史无前例！澳洲房市大杀器登场，DTI引入时间确认！房价或提前暴涨？市场已给出信号……

后花园2025年11月27日报道：

对于房地产市场来说，一场新的变革正在到来。

今天，APRA（澳大利亚审慎监管局）首次宣布将对高债务收入比(DTI)贷款设限，以作为未来的“护栏”，并预告更多潜在限制。APRA主席John Lonsdale表示，随着对家庭高负债的担忧加剧，监管机构正运用手中工具，从系统层面降低金融稳定风险。

他说：“过去，家庭债务上升往往伴随更高风险贷款和房价快速上涨。”

“目前风险累积的迹象主要集中在高DTI贷款，尤其是投资者。”

数据显示，今年9月季度投资者贷款占比超过40%，接近近年来的峰值。

澳洲联邦银行(CommonwealthBank)CEO Matt Comyn上周在议会中也指出，作为全国最大银行，他们认为目前的住房贷款水平——尤其是投资者贷款——已经不可持续。

DTI新规将于2026年生效

值得一提的是，随着新规将在明年初落地，投资者可能在圣诞节前掀起一波“抢贷潮”。

按照规则，自明年2月1日起，各银行不得让六倍以上的DTI贷款占其新发放贷款的20%以上。

这一限制将分别适用于银行的自住贷款与投资贷款组合。APRA指出，目前只有极少数机构的投资者高DTI贷款接近上限，但新设的“速度限制”将成为一种“护栏”，预计对投资者影响更大，因为他们通常借贷比例更高。

APRA负责人也向大型银行发出警告：如果市场走向不如预期，监管会进一步收紧。

Lonsdale说：“如果我们看到宏观金融风险明显上升，或贷款标准恶化，将考虑追加限制，包括专门针对投资者的措施。”

今年下半年来，监管层一直承受压力，外界普遍认为风险贷款正在累积。

此前，Macquarie Bank在上月底停止向通过信托结构借款的房产投资者提供贷款；Commonwealth Bank随后也采取类似措施，在其经纪渠道限制这类新客户贷款。

新州房贷经纪人Nathan Linton表示，银行明显想抢在监管进一步收紧前提前布局。

“他们希望避免将来APRA开罚单，或被认为对激进贷款策略视而不见。”

目前来看，APRA此次动作仍属“轻触式”干预，目标是在市场中增加一些谨慎因素。这也是监管部门首次对房贷设置DTI上限。

Lonsdale表示：“虽然投资者活跃度提高会放大房贷和房价周期，影响金融稳定，但目前我们还未看到类似以往那种全面风险积累，也没有出现贷款标准恶化。”

“但我们也看到，当利率处于低位或持续下降、借款人不断加杠杆、银行为争夺房贷市场激烈竞争时，风险可能迅速累积。”

APRA仍要求银行施加房贷偿付能力缓冲，以确保借款人即便利率上升3个百分点也有还款能力。而结合昨日的新一期通胀数据，市场预测利率的下一步动作，很可能是继续上行。

以下是APRA公布调整的完整声明：

澳大利亚审慎监管局(APRA)确定将对高债务收入比(DTI)住房贷款设限，以预先遏制金融体系中住房相关风险的累积。

尽管整体银行贷款标准仍然稳健，但随着利率下行、住房信贷增速高于长期平均水平、房价继续上涨，APRA注意到近期较高风险贷款有所增加。

叠加仍具韧性的劳动力市场，这些趋势暗示金融风险周期正在发生变化，如果不加以控制，可能导致脆弱性累积，进而削弱银行体系和家庭部门的财务韧性。尤其是高DTI贷款开始回升，虽基数较低，但主要来自投资者贷款。预计这一趋势将继续上升，而本已偏高的家庭债务水平可能进一步扩大。

基于以上动态，APRA决定启动DTI贷款限制，以遏制高DTI贷款带来的住房风险，此举获得金融监管委员会的支持。

自明年2月1日起，所有ADIs（获授权存款机构）在新发放住房贷款中，最多只能有20%为DTI六倍及以上的贷款。该比例将分别适用于自住贷款和投资者贷款。

整体来看，目前大多数机构并未触及上限，因此短期内不会明显影响借贷者的信贷可得性。只有少数机构在投资者高DTI贷款方面接近限制线。如果未来高DTI贷款比例逐步逼近20%，此限制将成为“护栏”，投资者将首当其冲——因为他们通常借贷比例更高。

主席John Lonsdale表示，APRA不会等到住房风险堆积后才行动。

“APRA的宏观审慎工具旨在从体系层面缓解金融稳定风险。长期以来，APRA关注的关键结构性风险之一便是家庭高杠杆。过去，债务上升往往伴随着更高风险贷款和房价快速上涨。”

“目前风险的主要集中点在高DTI贷款，尤其是投资者。通过现在启动DTI限制，APRA希望提前遏制此类风险，并增强银行和家庭部门的韧性。”

“虽然强劲的投资者活动可能放大房贷与房价周期，影响金融稳定，但目前我们尚未看到类似过去那种全面风险扩散，也未出现贷款标准恶化的迹象。”

“但我们也看到，当利率处于低位或继续下降、借款人不断加杠杆、银行为争夺房贷市场加剧竞争时，风险可能迅速累积，贷款标准也可能放松。如果未来宏观风险明显上升，或出现贷款标准恶化，我们将考虑进一步措施，包括针对投资者的限制。”

APRA的DTI限制不包括自住者的过渡贷款，以及用于购买或建造新住宅的贷款，以确保交易顺畅，避免抑制新增住房供应。对于规模较小的机构，会采取一定比例的差异化处理。

APRA现行的其他宏观审慎工具——房贷偿付能力缓冲与逆周期资本缓冲——仍维持在3%和风险加权资产的1%。

更多信息可在APRA官网查看信息说明与相关信函。

当前，澳洲监管部门之所以提前布局，是因为房市正积压着一股强劲的动能。虽然明年的市场存在不确定性，但专家普遍预测，房价将继续上扬，而价格的回升速度，将取决于货币政策。

降息一到位，澳洲房价或再次暴冲？

进入2026年的澳大利亚房地产市场，比一年前多数人预期的要强劲得多，但同时也伴随着罕见的不确定性。

当前，两位数的年度涨幅提前回归，背后的动力来自持续的供需失衡、大城市信心回升，以及众多区域和生活方式城市的亮眼表现。

这种涨势能否延续到明年，很大程度上取决于利率路径——目前是真正的“50/50”概率——以及建筑成本放缓的速度。

到了2025年末，这轮复苏已远远超出早期表现突出的地区。曾经落后于周期的墨尔本和达尔文如今也重新回到增长轨道。

墨尔本终于突破前期高点，背后是负担能力改善和人口回流，而达尔文的快速反弹则源于严重的挂牌短缺和旺盛的投资者需求。

这些后期发力的市场表明，全国楼市的同步性正在增强，尽管各城市的驱动力并不相同。

此外，高端市场也重回舞台。

在沉寂数年后，悉尼的高端城区再次出现明显涨幅，豪宅买家随着更早的降息回归。与此同时，珀斯依然延续其惊人走势，Cottesloe–Claremont等城区连续第二年领跑全国房价涨幅，得益于人口流入和西澳经济的强势。

布里斯班在核心城区依旧是最稳定的表现者之一。

另一边，生活方式型市场同样毫无降温迹象。

最典型的例子莫过于Gold Coast，其公寓价格上涨速度极快，如今甚至超过了悉尼。

强劲的人口迁入、投资活动，以及一波高端滨海开发浪潮将价格推至几年前难以想象的水平。

尽管建筑成本从高点回落，但新增供应仍然受限，这意味着当地在2026年之前都将持续供不应求。

市场的“可负担板块”也将成为2026年最强劲的部分之一，这主要受惠于扩大后的5%首付计划。

该计划通过取消收入上限、提高房价门槛，让更多首次置业者符合申请资格，大幅降低了入市门槛。

需求正快速流向价格最低的四分位区间，在多数城市中，这些可负担型房屋和公寓的涨幅持续跑赢整体市场。

在Regional Queensland等地区，可负担型房屋的年涨幅甚至高达13.8%，凸显出当政策激励与有限供应叠加时所引发的激烈竞争。

财政部模型可能显示长期价格影响有限，但短期影响却集中在入门级市场——那里本就供应紧张、人口需求强劲。

这意味着可负担板块在2026年仍可能继续跑赢，尤其是在供应管线依旧稀薄的市场。

然而，最大的变量仍是降息时间点。

强劲的劳动力市场让前景更复杂，即便经济其他领域出现疲软，也让首次降息的时间被推迟。

零售支出疲软，中小企业信贷压力上升，消费者信心依然摇摆。

最明显的变化出现在建筑行业：施工活动降温、项目管线收缩、薪资压力缓解，说明这个主要的通胀推动因素正在被逐步卸下。这也是为什么降息路径仍然存在可能，尽管不是迫在眉睫。

综合来看，基本面仍指向明年价格持续增长，但增速将更加温和。

除非降息早于预期，否则2026年中期后，房价涨幅可能脱离两位数区间。

如果降息提前到来，更低借贷成本、改善中的施工条件、持续短缺的供应，将有可能再次加速房价上涨。

若没有降息，市场依旧会上涨，只是节奏将更稳、更可持续。

后花园有话说：澳洲楼市正处在一个罕见的“政策转折点”与“市场加速期”交织的阶段。DTI上限的推出，标志着监管开始对高杠杆资金踩刹车，但这项政策真正开始生效要等到2026，这也意味着未来几个月反而可能刺激一轮“抢跑式买入”。与此同时，供需缺口依旧严峻、人口持续流入，而降息预期虽摇摆，却依然可能成为随时引爆行情的火种。短期看，投资者与首次置业者将形成双重推动；中长期看，澳洲房价大概率继续走强，只是节奏由快转稳，但上涨方向未变。