房贷降息18个月，新西兰楼市为何仍未复苏？

后花园7月28日综合报道：

新西兰已经艰难地走出了经济衰退，房贷利率也已连续18个月下降。

然而，违背普遍预期的是，期待已久的房地产市场复苏仍未真正到来。

房屋销售量虽然持续回升，新西兰房地产协会（REINZ）数据显示，2024年6月全国房屋成交量较去年同期增长了20.3%。

Cotality（前身为CoreLogic，是新西兰最权威的房地产数据机构之一）也指出，过去两年间，销售量一直呈缓步上升趋势。

其分析认为，5月的交易活跃度已将销售水平推升至自2016年以来同期的最高点，高出过去八年的任何一月同期水平5%。

从成交量来看，市场低谷似乎已经过去，但价格方面仍未实现复苏。

REINZ的房价指数（HPI）在过去七个月中有六个月录得下跌。

全国房价在过去12个月基本持平，仍比2021年末的高点低16.3%。

当然，并非所有地区都如此。

南岛的表现明显更强劲，Canterbury、Otago和Southland等地的房价更加坚挺，距离峰值不到5%。

这很可能部分归功于南岛稳定的农业经济支撑。

相比之下，奥克兰和惠灵顿的房市依旧疲弱，较几年前的高点仍下跌超过20%。

中位销售天数也有所上升，反映出一个成交缓慢的市场，房屋待售时间更长。

2024年6月，该指标上升至50天，过去12个月平均为47天。

这是自2023年中以来的最高水平——当时利率快速攀升、经济处于衰退期。

若排除这一时期，目前的销售周期已是自2008至2009年全球金融危机以来的最高。

导致当前房地产市场低迷的原因有很多。

首先，购房可负担性依然极差。

房价在过去两年大致持平，此前则曾从高点下跌近20%。

但2020至2021年间，房价在不到两年时间里大涨了48%，幅度之大史无前例。即使经历了这轮多年调整，当前房价仍比疫情前高出逾20%。

那轮上涨主要受极低利率驱动，当时一年期房贷利率曾降至2.2%。

在可追溯到1960年代初的数据中，从未有过如此低的借贷成本，我们这一代人很可能也不会再见到这种利率水平。

不少人认为，彼时房价上涨过快，现阶段可能仍需进一步下调（或至少保持低迷一段时间），才能实现价值的真正“回归现实”。

与此同时，购房的其他成本——如地税、保险和维修费用——也在大幅上升，而政策环境对房产投资者也并不友好。

净移民人数已远低于预期。2023年创下历史新高之后，增速已近乎“断崖式”下滑。

18个月前，新增工作年龄移民人数还稳稳超过10万人/年，如今则已降至不足1万人。

除去疫情封锁边境时期，这已是自2010–2013年以来的最低水平，更早则要追溯到2000–2001年。

对仍留在国内的许多人来说，工作安全也成了问题。

失业率已连续三年稳步上升，目前达到5.1%。

除去疫情期间的一个季度，这已是八年多来的最高水平。

当人们对就业前景缺乏信心时，自然不愿做出重大财务承诺。

预计失业率还将进一步上升，因此购房者信心可能要到今年晚些时候，甚至明年才会真正回暖。

目前没有人能准确判断房价将走向何方。

很多人曾在2020年初错误预测房价将下跌，同样也有许多人曾预计到现在复苏应已开始。

新西兰储备银行预测，未来三年房价将年均增长4.2%。

这一增幅低于长期平均水平（自1990年以来为5.7%），但略高于通胀、GDP及人口增长预期。

在当前各类不利因素叠加，以及市场上挂牌量高的背景下，房市主动权已明显倾向买方，尤其对首次置业者而言尤为利好。

这种局面短期内不太可能改变，从多个角度来看，这也不失为一件好事。

或许我们都不该再盼望新一轮房市“狂飙”。

一个房价平稳但缓慢的阶段，可能更适合当前经济与社会的整体发展。

时隔多年，房地产市场正在更多地为买方而非卖方服务，而这种重新平衡，或许正是我们真正所需要的。

责任编辑：番茄捣蛋