澳洲房价疯涨46%，唯独墨尔本“逆天冷静”？真相惊人！
后花园2025年10月21日报道：全国范围内，自疫情以来，住房负担能力明显恶化。根据Cotality的数据，过去五年全国房价上涨了46.8%。住房中位价从家庭收入中位数的6.4倍上升到了近8倍。澳大利亚全国的租金中位数已达到每周672澳元，过去五年上涨了43.8%。
墨尔本房市有点不同
相比之下，墨尔本的房价涨幅较小。过去五年，全市房屋价值仅上涨了17.5%。目前独立屋中位价为95.3万澳元，仍低于100万的关口（堪培拉和布里斯班今年已突破该门槛，而悉尼的中位价已超过150万澳元）。墨尔本的房价收入比为6.9，从2017年的高点8.2下降至2014年底以来的最低水平。虽然租金在过去五年上涨了33.3%，但仍是各首府城市中涨幅最低之一，远低于全国水平。
相对较高的可负担性正在产生影响。澳大利亚统计局数据显示，维多利亚州在首次购房贷款比例上居全国首位。那么，墨尔本市场到底有什么不同？这种情况是值得借鉴，还是值得警惕？
投资环境趋紧，市场有所降温
近期的税收变化可能抑制了维州投资者需求，从而缓解了购房竞争。维州政府在2023年5月预算案中宣布了数项针对投资房产的税改，自2024年1月起生效：
土地税起征点从30万澳元降至5万澳元；
引入最高975澳元的统一土地税附加；
提高海外业主附加税。
以一套土地价值65万澳元的出租房为例，这些调整预计每年将增加约1300澳元的税费。再加上利率上升、维护与合规成本增加，持有投资房的可行性显然下降。此外，维州还有相对较高的印花税、空置住宅土地税、短租附加费等多项税种，进一步增加了负担。
投资热度下降，首次购房者受益
虽然缺乏全面数据，但部分指标显示投资房持有率确实下滑。数据显示，自2023年中期以来，维州新增投资贷款虽有增长，但增速落后于全国趋势。租赁保证金数据暗示投资房整体存量在下降（其他州亦有类似情况）。Cotality的实验性数据也指出，墨尔本投资房挂牌量相对较高。
如果投资者卖房、减少持有，能让租客转为首置买家，从提升自有住房率的角度来看，这是积极的结果，同时也能放缓房价上涨。2023年3月至2025年3月间，维州住宅租赁保证金数量减少了约2.2万份，这一时期正值新税种宣布和实施。同时，全州首置贷款数量约为7.4万份。未来若能获得更详细的购房者类型和家庭构成数据，将有助于评估税改对住房市场的影响。
投资热度早已下降，原因不止税收
数据还显示，早在2023年预算前，维州对投资者的吸引力就已下降。自2020年9月起，维州新增投资房贷款增速落后全国趋势，2021年墨尔本的投资房挂牌率甚至超过悉尼。显然，还有其他因素在削弱投资信心。历史上，投资活跃度与资本增值率密切相关。维州以外地区更强劲的涨幅，也是投资转移的重要原因。
疫情冲击与经济放缓
疫情期间，维州人口曾在2020年3月至2021年9月间下降1.1%，而全国却增长了0.3%。州内外迁移与海外移民双双骤降。即便如今人口恢复增长，但仍低于若按过去20年1.7%的年均增速推算的水平。不过，随着房价相对便宜，跨州迁入人数有所回升，离开的减少，这反过来也可能重新推高房价。
维州经济同样受疫情重创。墨尔本经历了全球最长的封城，总计262天。经济学家指出，维州面临长期结构性挑战：就业集中在低生产率行业、人均收入相对下降、州政府债务与经济总量之比偏高。虽然目前已有复苏迹象，但经济疲弱并非改善住房负担能力的理想途径——房价低只是购买力不足的反映。
维州房屋供应量历来更高
房价涨幅较慢、局部下跌，也与维州的住房供应相对充足有关。澳大利亚统计局数据显示，过去15年维州共建成约88.5万套住房，比人口更多的新南威尔士州还高出21.5%。
但未来新建势头在减弱
目前墨尔本的“可负担优势”显而易见，但市场规律是：价格越低，供应意愿越弱。卖家可能延迟挂牌，开发商则受制于项目收益下降。墨尔本目前房源总量较去年下降15%，今年至8月的月均新批住宅数量为4600套，比十年平均水平低12%。全国范围内，近12个月的新批住宅量也比均值低5.7%。
墨尔本的启示与警示
可以说，墨尔本市场为整个澳大利亚提供了双重信号：房价增长放缓、投资者退场，确实提高了可负担性，也让更多首置买家有机会入市；但与此同时，新房供应减少的风险正在积聚。随着供应趋紧、跨州迁入增加以及利率下降，墨尔本房价在今年已上涨3%，虽低于其他首府城市平均的4.7%，但涨势已现。至于墨尔本能否长期维持这种可负担优势，还有待观察。
