ANZ在内，多家澳洲大行官宣加息！悉、墨房价暴涨名单出炉，明年或有重大转折？

后花园2025年12月4日报道：

随着2025年进入尾声，房市也迎来了强势收官。

从一系列的房市数据来看，澳洲房市在2025年成功实现了逆势反弹——在高企的住房负担压力和生活成本困境下，全年迄今仍录得7.7%的增长，超过过去10年的平均水平。

2025全澳房价至少上涨8%，低价区成主力

Cotality发布的年度《Best of the Best》报告，对全澳增长最快、租金回报最高或入市门槛最友好的城区进行全面梳理，揭示了推动本轮复苏的核心区域。

Cotality预计全国住宅价值将在2025年底至少上涨8%。Cotality Australia的研究主管Eliza Owen表示，这一结果说明了在艰难开局后市场环境发生的快速变化。

Owen说：“市场在2025年初承受巨大压力。住房负担指标创下新高、贷款偿付能力紧绷、房价增速停滞。但随后，随着降息、通胀回落及供应不足，竞争重新升温，推动市场出现超预期的强劲反弹。”

年内三次降息、5%首付政策的扩大、持续偏低的挂牌量，共同支撑了复苏势头。到11月，住房市场已连续三个月录得至少1%的月度涨幅，总市值触及12万亿澳元新高。

Owen指出，这轮反弹在低价市场和部分地区最为显著，因为买家能更快响应宽松的信贷环境。

她表示：“在供应紧缺的条件下，即便是温和的需求也足以推升房价。对于承受生活成本压力的购房者而言，更便宜的区域仍在可及范围内，因此涨幅也更明显。”

悉尼仍是全澳房价天花板

2025年，悉尼顶级富人区继续以独立行情运行，豪宅市场与全国其他地区的差距进一步拉大。

Point Piper以1730万澳元的独栋住宅中位价领跑全国，公寓中位价也超过310万澳元。Bellevue Hill、Vaucluse、Tamarama和RoseBay等传统高端区紧随其后。

Owen表示，悉尼顶级市场的抗压能力与其他地区的负担压力形成鲜明对比。

2025年悉尼房价涨幅最大的城区

她说：“虽然2025年全国都在与住房可负担性问题抗衡，但高端市场依然按照自身周期运行。它们对借贷成本和库存波动极不敏感，因此走势往往与整体市场分化。”

Mosman全年录得全国最高的独栋住宅销售总额，达15.8亿澳元，共完成229笔交易，显示即便在偿付能力受限的一年，高端市场仍维持着庞大的成交规模。

低价区涨幅最亮眼

2025年，西澳在独栋住宅涨幅中占据主导。Kalbarri上涨40.2%至515,378澳元，Rangeway上涨32.2%，Lockyer上涨32.0%。

公寓市场也出现类似趋势，Queensland中价区表现突出，如Cranbrook上涨29.3%，Wilsonton上涨26.9%。

Owen强调，这些区域的表现反映了贷款能力受限时期，低价市场的关键作用。

她指出：“低价区域为具备偿付能力但预算有限的买家提供了入场机会。一旦降息开始传导，需求就在房价仍有上涨空间的区域迅速恢复。”

“在西澳和昆州，投资者需求同样强劲，这两个州新增投资房贷占比分别达到38.3%和41.1%。”

珀斯、布里斯班与达尔文领跑首府城市

达尔文在截至目前录得17.1%的涨幅，成为2025年涨幅最强的首府城市，布里斯班和珀斯紧随其后，构成表现最亮眼的三座城市。

涨幅最快的首府城市独栋住宅区为珀斯的Mandogalup，上涨33.0%至944,609澳元。达尔文多处入市门槛在60万澳元以下的城区，也因相对友好的价格而推动价值增长。

2025年珀斯房价涨幅最大的城区

最便宜的首府城市独栋住宅区集中在Greater Hobart，例如Gagebrook、Herdsmans Cove和Bridgewater，中位价均低于45万澳元。阿德莱德和达尔文为公寓买家提供了一些最具性价比的选择，中位价从阿德莱德的Hackham低于25万澳元，到达尔文的Karama约328,416澳元不等。

区域市场的最大涨跌

西澳和昆士兰的强劲上涨与部分区域市场的下跌形成对比。

Millthorpe（NSW）独栋住宅价值下跌11.6%，Tennant Creek（NT）下跌10.5%。部分公寓市场亦出现年度下跌，包括South Hedland（-14.1%）和Mulwala（-11.8%）。

Owen表示，这些差异源自供应、人口流动及本地需求等因素的不同表现。

她说：“一些区域仍受益于相对可负担性和紧张的租赁市场，另一些则在消化此前的快速上涨或面对本地经济活动变化。”

资源型小镇的租金回报居全国之首在西澳和昆士兰的资源带，租赁需求持续强劲。在供应有限、就业基础稳固、短期工人数量庞大的背景下，这些区域录得全国最高的租金回报。

位于Pilbara的Newman独栋住宅租金回报率高达12.6%，主要受铁矿石产业带动。靠近金矿区的Kambalda East以12.2%紧随其后，受镍与黄金业务支撑。

公寓回报更为亮眼，South Hedland以17.8%领跑全国，Newman达14.3%，Pegs Creek为13.2%，反映了公寓供应极度有限而工人需求旺盛。

Pegs Creek全年独栋住宅租金上涨23.5%，Rockhampton City的公寓租金上涨21.1%。

2025年墨尔本房价涨幅最大的城区

2025年布里斯班房价涨幅最大的城区

2026年展望：约束因素将继续主导

预计2026年市场将更趋温和，贷款能力、可负担性及信贷审核将对需求形成一定约束。

全国挂牌量仍比五年平均水平低18%，新房供应依旧落后于家庭形成速度，结构性失衡仍是支撑2025年行情的关键因素。

但Owen提醒，这种结构性紧缺本身不足以支撑明年再度出现同等力度的涨幅。

她表示：“供应依然紧张，但需求环境正在变化。通胀预期被上调、利率预期随之调整，加上更严格的贷款审核，都会在库存偏低的情况下抑制买家行为。”

“低价市场或许仍有相对更好的表现，因为它们对信贷条件更不敏感，但整体涨幅大概率将比2025年更为温和。”

在房价上涨的同时，澳洲的经济基本面也依然强劲。最新的GDP数据显示，澳洲经济正迎来快速上涨，而背后推手之一正是买房需求的攀升。

澳洲经济突然飙升，背后推手竟是买房

统计局的数据显示，澳大利亚的数据中心与住房投资激增，正推动经济增速攀至两年来最快水平。

澳大利亚统计局周三公布数据显示，在截至9月的一年里，全国GDP增长了2.1%，

这一增幅略低于经济学家此前预测的2.2%，但持续强劲的消费者支出与企业投资，仍显示出经济脉搏的良好韧性。

本季度GDP环比增长0.4%，低于上个月上调后的0.7%。不过，下降主要源于企业为满足出口需求而动用库存，以及进口增加所致。

Oxford Economics Australia的分析师Harry Murphy Cruise表示，若排除库存和进出口因素，三个月内的国内需求劲升1.2%。

这一年度增速是自2023年9月以来最快的，也高于澳大利亚储备银行在11月经济预测中所预估的2%。此外，家庭消费增长0.5%，若非部分烟民从合法烟草转向非法烟草，增幅本可更高。

MurphyCruise表示，这些数据证明澳大利亚经济依旧稳健。

他说：“经济甚至稳健得有点过头了，这对RBA来说反而是个麻烦。”

“在通胀回升、内需动能加强的情况下，央行的压力正在加大。短期内降息基本不可能，下周是否会加息来‘掐灭’通胀，也不能完全排除。”

Deloitte Access Economics的负责人Pradeep Philip指出，难题在于经济“限速”正受生产率不足所拖累。

他说：“唯一的出路，是通过改革提升经济供给能力，推动生产率增长。”

本季度劳动生产率上升0.2%，但单位劳动力成本（RBA密切关注的通胀关键成因）在截至9月的一年里仍上涨了4.9%。

与此同时，私营部门继续接棒公共部门，成为经济增长主要推动力。ABS国民账户主管Grace Kim表示，机械与设备投资增长7.6%，主要反映数据中心的持续扩张。

“这很可能与企业积极布局人工智能和云计算能力有关。”

在RBA连续三次降息后，投资者重新涌入住房市场，也带动了建筑业和房地产相关活动的增长。

联邦财长Jim Chalmers表示，企业投资与住房投资的强劲回升是此次数据中“最值得关注的亮点”。

他说：“这是一份积极、令人鼓舞的成绩单，说明我们在经济上正共同取得实质性进展。”

政府支出也因可再生能源与水利基础设施项目而反弹。公共投资在本季度增长3%，扭转了此前三个季度下跌3.5%的局面。

但公共需求的回升也引来反对党的抨击。影子财长Ted O'Brien指责Albanese政府“大肆花钱”，推高了物价。

在人均维度上，经济增速在本季度保持持平，人口增速为0.4%。

目前，经济合作与发展组织（OECD）上调了澳大利亚的经济预测，预计GDP将在2026年与2027年分别增长2.3%。

多家大行突然加息，背后释放一个重要信号

在经济韧性突出，购房需求强劲的背景下，央行将面临严控通胀的巨大压力。另外，本周还有多家银行上调定存利率，这也说明市场认定货币政策将维持不变，甚至还有进一步的加息风险。

今天，ANZ和Macquarie——澳大利亚两家最大银行之一——双双上调了旗下顶级定期存款利率。本周已有多家银行提前行动，为澳大利亚储备银行（RBA）本年度最后一次现金利率决议“抢跑”。

ANZ将其八个月期最高利率上调0.25个百分点至4.25%。与此同时，Macquarie也对多个期限的定存利率上调最多0.25个百分点，目前其6个月、9个月和12个月定存利率均达4.25%。

其他四大行中的Commonwealth Bank和NAB早在11月就已上调定存利率，分别上涨0.20和0.30个百分点。

Canstar的数据显示，过去一周市场整体定期存款利率呈上行趋势，共有10家贷款机构上调了34项利率，平均涨幅为0.23个百分点。

同期仅有两家机构下调定存利率，平均降幅仅0.07个百分点。

值得注意的是，Westpac仍是唯一一家顶级定存利率尚未“破4”的大行，其11个月期最高利率仅为3.90%。

Canstar的发言人Laine Gordon此前表示，随着家庭存款升至1.68万亿澳元新高，各家银行调高利率更多是为了争夺新客户，而非单纯“奖励储户”。

她说：“这些上调本质上是吸引客户的策略。家庭存款创历史新高，各家银行都在抢更大的一块蛋糕。”

“定存市场一直像一场‘蛇梯棋’，利率随着银行调整资金成本和竞争策略而不断升降。”

加息背后传递的重要信号

Gordon补充说，当前市场的变化反映出一种“适应预期”的行为，即RBA可能至少到明年初都不会再次加息或降息。

过去两个月内已有18家贷款机构上调至少一项固定利率，其中包括Westpac和Macquarie。

提供低于5%固定利率的机构数量也在快速减少，目前仅剩36家，而一个月前还有46家。

各大银行一致否定RBA进一步降息的可能

在银行普遍调整利率的同时，各大行也基本排除官方现金利率进一步下调的可能性。

RBA将于下周召开今年最后一次会议，市场普遍预计现金利率将继续维持在3.60%不变。

本周，ANZ成为最新一家预测当前周期不再降息的四大行，与Commonwealth Bank和NAB保持一致。ANZ认为现金利率将维持在高位“相当长一段时间”。

ANZ澳大利亚经济主管Adam Boyton表示：“考虑到近期的通胀压力，我们不再预计RBA会在2026年上半年进行最后一次降息。”

数据显示，10月份通胀率升至3.8%，同期核心通胀升至3.3%。最新国民经济账户显示，澳大利亚9月当季经济增长4%，全年增长2.1%。

Commonwealth Bank的经济学家Belinda Allen表示，她预计现金利率将在12月会议后保持不变，并在2026年全年持续按兵不动。

她说：“我们预计12月会议的措辞会进一步偏向鹰派。”

“如果2025年第四季度的修正均值通胀高于预期，RBA可能会在2月更进一步，将讨论重点转向潜在加息。”

后花园有话说：在房价与经济双双走强的当下，澳洲楼市的逻辑正悄然变化：低价区和资源型城市成了本轮行情的真正发动机，投资者重新上车，既托高了资产价格，也在为GDP“打工”。但另一面是，通胀回升、银行加码利率、RBA降息预期熄火，都预示着明年的市场节奏大概率将从“猛涨”走向“慢牛分化”。