开发商的绝望：新西兰盖一栋房要过 50 道关，买房梦比海啸更远

后花园10月14日报道

总部位于科罗曼德尔的知名房地产开发商 Leigh Hopper 谈起行业前景时，语气带着一丝抑郁。

尽管他在过去 40 年间主导了奥克兰地区一些最成功的沿海开发项目，包括 Pauanui Waterways、Marsden Cove 和 Marlin Waters，但现年 70 岁的 Hopper 坦言，如今他已越来越难以看到继续下去的意义。

随着项目审批流程愈发漫长，而“拥有一套房子”的梦想对许多新西兰人来说变得遥不可及，Hopper 对新西兰成为全球房价最难负担的国家之一深感绝望。

“当我二十多岁时，普通房价大约是平均家庭收入的四倍。现在是八到十倍。这是个可怕的数字，而照目前趋势发展，情况可能还会更糟。”

Hopper 解释说，如今要获得开发项目所需的审批流程之复杂，远非他早年从业时可比。

“1991 年我们在当时新出台的《资源管理法》（RMA）下进行第一个沿海开发项目 Pauanui Waterways 时，只需 8 个许可。六年后的 1997 年，我们在 Whitianga Waterways 需要 27 个许可；再过六年，Marsden Cove 项目则需要 37 个许可。

现在类似项目至少要 50 个许可以上。”

这意味着在过去 35 年间审批要求增长了 500%。Hopper 坦言，如今他们根本无法再承担这样的项目。

“这实在超出了可承受的风险范围，更别提巨大的成本——所有这些最终都要转嫁到购房者身上。

上世纪 90 年代我们做 Pauanui 项目时，银行会提供全部资金支持。而现在，因风险过高，这几乎不可能。如今在这些项目上根本难以获得合理利润。”

Hopper 回忆，当年公司主要专注于分区开发，仅雇有两名专业人员：一位土木工程师和一位测量师。

“那位测量师熟知地区规划，因为整本文件只有四分之一英寸厚，大约 100 页。而土木工程师经验丰富，对基础设施要求了然于心。”

五十年后，为应对复杂冗长的地方政府官僚体系，他不得不雇佣原来四倍的人手，包括规划师、环境专家等。如今的地区规划文件冗长得几乎无人能读完。

他举了近期在 Gulf Harbour 的一个 88 户住宅项目为例：

该项目花了近三年时间才获批，涉及超过 240 份工程图纸、上千页文件，并聘请了 25 位顾问，耗费开发预算的 15%。

为了避免潜在异议，公司要求采用“公开通知”审批程序。虽然与 Forest & Bird 和 Heritage NZ 协商后并无反对者，但项目仍被迫进入一个为期三个月的听证阶段，占用了关键的夏季施工期（冬季奥克兰禁止土方作业）。

最终审批通过时，附带 156 项条件，并要求提交 10 份详尽的管理计划，涵盖从淡水鱼保护到遗产维护的各类主题。

除土木工程师和测量师外，他们还不得不聘请规划师、城市设计师、交通工程师、废水专家、海岸与地质工程师、道路工程师、废弃物管理顾问、建筑师、生态学家、淡水生态学专家，以及污染、石棉、考古、遗产、树艺、景观、房地产、环境法、声学、照明和 CCTV 检查等各类专家。

“如今整个系统中有太多人依赖维持现状为生。”

Hopper 坚称，这些额外成本让开发项目越来越不经济、也越来越难以负担。

“生态学家发现了两只石龙子，我们花了 10 万纽币 把它们转移（每只 5 万），但它们很可能还会回来。而考古专家找到几块旧鲷鱼骨头，花了 10 万纽币。

由于流程拖得太久，我们错过了整个施工季，无法在夏季完成土方、冬季开展工程，这又增加了 200 万纽币的利息支出。”

这些额外成本最终会以两倍比例转嫁给购房者。

他认为，新西兰对风险的恐惧自“漏水房危机”和“基督城地震”以来急剧上升，再叠加海平面上升、海啸风险和土壤液化等因素，使审批过程变得冗长又昂贵。

但 Hopper 指出，新西兰更大的“海啸”来自人口老龄化。

如今，他的公司主要专注在大城市外建设退休社区，这被视为释放住房存量、让工作人口更接近就业地的一种方式。

根据 Jones Lang Lasalle 的报告，预计 75 岁以上考虑入住养老社区的新西兰人数量将从 2018 年的 30.8 万人 增至 2038 年的 65.5 万人。

“虽然退休村并非人人适合，但它们能减轻城市住房压力。我们在乡镇建造带医疗、痴呆护理设施的社区，不仅让居民生活便利，也能缓解公立医院负担。”

如今将公司交由家族新一代管理的 Hopper，仍希望未来能改善住房可负担性。

“太多人离开新西兰，尤其去澳大利亚，因为他们看不到买房的希望。我们的问题在于把太多资本锁进住房，无法用于经济增长。

要解决这一切，恐怕得从地方政府的职能开始改革，否则什么都不会变。”