“买得起房”还是“贷得起命”？澳洲年轻人被逼上杠杆

后花园10月20日报道

澳大利亚的房地产市场，正越来越依赖高风险贷款来支撑。分析指出，随着降息带动银行放宽放贷标准，更多购房者以极低首付（不足5%）入市——这或将让他们在未来付出更高代价。

根据 APRA（澳大利亚审慎监管局） 的最新数据，低于5%首付的房贷规模在截至8月的一年内飙升至创纪录的 142亿澳元，较2019年水平暴涨167%。这类超高贷款价值比（LVR）房贷如今占澳大利亚贷款总额的 2.1%。

值得注意的是，这一增长还发生在政府扩大“首次置业担保计划”（First Home Guarantee）之前。该计划允许首次购房者仅凭极小首付即可购房，并免缴贷款保险。

专家警告，新政策可能导致越来越多买家几乎没有自有房产权益（equity），却背负沉重贷款。即便在政策扩大前，低首付贷款已是房贷市场增长最快的领域，过去一年增长了 20%，高于整体贷款市场 15% 的增幅。

投资机构 Our Top 10 首席执行官 Simon Ma 表示，这反映出银行对风险的态度正在转向宽松。“银行显然愿意承担更多风险，以在竞争激烈的市场中抢夺客户。”他说，并提醒低首付购房者要清楚风险所在。

“5% 的首付意味着你要为更大额的借款支付利息，每月还款更高，整个贷款周期内的利息支出可能比传统的80%贷款多出数十万澳元。”

Ma 还指出，不少购房者误以为政府会为他们补足首付差额。“现在市场对这类 5% 首付贷款的兴趣非常高，但很多首次购房者错误地认为政府会补齐剩下的15%，让他们的贷款变成80% LVR，”他说，“实际上，他们仍需贷款房价的95%，政府只是提供担保，免除了贷款保险（LMI），但贷款金额并没有减少。”

房地产数据平台 Bright Agent 的分析显示，澳大利亚四大银行对95% LVR贷款收取的利率“极高”。以 CBA（联邦银行） 为例，20%首付贷款的利率为 5.39%，但5%首付产品的利率高达 6.99%——意味着一套100万澳元的房产，每月可能多付1800澳元利息。

Westpac（西太平洋银行） 的 Flexi First Option 房贷产品，70%-80% LVR利率为 5.34%，而超过80%（包括95%）的贷款利率升至 6.09%。

Bright Agent 联合创始人 Aaron Scott 批评称，这种利差属于“价格剥削”。“5%首付计划本应帮助澳大利亚人进入住房市场，而不是帮助银行扩大利润空间，”他说，“这种利率差距是全国性、跨世代的价格剥削。”

金融比较网站 Canstar 研究主管 Sally Tindall 表示，高LVR贷款的总额确实在上升，但目前占比相对稳定。“随着更多首次购房者利用扩大的首房担保计划，这类贷款的比例可能在未来几个月开始上升，”她说。“很多人可能会借到5%的上限，但因为免去了贷款保险，也能避免一些更极端的高风险贷款。”