赔钱社区揭晓：95%房主笑到最后，但悉尼墨尔本这些区却在割肉

后花园9月18日报道

数据显示，房主在出售房产时获得的利润比以往任何时候都要高，但少数亏损的卖家往往集中在几个高密度社区。

根据 Cotality 周三发布的 Pain and Gain Report，在今年第二季度所有盈利出售的房主中，中位名义收益为 31.5 万澳元。这一数字高于前一季度的 30.5 万澳元，也高于过去十年经过通胀调整后的平均水平 25 万澳元。

约 94.8% 的卖家实现了盈利，仅略低于第一季度的 95%。研究发现，约三分之一的亏损案例集中在 Parramatta、悉尼、墨尔本、Stonnington 和 Port Phillip 等地方政府辖区。

这些地区的公寓价值在 2010 年代曾上涨，但在 2020 年代初，由于远程办公和低利率带动的住房需求转移，其他市场的房价出现了更大幅度的上涨。

Cotality 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示，亏损转售正日益集中，不再是矿区，而是“投资级”公寓。“这与供应结构有关——特别是 2010 年代的‘期房热潮’，建造这些公寓时，并没有从长期居住者的角度考虑吸引力。”她说。“此外，需求也受到多次冲击。2017 年的宏观审慎政策收紧严重打击了这些市场的需求。投资者在 2010 年代后期转离这些高密度市场，并且至今未必回来。”

在墨尔本市议会辖区，今年第二季度有 47% 的房产销售亏损；Stonnington 排在其后，比例为 35.5%，例如 South Yarra 火车站附近的一些高层大楼存在外墙材料和渗水问题。

在悉尼，Parramatta 的亏损比例为 26.4%，Ryde 为 23.6%。尽管悉尼市辖区的亏损比例仅为 12%，但由于交易量庞大，导致其亏损销售数量依然可观。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 同意，供应过剩可能是导致公寓市场亏损的原因之一。“由于上个十年末公寓建设热潮的尾声，供应仍然偏强。疫情期间，公寓一度不受青睐，尽管最近因可负担性因素开始重新受欢迎，但仍未完全赶上。”

他强调，布里斯班、阿德莱德和珀斯等二线城市的房价上涨正在形成“水涨船高”的效应。在这些城市，亏损的公寓销售不到 5%，而在 Sydney 为 12.1%，在墨尔本则高达 21.7%。

相比之下，报告还揭示了一些卖家盈利最丰厚的地区。新州南海岸的 Kiama 以 75.8 万澳元 的中位名义收益位居榜首，其次是 Byron Shire（71.8 万澳元）。维州的 Surf Coast 也上榜，中位收益为 62.9 万澳元。

在悉尼，The Hills 区的中位收益为 68.48 万澳元，Waverley 为 62.4 万澳元，Northern Beaches 为 59.9 万澳元，Woollahra 为 57.5 万澳元。

Owen 将区域海岸地区的高收益归因于近年来“生活方式地段”的强劲资本增长。但在本周公布的《国家气候风险评估》报告警告海平面上升之后，她提醒气候变化可能影响未来买家的决策。“有时候数据难以明确显示极端天气事件的确切影响。例如，在新州北部，一些低收入社区在灾后恢复方面一直举步维艰。气候因素可能会影响高端房产的购买决策，甚至导致部分豪华沿海市场的撤资，同时也会波及内陆一些更容易遭遇酷暑的‘树换房’地区。”

买方代理 Rich Harvey 认为，像 Northern Beaches 这样的地区仍然对买家有很大吸引力。“很多人会想，‘如果我花 2000 万澳元在 Bronte 买房，不如在 Northern Beaches 花不到 1000 万澳元买到差不多的东西’。”

“这里有一些美丽的飞地和生活方式极佳的郊区，如 Newport、Mona Vale、Warriewood，这些地方既宜居又不太拥挤。”

在选择投资时，他通常关注人口增长强劲、基础设施完善、就业机会多样、便利性高以及空置率低的区域。“Parramatta 及周边地区那些一栋栋高楼拔地而起，供应量太大。很多购房者当初被迫咬牙买下这些公寓，当遇到金融危机或新冠疫情时，这些人就是最先被迫出售的人。”