降息来袭！聪明的澳人都在悄悄做这件事，你还不知道？

后花园2025年8月28日援引Yahoo网站报道：这是一个足以让澳洲家庭餐桌吵翻天的问题：如果你手上有点闲钱，究竟该选择多还房贷，还是拿去投资未来？

听起来像个简单的选择，但实际上比想象中要复杂得多。正确的决策，可能帮你省下几十万甚至上百万。

提前还房贷的理由

每多还一次贷款，就等于拿到了一份无风险、免税的收益。

比如房贷利率是 6%，那么提前还款的效果，就相当于你做了一笔 税后6%回报的投资——而且是绝对稳的。

更重要的是，欠的钱少了，心里的负担也小了。余额降低意味着：

压力更少

灵活度更高

更快实现财务安全感

对于追求确定性的人来说，这是一个稳赚不赔的选择。如果房贷让你夜不能寐，或者你不喜欢投资市场的大起大落，那么优先还贷，绝对值得考虑。

投资的理由

另一方面，投资能带来更高的潜在回报。

澳洲股市长期平均年化回报率接近 9.8%。虽然短期会有波动，但从长期看，投资回报通常能跑赢房贷利率。

投资还能带来额外收入来源：

股票分红

房产租金

相比之下，提前还房贷虽然能改善净资产，但并不能为你创造新的现金流。

如果你能接受一定风险、并且有长期打算，那么投资的复利效应，可能远超单纯还贷。

税收优势

这也是投资的一大加分项。

房贷还款没有任何税收优惠，甚至如果是投资房贷，提前还款还会削弱原本的抵税效应。

但投资却不同：

股票红利：可享 franking credits（抵税优惠）

负扣税（Negative gearing）：投资房产或股票可减税

养老金（Super）优惠：通过养老金渠道投资还能省下数千澳元

这意味着，投资的“实际回报”可能比账面数字更高。

真实对比：还贷 vs 投资

举个例子：

房贷：65万澳元，利率6%

你有额外 每月1000澳元 可支配

方案一：优先还贷

贷款18年还清（比30年缩短12年）

节省利息约 33.3万澳元

之后开始投资，20年后积累约 13万澳元资产

方案二：优先投资

每月1000澳元投入股市，按长期平均9.8%回报计算

20年后投资账户约 61.3万澳元

房贷余额剩余约 20.6万澳元

扣除贷款后，仍比“先还贷”方案多出约 27.7万澳元

如果把时间拉长到30年，差距更惊人：

先还贷：投资组合约 120万澳元

先投资：投资组合约 200万澳元，贷款已还清足足多出 80万澳元！

怎样平衡？

当然，并不是人人都适合“all in 投资”。

如果贷款金额大、压力高，优先还贷能降低风险、增强安全感；

如果贷款轻松可控，那么投资通常会在长期表现更优。

真正的财富积累，靠的是越早开始、越持续稳定。复利会帮你完成大部分的“重活”。