大量华人区上榜！悉尼是主角！澳洲20地被评为“超级城区”，房价、租金即将开挂……
后花园2025年10月13日报道：在未来十年，澳大利亚的城市将不再是“低密度、慢节奏”的代名词。
一场悄然展开的“人口与密度革命”，正在从悉尼、墨尔本一路蔓延到阿德莱德和堪培拉。
高楼林立、工厂变社区、地铁一响房价飙涨——这不再只是开发商的口号，而是正在发生的现实。
最新数据显示，全澳至少20个城区正被卷入这场前所未有的城市转型潮中。而在这股浪潮中，悉尼无疑是最醒目的主角。
一场席卷全国的“增密运动”
根据房地产数据机构Informed Decisions的最新报告，澳大利亚正进入一个全新的居住时代——更高、更密、更紧凑。
在昆士兰，黄金海岸首次迎来超高层住宅；在南澳，废弃的工业区正被改造成“迷你新城”；
而在悉尼和墨尔本，“交通导向开发（Transport-OrientedDevelopment）”已经成为城市更新的核心逻辑。
这意味着什么？
意味着在地铁、轻轨、主干道沿线，原本被遗忘的轻工业区、仓库区，正迅速被高密度住宅取代。
原本荒凉的地块，如今正被一栋栋玻璃幕墙的现代公寓覆盖。
悉尼：Eastgardens、Zetland、Rhodes三强崛起
悉尼的密度革命来势汹汹。
报告显示，Eastgardens、Zetland（华人区）和Rhodes（华人区）将成为未来一年全澳住房密度增长最快的三个城区。
其中，Eastgardens的住房密度预计将增加16.64 套/公顷，是排名第三的Rhodes（8.29套/公顷）的两倍多。
Eastgardens = 未来悉尼“增密样本”
Zetland = 公寓林立的“新南CBD”
Rhodes = 河畔再造的高端住宅区
与此同时，Wentworth Point 和 Box Hill（Hills Shire 区）等华人区也进入榜单，其中Box Hill预计到2026 年将新增近3,946名居民，位居全国人口增长榜首。
澳洲住房密度将大幅提升的城区TOP 20
交通带动“楼市密集化”
Informed Decisions 社区服务主管 Dan Evans 指出，新南威尔士州的城市增密主要集中在公共交通走廊沿线。
他说：“这种增长主要由轻工业用地的更新所推动，在 Eastgardens、Zetland 和 Rhodes 等区域尤为明显，未来这里将涌现出大量高密度公寓。”
对想进入悉尼房市的购房者而言，这是一线曙光：更多供应、更多新盘、更多地铁盘。
但Evans也提醒——房价可能也将随之上涨。
尤其是那些靠近轻轨、火车线路的区域，随着土地从工业或商业区改划为住宅用地，地价早已“闻风而动”。
“州政府正推动在交通和社会基础设施完善的地区扩展住宅用地，但供应能否跟上人口增长速度，仍是未知数。”
“温和密度”：填补高楼与独栋之间的空白
除了高层公寓，悉尼的另一种城市面貌也在悄悄形成——温和密度（GentleDensity）。
这是介于高楼和独栋别墅之间的“中等密度”住房形态，如：
联排别墅、双拼屋、排屋等。
这些项目建设周期短、成本低，能更快提供住房。
正如澳大利亚住房行业协会（HIA）规划执行董事 Sam Heckel 所说：“如果不增加中密度住宅，尤其是在大城市，澳洲的住房危机将无解。”
新州在这一领域走在全国前列。
政府推出了“预批准住宅设计图集（Pattern Book）”，为开发商提供现成的、经过审批的建筑方案，大大缩短审批周期。
Heckel表示：“这给了建筑商和土地所有者更多确定性，也激活了更小、更灵活的项目，其他州都该效仿这一务实的改革。”
这意味着——悉尼未来的住房将不只是“高高在上”的公寓塔楼，也有更聪明、更宜居的中密度社区。
墨尔本：CBD向外溢出，Collingwood成新宠
与悉尼不同，墨尔本的“增密”更集中在市中心周边。
在 Southbank 和Docklands，摩天大楼继续拔地而起；而在 Collingwood、Highett、Prahran 等区，中层公寓和高端住宅项目逐渐兴起。
这一趋势迎合了“换房族”和“轻资产族”的需求——他们不愿离开城市生活圈，却希望居住更现代、空间更灵活。
阿德莱德：“旧厂区变新社区”的逆袭样本
南澳的故事更像一部“城市重生史”。
在阿德莱德，昔日的工业厂区正被彻底改写命运。曾经的三菱汽车厂区 Tonsley，以及老牌电器公司 Clipsal 的旧址 Bowden，如今都摇身一变，成了规划完善、绿意盎然的“迷你郊区”。
“这些区域不仅提供住宅，更打造了全新的社区生态，”Informed Decisions的Dan Evans说，“它们让首次购房者离市中心和就业市场更近一步。”
堪培拉：土地见底，增密势在必行
在澳大利亚首都领地（ACT），可开发土地的稀缺正带来新的压力。
在 Denman Prospect、Whitlam、Gungahlin 等新区，中高密度住宅成为主流。
“随着土地耗尽，堪培拉必须提高密度，为居民提供更多选择。”Evans指出，这不仅是空间问题，更是住房供应的“最后一公里”。
房价与租金“双飞”的时代
这场“全国增密运动”背后的推手，归根结底还是人口增长与住房短缺。
澳大利亚正迎来史上最强的人口增速之一。移民潮、出生率反弹、留学生回归——这些都在推动住房需求井喷。
数据显示，在未来几年内，全澳多个城市将迎来人口与房价齐飞的局面。
尤其是悉尼的核心交通走廊区域，随着新增公寓、地铁完工和基础设施完善，租金回报率预计将进一步攀升。
房地产分析师预测，这将重塑澳洲的住房版图：独栋住宅将成为稀缺奢侈品；中高密度住宅成为主流；城市生活圈与交通导向开发（TOD）将成为置业新趋势。
居民故事：生活在“密集时代”的一线
居住在 Wentworth Point 的 Gillian Adams 见证了社区的蜕变。
她说：“14年前我买公寓，是被那种方便又宜居的氛围吸引，现在这里新增了更多公寓、购物中心和公园，社区反而更有活力了。”
Ray White当地代理Jeremy Deviesseux 透露：Wentworth Point 目前约有 7,000 套住房，预计到 2046 年将增至 10,000 套。但由于被大片绿地环绕，依旧不会像 Waterloo 或 Zetland 那样压抑。
“随着帕拉马塔轻轨二期建成，交通将更便捷。”
他说：“未来这里的生活方式会更像一个现代滨水小城。”
城市更高了，生活更近了
当前，悉尼、墨尔本、阿德莱德、堪培拉——每一座城市都在经历“由外向内”的重塑。
房子更高了，社区更密了，生活半径却在缩短。你可能住在更小的空间，却离咖啡馆、地铁站、公司更近；你可能花更高的房价，却享受更多便利与社交圈层。
在住宅增密的背景下，是人口与住房的危机。虽然这一措施旨在为买家提供更多的住房选择，不过重新规划本身也可能推动这些地区的房价上涨。
当前，悉尼楼市已经再登新高度，不仅住宅价格水涨船高，热点地区的停车位价格也达到了令人望而生畏的程度。
18人疯抢！悉尼海滨车位$16.5万成交，溢价近3倍
最近，在悉尼南部城区Cronulla，一个普通的车位竟以高达16.5万澳元的价格成交，引发全网热议。
一个“能当房卖”的车位
这处车库位于一栋已有60年历史的公寓楼下方。由于产权分区独立，原业主可以单独出售车库，而无需连同房屋一起出手。
负责销售的房地产中介Jon Brookes表示，这次成交价“刷新了当地车位价格纪录”。
“价格相当惊人，”Brookes在接受采访时说，“买家是用来自家停车的，不过他对细节守口如瓶。”
18人抢拍，成交价超底价近三倍
据悉，此次拍卖共有18位竞拍者参与，其中有几位就住在这栋四层楼的公寓内。
Brookes透露，当地上一次类似的车位成交是在一栋较新的建筑内，价格大约只有这次的一半。
这处约15平方米的车库距离海滩仅几百米，在停车极其困难的Cronulla区域，这样的车位可谓“稀缺中的稀缺”。
房源介绍中写道：“该车位地处海边生活圈核心地段，对面就是商铺，步行几分钟即可到达Cronulla热闹的商业街、餐厅、火车站和海滩。”
它还特别强调了便利性：“黄金地段，出入方便——无台阶，一楼位置——后门可步行出入——车行、人行都极为顺畅。”
最终，这个单车位车库在上周三的拍卖会上以16.5万澳元成交，远超6万澳元的底价。
有人感叹：“这价钱都能在郊区买个小公寓了！”也有人笑称：“在悉尼，有车位比有房更难。”
无论如何，这场“天价车位拍卖”再次印证了悉尼房地产市场的疯狂——哪怕只是一块地面上的方寸之地。
悉尼楼市有多卷？买家已“拼”到极致
对于普通购房者来说，不仅买车位都要动用贷款，买房更是第一场漫长的马拉松。
最新研究显示，普通购房者可能需要长达十年才能攒够新房首付。而在这段煎熬的储蓄期里，许多人不得不做出惊人的牺牲。
越来越多的潜在买家削减生活开支、取消旅行计划、推迟生育、做两份工作，甚至搬回父母家住，只为更快攒到那笔可望不可及的首付款。
为了房，悉尼人“拼”到极致
根据比价网站 Compare the Market 最新的家庭预算报告显示，新南威尔士州有55%的购房者削减了旅行和娱乐开支来省钱，而每十人中就有一人推迟了生孩子的计划。
报告还指出，至少一半的购房者需要父母的经济支持才能进入房市。
Compare the Market 房产专家Andrew Winter表示，如今不少澳洲人也加入了“副业大军”，
“大约五分之一的人在做副业，约5%甚至兼职两份工作，只为更快攒钱买房。”
首付难、贷款更难
Winter指出，凑首付只是第一关。对许多首次置业者来说，贷款额度更大、月供更高，意味着原本“首付20%”的痛苦，如今被分摊到整个贷款周期中。
“以澳洲主要城市的房价中位数约94万澳元计算，20%的首付就要18.8万澳元。对很多人来说，要攒够这笔钱可能要十年甚至更久。而等你终于攒够，房价又涨上去了。”
更雪上加霜的是，大约三分之一的购房者发现自己心仪的区域根本没什么可买的房。
“进入房市意味着要妥协，但很多年轻人不想住在城市边缘，每天花两小时堵在路上，”Winter说，“政府虽然设定了雄心勃勃的建房目标，但关键是不能只在城市边缘盖房。我们需要更多中高密度住宅，让人们能买得起、也住得近。”
从悉尼逃到墨尔本：年轻人的“曲线救国”
Waterloo 居民MarkFerguson最近在墨尔本买下了一处投资房，他坦言：“那边市场要温和得多，比悉尼容易下手。”
“我和伴侣原本想在悉尼买，但我们的预算根本不够。要买，就得去离市区很远的地方。我们俩都在CBD上班，通勤一个多小时根本不现实，只能放弃，改看其他选择。”
他看过悉尼市中心、内西区和东区的房子，全部超出贷款能力。
“银行告诉你能贷多少，但你一看能买的房型，根本不是你能住的地方。”
Ferguson表示，幸好遇到一个专业的贷款经纪，帮他走上所谓的“租房投资（rentvesting）”路线——即在能负担的地区买投资房，而非自己理想的居住区。
“一个好的经纪真的能帮你找到办法。要多问、多聊，了解各种可能性，才能找到最适合自己的方案。”
他计划长期持有这处房产：“当然，生活变数总有，但我的目标是长期投资。”
他的建议很现实：“尽量保持灵活，考虑你没想过的区域。只要能先上车，后面一切都会容易很多。”
悉尼还可以买得起的区域（公寓为主）
以下这些区域仍被认为是房贷压力较小、相对可负担的选择：
Carramar
Fairfield
Warwick Farm
Cabramatta
Liverpool
Canley Vale
Mount Druitt
Regents Park
Merrylands West
Wyong
后花园有话说：在人口爆发、住宅增密的背景下，澳洲房价正逆势承压，这一切都逼着年轻人重新定义“奋斗”。有人放弃自由，有人退回家中，有人绕远“曲线买房”。在这个连车位都要拍出十几万澳元的城市，拥有一套房，似乎正在成为一种“奢侈的执念”。
