刚刚！悉尼房市出现魔幻一幕！买家已疯狂入市！最抢手学区排名更新，大量华人区上榜……

后花园2025年2月24日报道：最近，随着央行下调了现金利率，澳洲房市出现了魔幻一幕——开放日的看房人数、买家活跃度以及拍卖清盘率都出现了显著上升。

对于华人买家而言，当前的入市条件无疑非常充分。

本周，房地产网站Domain列举了悉尼最为抢手的学校，结果显示，榜单中拍卖前二十的学校，很多都位于华人区，显示出在购房需求上，教育质量对华人买家的重要性。

据Domain的房地产数据显示，在悉尼北部地区，Cheltenham Girls High是去年搜索量最高的学校之一，仅次于排名第一的CherrybrookTechnology High School。

据悉，Cheltenham Girls High的NAPLAN成绩高于平均水平，由于需求高涨——该校有1400名学生——其招生范围严格限于居住在学区内的学生。

虽然州政府已经开始实施一项政策，保证家庭有男女同校的选择——拟议的政策包括关闭一些单性别学校——但当前许多最受欢迎的学校仍是单性别学校。

登上榜单的“抢手学区”还包括：Epping Boys, WilloughbyGirls, Strathfield Girls 以及Burwood Girls。

值得一提的是，在这份“最牛学校”榜单中，华人区占比很大，其中包括了Carlingford、Killara、Chatswood以及Burwood。

榜单前20的学校很多都位于华人区

据当地中介Kevin Dearlove介绍，在Cheltenham居住的人们从未想过离开这个地方，他们通常会在这里呆上20年，而家长们为了让孩子能在这里上学，不惜花费200万至600万澳元购买家庭住宅。

他说：“我们有来自南部Hurstville的家庭，也有来自下北岸和内西区的买家。他们非常注重教育质量。”

根据这份最新榜单，位于悉尼Hills的CherrybrookTechnology High School是过去一年住宅买家搜索次数最多的公立学校。

不难预见，随着降息影响的全面渗入，购房活动将在今年剩下来的时间不断升温，而悉尼的拍卖市场已经率先有了复苏的迹象。

降息影响超乎想象，悉尼清盘率飙升

自从澳洲央行于上周降息后，市场情绪显著提升，最近几天参加拍卖会的买家人数激增，大家纷纷出价，以寻找机会。

SQM Research的创始人LouisChristopher表示，澳大利亚央行上周二降息0.25%，将基准现金利率降至4.1%，这并未显著改善购房者的借贷能力，但对市场人气产生了直接影响。

Christopher说：“在刚刚过去的周末，参加拍卖的人更多了。”

“买家可能只是在评估市场，把他们选好的房子列举出来，从中选择最有价值的房源，并依次来制定预算。”

Christopher表示，市场人气的提升远比降息本身更为重要，与几个月前相比，购房者现在对利率下降的信心要大得多。

悉尼The Agency的销售代理BethwynRichards表示，过去几周，由于预期现金利率会下调，拍卖热潮一直在升温，更多的潜在买家前来看房。

上周末，Richards以145.5万澳元的价格出售了一套位于悉尼内城区Darlinghurst的一栋顶层两居室公寓，远高于120万澳元的底价。该房源的使用面积约为57平方米，这一成交价相当于每平方米2.5万澳元以上。

在拍卖之前，共有115组买家前来看房。她说，在上周六的拍卖会上，有11名注册竞标者，其中4人积极竞价，最终该房源卖给了一位首次置业者。

位于悉尼内城区Darlinghurst的两居室公寓

随着传统的秋季拍卖季的临近，全国挂牌拍卖房数量上升到了去年12月初以来的最高水平。CoreLogic的数据显示，尽管有这样的提升，过去一周的初步拍卖清盘率仍为72.1%，仅略高于一周前的71.2%。

然而，这是全国初步清盘率连续第二周超过70%，也是自去年7月以来最高的初步清盘率。最终清盘率有可能会下降——上周的最终数据被修正至63.8%。

“市场上有很多的买家”

中介公司Ray White在上周末的拍卖会上公布了强劲的数据——每场拍卖会平均有3.6名注册竞标者和2.5名活跃竞标者。

在悉尼上北岸St Ives举行的一场拍卖会上，有九人注册竞标，其中五人参与抢夺，最终将成交价推高至356万澳元，比底价高出26万澳元。

来自Ray White Upper North Shore的David Beveridge是这栋四居室住宅的销售代理，该住宅位于115Warrimoo Avenue，占地面积为930平方米。

他说：“中标者是一对即将在4月迎来第一个孩子的夫妇。”

“我们发现优质房源卖得非常好，有很多买家想要。我认为降息提振了市场信心。”

据悉，悉尼的初步清盘率已连续第三周超过70%。上周共有959套房源被拍卖，初步清盘率为74.4%，低于前一周的76.6%，最终被修正为67.2%。

墨尔本的拍卖房数量最多，达到1467套，创下自去年10月最后一周以来的最高单周水平。在迄今公布的结果中，清盘率为72.1%，高于一周前的70.7%，随后根据最终数据，这一数字被修正为63.7%。

Morrell and Koren的墨尔本买家经纪人David Morrell表示，看到周六有这么多买家出现，他感到非常惊讶，因为周六当地气温高达37度。尽管如此，高端市场的买家人数较少。

他说：“在350万澳元以下的市场，买家活动空前高涨，一套房源会有多个出价，但一旦超过这一价格范围，买家人数就减少了。”

CoreLogic的数据显示，在规模较小的市场，阿德莱德的拍卖房数量最多，共有151套，初步清盘率为71.6%。堪培拉的初步清盘率为70.7%，而布里斯班的清盘率仅为53.1%。

虽然市场信心出现了极大的提振，但对于负担能力而言，并没有实质性的变化，因为很多银行仍未将降息全面转嫁给客户。对此，专家建议借款人货比三家，必要的时候进行再融资，以寻求抵押贷款缓解。

澳洲近三分之二的银行尚未降息

在澳大利亚央行实施了四年多来的首次降息后，四大银行已经迅速采取了跟进行动，然而，仍然有许多银行没有将降息转嫁给客户。

Finder的一项新分析发现，多达三分之二的澳大利亚银行尚未宣布降息的计划。

澳洲央行上周二宣布将官方现金利率下调25个基点，使其从4.35%降至4.10%。

这是自2020年以来的首次降息，此前央行曾连续13次加息，并将现金利率推至2011年以来的最高水平。

降息消息发布后，联邦银行（Commonwealth Bank）、澳新银行（ANZ）、澳大利亚国民银行（NAB）和西太平洋银行（Westpac）很快宣布，它们将全面降息25个基点。

根据Finder对澳大利亚审慎监管局（APRA）数据的分析，四大银行总共持有1.546万亿澳元的自有抵押贷款，占市场的近72%。

根据平均住房贷款641,416澳元计算，如果利率下调由贷款机构全额转嫁，那么澳大利亚抵押贷款持有人每月可节省103澳元。

Finder的消费者研究主管GrahamCooke表示，如果贷方没有宣布减息，澳大利亚房主自然会感到不安。

他说：“每多一天没有宣布降息，就会让许多澳大利亚房主的预算更加紧张。”

“如果你的银行在央行降息时没有跟进，那么借款人就可以考虑用再融资的方式来节省抵押贷款成本。”

他说：“社交媒体上到处都是澳大利亚人庆祝央行降息25个基点的新闻——看到一些银行宣布跟进，这些消息令人耳目一新。”

“但现实情况是，有的借款人并没有等到贷方的跟进，这时候，他们可以通过转向更好的交易来节省更多的资金。哪怕是0.5%的利率削减，一年也会带来数千澳元的差异。”

他说：“借款人可以货比三家，找一家利率更低的银行。”

到目前为止，已经宣布降息的商业银行：

NAB-新的最低利率6.19%- 2月28日生效

CommBank- 5.90%-2月28日生效

ANZ银行- 5.84%- 2月28日生效

Westpac银行- 6.19%- 3月4日生效

Athena-5.99%- 2月18日生效

Auswide Bank-5.74%-2月28日生效

澳大利亚互助银行- 5.44%- 3月1日生效

Bank Australia- 5.13%（仅限清洁能源住房贷款）- 3月4日生效

Bank First- 5.84%- 2月27日生效

墨尔本银行- 6.04%- 3月4日生效

昆士兰银行- 5.93%- 3月7日生效

BankSA-6.04%-3月4日生效

BankVic- 5.74%- 3月4日生效

Bankwest- 6.04%- 2月28日生效

Beyond Bank- 5.89%- 3月4日生效

Defence Bank- 6.34%- 2月27日生效

Firefighters Mutual Bank- 5.74%- 2月28日生效

Firstmac- 5.89%- 3月4日生效

Firstmac银行- 5.89%-3月4日生效

Greater Bank- 5.74%- 3月7日生效

G&C互助银行-5.70%-3月1日生效

Homeloans.com.au- 6.14%- 3月5日生效

Homestar- 5.74%- 3月4日生效

汇丰银行- 5.74%- 3月10日生效

Hume银行- 5.74%- 3月3日生效

IMB- 5.79%- 3月4日生效

ING 5.89%- 3月4日生效

loans.com.au- 5.74%- 3月4日生效

麦格理银行- 5.89%- 2月28日生效

ME Bank- 5.88%——3月8日生效

MyState Bank- 5.79%- 3月4日生效

Newcastle Permanent- 5.74%- 3月7日生效

Pepper Money- 6.59%- 3月5日生效

Resi- 5.89%- 2月28日生效

Resimac- 6.14%- 3月5日生效

St. George- 6.04%- 3月4日生效

Suncorp- 5.57%- 2月28日生效

教师互助银行- 5.74%- 2月28日生效

The Mutual- 5.64%- 3月4日生效

Transport Mutual- 6.69%- 2月21日生效

Ubank- 5.84%- 2月27日生效

Unibank- 5.74%- 2月28日生效

Unloan- 5.74%- 2月21日生效

Yard Home Loans- 5.89%- 3月7日生效

Yellow Brick Roa- 7.39%- 2月28日生效

尚未将降息转嫁给客户的银行：

Bendigo Bank

Aussie

RACQ Bank

Heritage Bank

FreedomLend

Broken Hill Bank

Adelaide Bank

Australian Unity

First Option Bank

Liberty Financial

Well Money

Unity Bank

MOVE Bank

Virgin Money

NRMA Insurance Home Loan

Summerland Bank

Reduce

Sucasa

Border Bank

Southern Cross Credit Union

Coastline Credit Union

Up Home Loan

La Trobe

Credit Union SA

Police Bank

Community First Bank

Pacific Mortgage Group

Illawarra Credit Union

Horizon Bank

Qudos Bank

People’s ChoiceCredit Union

Geelong Bank

BankWAW

Warwick Credit Union

The Mac

Arab Bank Australia

Regional Australia Bank

Queensland Country Bank

Cairns Bank

Bank of China

Australian Military Bank

Qantas Money

Mortgage House

Tiimely Home

Household Capital

Macquarie Credit Union

Easy Street

MacArthur Credit Union

Bank of us

The Capricornian

Laboratories Credit Union

Fire Service Credit Union

QBank

Woolworths Team Bank

NICU

Dnister

Central Murray Credit Union

Bank Orange

Police Credit Union

South West Slopes Bank

Central West Credit Union

Goulburn Murray Credit Union

Family First Credit Union

后花园有话说：本周，随着降息的影响全面渗透，全国的拍卖市场已经火速升温，其中悉尼的拍卖清盘率已连续第二周超过了70%，如果这一趋势保持下去，房市可能会迎来显著复苏。然而，由于很多银行仍未将降息转嫁给客户，潜在买家的住房可负担能力仍未有实质性的改变。对此，贷款专家建议人们货比三家，通过再融资的方式来减轻抵押贷款压力。

（责编：Gloria）