Tony Alexander：房贷利率明显下降，房市怎么还没明显回暖？

后花园6月11日综合报道：

去年下半年，随着抵押贷款利率从超过7%降至5%以下，全国平均房价出现小幅回升，人们一度为此感到欣喜。但到了夏季，房价略有回落，最近几个月几乎陷入停滞，月均涨幅仅为0.1%。

那么，尽管房贷利率已明显下降，为何房市却未明显回暖？一个关键因素是：就业保障不足。

独立经济学家Tony Alexander与NZHL合作的月度房地产中介调查显示，平均有21%的中介表示买家对收入存在担忧。2024年初这一比例为14%，到6月飙升至56%，目前仍高达51%。

如果潜在买家对自己的收入不确定，尤其是在购房初期，就会犹豫不决。即便买家本人并不担心，他们的贷款银行也会更加审慎，尤其关注贷款申请人失业的可能性。这意味着获得贷款的难度可能超出买家的预期。

第二个影响因素是投资者抛售房产的情况日益增多。保险费、地税和维护成本的飙升，使许多投资者开始出售房产以筹措退休资金——而退休生活成本远比他们想象的更高。虽然仍有不少投资者寻求购房，但抛售压力不小。

第三个制约因素是充裕的房源供应。目前全国待售房产库存为33,000套，是2021年中期的两倍，也是自2015年以来的最高水平。

事实上，愿意出售房产的实际房东数量可能远超33,000。很多联排开发商因无法按预期价格售出房屋，选择将部分房源转入租赁市场。

这也解释了为何房东现在很难找到优质租户，因为租客的可选房源比以往更多。

压倒这些因素的是一个总体心理趋势：买家认为“时间站在自己这边”。市场上的“错失恐慌”（FOMO）几乎已消失，买家意识到他们拥有相当大的议价能力。但同时，他们也清楚：许多卖家仍未接受房价已远低于2021年高点的现实。

这也解释了Alexander在中介调查中发现的一个现象：有39%的中介表示观察到买家存在“害怕买贵”（FOOP）的心理。这一比例为自去年6月以来的最高，当时利率尚未开始下降。

只要卖家不愿意接受当前市场实际情况，买家就仍会担心购房后房价继续下跌，从而迟迟不敢出手。

于是问题变成了：谁会先“让步”？ 目前有大量年轻买家正利用竞争减少、选择丰富的机会积极入市，因此很可能最终是卖家不得不做出妥协——除非就业形势发生转变。

如果就业安全突然大幅改善，市场对买房需求的预期将增强，这可能让许多卖家更不愿意降价。但目前就业前景仍显疲软，失业率为5.1%，预计还会小幅上升，企业也在努力节约成本，包括通过人工智能手段来削减人力支出。

责任编辑：番茄捣蛋