屋主赢麻了！悉尼房价翻倍速度大揭秘：有人26年才涨一倍，有人4年就翻番！
后花园 新西兰 8月25日 报道："房价每十年翻倍"这一传统说法在悉尼房地产市场面临着现实的挑战。根据Cotality最新发布的数据分析，悉尼房地产市场呈现出令人意外的分化格局，不同类型物业和不同区域的价值增长速度存在巨大差异。
根据Cotality的数据，悉尼房屋中位价值翻倍至1,525,956澳元用了10.9年，基本符合传统预期。然而，公寓的表现却大相径庭，需要16.1年才能翻倍至868,341澳元。这一显著差异背后反映的是澳大利亚房地产市场的深层结构性变化。
首府城市中，房价翻番所需要的时间（住宅）
首府城市中，房价翻番所需要的时间（公寓）
土地稀缺性驱动价格分化
Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy对这一现象提供了专业解读。她指出，房屋价值主要由其所在的土地驱动，而土地正变得越来越稀缺。"公寓与土地没有强烈的关联性，"Ezzy解释说，"你可以通过向上建设来增加公寓供应，而无需增加土地面积。"
这一分析揭示了悉尼房地产市场的核心逻辑：在土地供应有限的情况下，独立房屋因其稀缺性而价值增长更快，而公寓由于可以通过增加楼层来扩大供应，其价格增长相对缓慢。
Ezzy进一步指出，过去十年强劲的公寓开发对公寓价值造成了下行压力。
她说："一些投资级物业需要一些时间才能被市场吸收，这意味着即使它们处于较低的价格点，也没有那么快翻倍。"
公寓价值增长最慢区域分析
数据显示，公寓价值翻倍最慢的区域呈现出有趣的地理和经济特征。位于上北岸的Warrawee以26.3年的时间达到112万澳元，成为公寓价值增长最慢的区域。紧随其后的是Beecroft(25.8年)和Hunters Hill(24.3年)。
令人意外的是，这份慢增长名单中既包括了富裕区域，也包括了更实惠的郊区。排名第四的是位于西悉尼的Newington，需要24.1年才能实现翻倍。
TOP 20房价翻番速度最慢的城区（公寓）
这种现象反映了悉尼房地产市场的复杂性。一些拥有充足公寓供应的区域，如Parramatta和Ryde，记录了较慢的公寓价值增长，超过20年才能翻倍。这表明供应量对价格增长速度具有直接影响。
房屋价值增长的区域差异
在独立房屋市场中，价值增长最慢的是Terrey Hills，需要24.2年才能达到2,613,092澳元。KPMG规划和基础设施经济学总监Terry Rawnsley对此现象提供了深入分析。
TOP 20房价翻番速度最慢的城区（住宅）
"这些地方的住户，其中位年龄是47岁(基于2021年人口普查)。这些地方相当安静，而且距离CBD较远，"Rawnsley说，"人口统计加上就业机会的匮乏使得这些郊区的价值增长相当缓慢。"
这一分析揭示了影响房价增长的多重因素：人口结构、地理位置以及经济活跃度都是关键变量。
快速增长区域的成功秘诀
与慢增长区域形成鲜明对比的是，悉尼也有一些房价增长极为迅速的区域。位于外西南的Menangle Park以4.4年的时间达到1,147,929澳元，成为房屋价值翻倍最快的区域。
TOP 20房价翻番速度最快的城区（住宅）
紧随其后的是位于Blacktown地方政府区域的Melonba(5年)和Leppington(5.8年)。有趣的是，豪华市场也在快速增长名单中占有一席之地，包括Clontarf(6.4年，498万澳元)和Bellevue Hill(9年，1060万澳元)。
Ezzy对快速翻倍区域的特征进行了分析："我们倾向于在以开发为中心的区域看到更强劲的价值上涨。"
价格基数效应的重要性
专家们一致认为，价格基数对翻倍速度具有决定性影响。正如Ezzy所指出的："从561,996澳元(Menangle Park在2021年2月的房屋中位价值)翻倍要比从500万澳元翻倍容易得多。"
KMPG的Rawnsley对此表示赞同，他说："Menangle Park和Melonba是新郊区，所以通过建设过程，你实际上在确立市场是什么。早期有一个较低的价格点，但随着郊区的发展，价值开始相对于悉尼其他地区正常化。"
公寓市场的亮点区域
在公寓市场中，也有一些表现突出的区域。Central Coast的Ourimbah以10.3年的时间实现翻倍，成为公寓价值增长最快的区域，其后是Warriewood(10.8年)和Little Bay(10.9年)。
TOP 20房价翻番速度最快的城区（公寓）
Ezzy和Rawnsley都认为，这些郊区为进入海滨市场提供了更实惠的入口。然而，Rawnsley也发出了警告，认为更实惠的郊区由于需求增加很快就会变得不那么实惠。
住房负担能力的挑战
"在COVID之前，我们有那些增长区域，你可以花50万到70万澳元买到一套独立房屋，这对于租房或购房的教师、护士和关键工人来说是合适的价格点，"Rawnsley说。"这种情况帮助劳动力在悉尼继续运转。"
"现在我们面临这样的情况：即使是那些更实惠的郊区也超过了110万澳元，这使得中等收入者也很难找到可购买或租赁的房源。"
这一观察揭示了悉尼房地产市场面临的根本挑战：即使是传统上被认为"实惠"的区域，现在也超出了许多中等收入家庭的承受能力。
供应短缺的结构性问题
悉尼大学城市主义副教授Dr Laurence Troy从更宏观的角度分析了这一现象。他认为住房短缺反映在数据中："住房存量没有增长，特别是在悉尼的内环和中环郊区。另一方面，正在增长的是公寓。房屋变得更加稀缺，因为我们没有建造更多房屋，所以看到价值上涨。"
这一分析指出了悉尼房地产市场的核心矛盾：在人口持续增长的情况下，住房供应特别是独立房屋的供应没有相应增加，导致价格持续上涨。
市场参与者的真实体验
数据背后是真实的市场参与者。Dilbag Singh Jivan正在出售他位于Catherine Field的房屋，这是悉尼房价翻倍第十快的郊区，用了8.8年达到1,199,380澳元。
这位建筑商以175万到185万澳元的价格指导挂牌出售这套两层房屋。"我被这个地区的性价比以及靠近公园和商店所吸引，"他说。
他的代理中介Ray White Macarthur Group的Sammy Singh表示，需求的最大驱动力是负担能力。
他说："有很多升级住房的买家以及选择有限的首次购房者来询盘，他们来自悉尼各地，包括Hills区和Bankstown。"
这个案例生动地展示了悉尼房地产市场的现实：即使在相对实惠的区域，房价也已经达到了相当高的水平，但仍然吸引着来自全市各地的买家。
