雷暴！澳洲毁灭性数据公布，降息彻底黄了？首府城市“价格洼地”曝光，华人区上榜……
后花园2025年11月26日报道：
让央行和市场措手不及的是，当前，澳洲通胀再次反冲！
统计局的数据显示，澳大利亚10月年度总体通胀率攀升至3.8%，高于市场预期；澳洲央行（RBA）偏好的核心通胀指标同样超出预期，进一步强化了经济学家“降息周期可能已经结束”的判断。
核心通胀升至3.3%，高于RBA预期
截至10月的一年里，核心通胀升至3.3%，高于RBA对今年四季度3.2%的预测。无论是总体还是核心通胀，都明显超过了RBA的预测，而RBA本月早些时候已大幅上调过预估。
澳大利亚统计局（ABS）最新发布的首份完整月度通胀数据显示，包含短期价格波动的年度总体通胀在10月升至3.8%，高于经济学家此前预测的3.6%。
RBA原本预计，随着各州电费补贴陆续到期，2025年下半年总体通胀会出现上扬。但实际情况更早到来。10月电费同比上涨37.1%，高于9月的33.9%。
澳洲首次具备完整月度通胀数据
澳大利亚一直是少数没有全面月度通胀数据的发达经济体之一。RBA对此次新数据的推出表示欢迎，称这让澳洲“与国际最佳实践接轨”。
ABS自2022年9月起发布的月度通胀数据，只覆盖约三分之二的商品和服务篮子。而RBA行长Michele Bullock指出，全新的月度通胀数据会更具波动性，也可能存在“季节性问题”，但央行仍会在利率决策和经济预测中采用这些数据。
作为RBA首选指标、剔除短期波动的核心通胀目前为3.3%，已经高于2%至3%的目标区间。不过RBA在11月货币政策声明中表示，短期内仍将更侧重季度数据，同时参考月度数据。
RBA表示：“随着我们对这些数据的理解加深，未来可能会重点关注基于完整月度CPI计算的修正均值通胀指标。”
房租、食品与娱乐涨幅最突出
年度涨幅最大的类别是住房成本，上涨5.9%；其次是食品和娱乐，两者均上涨3.2%。
而此前公布的9月季度核心通胀也已升至3%，触及RBA目标区间上限，令经济学家与央行措手不及。
通胀回升叠加就业数据，降息预期被击碎
通胀上扬叠加10月失业率回落至4.3%，使降息希望几乎破灭。一些经济学家甚至认为，下一个利率动作可能是加息。市场也已不再预期2026年会出现降息。
考虑到RBA短期内不会再降息，这可能让部分买家进入“等等再说”的模式。
然而，利率暂停意味着“有准备的买家将在夏季迎来重大机会”，因为卖家信心正在回升，更多房源将陆续上市。
澳洲首府还能捡漏？这些逆天“房价洼地”曝光
全澳“买得起”的城区正以惊人速度消失，如今仅剩五分之一仍在普通购房者的能力范围内，创下近年最严重的恶化程度。
更令人意外的是，悉尼如今拥有的可负担单元房（unit）城区，竟然比布里斯班和霍巴特还多，颠覆了长期以来“悉尼最贵、其他城市更便宜”的固有印象。
降息也救不了：多数首府城市可负担区腰斩
PRD最新发布的《Smart Moves: Capital City Edition（2025下半年）》显示，可负担性几乎在全国范围恶化。尽管今年已出现三次降息，但部分首府城市的可负担城区数量仍较上半年直接减少一半。
在住宅（house）市场中，可负担城区几乎完全消失：悉尼只有7.8%城区买得起，布里斯班为22%，墨尔本为25.2%，霍巴特稍好为34.7%。
这意味着布里斯班首次超越墨尔本，成为全国第二难买房的城市，仅次于悉尼。对许多买家来说，unit成为最后的救命稻草。
PRD的首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo警告，就连unit市场也在快速缩水：悉尼仅36.9%，布里斯班为36.7%，墨尔本仅36.2%的unit城区仍可负担。
霍巴特更令人震惊：可负担unit城区只有28.2%，尽管它仍保持可负担house城区的最高占比。
仍有少数“可负担＋宜居＋有增长潜力”的宝藏区可选
尽管整体趋势严峻，PRD仍筛选出少数几个同时满足可负担性、租金回报、宜居度以及2025年有新房供应的城区。
布里斯班：
House首选：Slacks Creek，中位价$760,000，租金回报2.9%，未来新供应22套
Unit首选：Logan Central，中位价$425,000，回报5%，新供应21套
悉尼：
House首选：Merrylands，中位价$1.31m，回报2.9%，新供应高达630套
Unit首选：Parramatta，中位价$600,000，强劲回报6.1%，供应量更夸张的1712套
墨尔本：
House首选：St Albans，中位价$685,000，回报3.7%，新供应155套
Unit首选：Box Hill（华人区），中位价$540,000，回报5.7%，新供应379套
霍巴特：
House首选：Warrane，中位价$513,500，回报4.3%，新供应10套
Unit首选：New Town，中位价$457,500，回报5.2%，新供应44套
Dr Mardiasmo表示，这些城区是目前买家能同时兼顾价值、生活品质与长期增长潜力的“最后安全地带”。
抢金潮后，澳洲人竟想用金条换房？
说到买房，当前市场上出现了一个新趋势——随着今年10月，黄金价格不断刷新纪录，澳大利亚人排起长队、等上数小时只为抢购金条，这一幕成为全国新闻。
黄金价格在10月曾飙升至每金衡盎司平均6000澳元，并在当月中旬创下历史新高6755澳元。
金条（goldbullion）有各种尺寸与形状，但央行持有的标准金条为400金衡盎司（约12.4公斤），按10月价格计算价值大约250万澳元。
这一金额几乎等同于全国多个热门城区的房屋中位价，包括悉尼的Neutral Bay、墨尔本的Kew和布里斯班的 Hawthorne。
于是有人提出疑问：真的可以用一根金条去买房吗？
答案并不简单。
由于黄金在澳大利亚不属于法定货币（legal tender），你不能带着一根金条走进拍卖会现场直接完成交易。
不过，PRDReal Estate的首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示：“理论上，你可以通过出售黄金来为购房筹资，也可以通过买卖双方的私人协议来直接以黄金交易。只要你能找到愿意接受黄金的卖家，并确保协议合法且有文件记录。”
此外，如果购房者需要申请房贷，他们仍必须把黄金转换为现金，因为银行不接受黄金作为抵押品。
澳大利亚最大会员制银行之一Heritage Bank就明确表示不会接受贵金属。该行发言人Andrew Fox说：“我们不接受黄金或任何贵金属，我们贷款和存款都必须使用澳元。”
不过，房贷经纪人Tristan Vercoe指出，黄金仍有可能用于房贷“预批准”（pre-approval）。他说：“如果你暂时不想马上卖掉黄金，而且你能拿出超过房价 20% 加上相关费用，那么部分贷款机构在审批阶段不要求你证明这些资金的来源，只会在最后结算时检查。因此理论上，你可以先持有黄金，并在结算时部分出售。”
DrMardiasmo指出，将大额黄金（例如400金衡盎司）转换为现金并不容易，因为相关程序受到防止洗钱法规的严格管控。
她说：“出售黄金时，你必须能够证明黄金的来源，并提供相关文件。如果你无法证明黄金来源，可能会很难出售，甚至需要支付更高的税款。”
后花园有话说：当前澳洲楼市正处于通胀反扑、利率冻结、可负担性快速塌陷的“三重挤压”下，买房难度全面升级。虽然降息希望暂时破灭，但市场并非全然悲观——利率稳定反而为有准备的买家打开了难得的窗口期，尤其是在少数仍具性价比、租金回报亮眼、且有新增供应的“价值洼地”中。未来一段时间，房市或将进入分化行情：高位区域趋稳，潜力城区继续被资金追捧。对买家而言，策略可能不再是“等”，而是“挑对区，下手快”。
