房市警报！澳洲再创全球最“劝退”投资环境！5年流失$81亿外资......

后花园2025年10月29日报道：澳洲房产市场的“全球金主”们，正被各州政府的土地税附加费挡在门外——原本可能流入上百亿澳元的海外投资，如今被税制“劝退”。澳洲地产协会（Property Council of Australia）最新报告揭示了这一问题的严重程度。

土地税附加费让海外投资却步

研究显示，维州、昆州与新州对外国投资者征收的商业与住宅物业土地税附加费，未来五年将阻止高达81亿澳元的海外机构投资流入澳洲房地产市场。目前，除了联邦政府外资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）征收的费用外，各州和领地政府还会对外国买家征收额外的年度土地税附加费。

昆士兰和维多利亚是仅有的两州对商业地产（包括写字楼、长租公寓、学生公寓等）征税。

澳洲地产协会执行董事Torie Brown直言：“是时候彻底取消这些税，让全球投资者重回澳洲市场。”

她指出：“这些税最初是为了限制外国人买下他们并不居住的二手房，但如今却严重阻碍了澳洲住房和商业地产新供应的资金流入。”

若取消附加税，五年可增81亿投资

该协会估算，如果昆州、新州与维州取消附加税，到2030年可为市场带来81亿澳元的额外投资，其中约70%将流向维州——Brown称维州目前的税制最具“劝退力”。

虽然维州在个人层面的海外住宅买家数量全国领先，但国际机构投资（如养老金基金和资产管理公司）在2021至2024年三年间骤降53%。Brown表示，维州自2024年1月起将“缺席业主附加税”（absentee owner surcharge）翻倍至4%，令全球投资者纷纷止步。

她举例说：若一位海外投资者在维州购买一栋价值5000万澳元的写字楼，每年需缴纳约330万澳元土地税；而在新州，同样的投资仅需缴100万澳元。

“越来越多的人在谈到维州时，用上了‘无法投资’这个词。”Brown说，“全球投资者在投放资本时最看重政策的稳定性，但维州政府不断调整税收政策，让项目风险难以评估。”

她指出，这导致包括大型住宅、写字楼、学生公寓及工业地产在内的众多潜在项目都被迫搁置。

“新型住房”受冲击最深

Brown强调，全球机构投资正越来越关注新型住宅业态，如长租公寓、学生宿舍及共居型养老社区等。

“这些住房形态在澳洲还处于起步阶段，我们需要各类新住房来提升供应，缓解对现有住房的压力。”

不过，MSCI研究员Ben Martin-Henry指出，2025年海外买家对澳洲商业地产的兴趣有所回升。

他说：“主要是悉尼市场带动，但墨尔本也有回暖。墨尔本上季度的交易略高于去年，但仍处于2024年非常低的基数上。”

Martin-Henry同意维州的税制确实拖慢了投资，但他补充称，写字楼空置率上升（源自前几年供应过剩）及居家办公趋势，也是导致放缓的重要因素。截至2025年7月，墨尔本CBD的空置率为全澳最高。

外资是否推高房价？

K&L Gates律所合伙人Matthew Cridland表示，确实有人支持对外国投资加以限制，认为外资需求会推高本地房价。麦考瑞大学住房与城市研究中心（Macquarie University Housing and Urban Research Centre）10月的调查发现，35岁及以上的澳洲人认为移民与人口增长是住房危机的主要原因。

不过，Cridland指出：“反对者认为，根据FIRB规定，外国买家只能购买新建住宅，无法购买现有存量房。”

法律挑战与高院判决

2024年5月，来自德国和新西兰的投资者曾在澳洲高等法院提起诉讼，质疑这些附加税违反国际税收协定中的“非歧视条款”。该条款要求，签署协定国家的公民在澳洲不应被区别对待。

Cridland称，这其实是一个“此前无人注意的宪法性问题”，让部分外资投资者认为他们无需支付针对海外买家的附加税。

高院最终裁定，这些税确实与国际协定相冲突。随后，澳洲政府在2024年立法确认，州级税收优先于“非歧视条款”，并追溯适用，意味着投资者无权获得退款。

维州财政厅长Jaclyn Symes的办公室对此未予置评。