大背景下，购房者被建议先冷静评估自身状况。

澳大利亚储备银行（RBA）在11月连续第二个月将现金利率维持在3.60%不变，行长Michele Bullock指出经济中依然存在持续的“超额需求”。房地产市场正是这一点最明显的地方。

11月全国房价上涨0.5%，将年度涨幅推高至8.7%——为2024年5月以来最快增速。来自悉尼的Mortgage Choice经纪人Terrence Hammond警告：“需求确实在上升，租赁空置率仍在历史低位。在供应问题没有解决之前，价格大概率会继续走高。”

随着9月季度通胀数据远超预期，本周年度最后一次利率决议的市场预测已连续数周转向悲观。消费者物价指数（CPI）季度上涨1.3%，年涨幅达到3.2%。

通胀水平明显高于RBA的2%-3%目标区间，并预计将一直维持至2026年年中。

上周早些时候在堪培拉向参议院经济立法委员会作证时，Bullock承认RBA对通胀的掌控正在减弱。

她坦言：“董事会的核心任务，就是让通胀可持续地回到目标区间。我们做到了吗？没有，我们还没做到，我们必须继续努力。”

截至12月4日，市场对本次利率按兵不动的押注高达94%，但加息的声音也开始出现。

银行方面也开始收紧预期，固定利率产品纷纷锁定并上调。目前所有主要银行都一致认为，借款人要到明年才可能看到降息的影子。

REA Group的经济主管Angus Moore表示：“高于预期的通胀推迟了RBA的降息时间，甚至让人怀疑是否还会再降。虽然市场仍认为明年中期有不错的降息机会，但一切都取决于通胀，这是RBA目前最关注的指标。”

RBA同样会关注不断上升的失业率，9月失业率已达到4.5%。如果这一趋势持续，未来降息将更有理由。

不过，Moore提醒失业率“每月可能会大幅波动”。

他说：“目前的水平相较过去50年的常态仍属偏低，鉴于RBA如此专注于通胀，我们必须看到失业率出现更明显的恶化，RBA才会改变关注点。”

买家FOMO情绪推高市场

联邦政府于10月1日扩大的Home Guarantee Scheme允许更多首次购房者仅用5%首付即可购房，Hammond表示，这已经对市场产生明显冲击。

“过去两个月我看到需求明显上升；现在的竞争非常激烈。原本不符合资格的买家提前抢跑，担心房价上涨；符合资格的买家则赶紧在房价进一步走高前出手。”

随着政策全面实施，他提醒市场将面临更高温度。“买家越多，竞争越激烈，房价就会被继续推高。”

投资者也被这种FOMO情绪带动。

“我的投资客户都想在更多买家入场之前赶紧买。”

尽管如此，他仍提醒不要盲目追逐短期利润。

“如果你负担得起，其实从来没有‘坏时机’买房。关键是要有能力长期持有，因为真正的收益来自长期。”

对于希望换房、卖房或再融资的借款人来说，随着期待已久的Help to Buy计划正式推出，他们也将面对更多竞争。从12月5日起，低收入家庭可与联邦政府建立共有产权关系，只需2%首付即可购房（但有价格上限），并可豁免贷款保险（LMI）。

与贷款机构谈判

即便本周RBA不降息，房贷人仍有空间与贷款机构谈判。

Hammond表示，在购房和再融资需求强劲的情况下，贷款机构仍在激烈竞争。

“银行为了抢客户、留客户，现在有很多不错的利率。如果你很久没检查过自己的贷款利率，现在正是与银行沟通、争取更好利率的好时机——或者让经纪人替你谈判。”

他也建议多做比较。

“经纪人能告诉你市场上能拿到的利率，有时还能帮你争取到比银行公开报价更优惠的利率。”

房主若因房价上涨而获得更高房屋净值，也可能符合更低利率条件。“房价上涨会降低你的贷款价值比（LVR），从而降低银行对你的风险评估，这意味着你有机会获得更好的利率。”

保持谨慎

不论利率如何变化，Hammond提醒购房者在上涨行情中保持谨慎。

他说：“RBA的动作不应该决定你现在是否入市。”

“在做任何重大决定之前，先看看自己的现金流，确保你能负担得起并能够长期持有这套房子。”