$142亿高风险贷款涌入市场！澳洲房市隐形“炸弹”曝光......

后花园 新西兰10月17日报道：在降息和政府激励措施的双重刺激下，澳大利亚的房地产市场正见证着一股高风险贷款的激增浪潮。根据对澳大利亚审慎监管局（APRA）数据的分析，截至今年8月的12个月内，首付低于5%的购房贷款总额已飙升至创纪录的142亿澳元，这引发了专家对市场稳定性和购房者长期财务健康的深切担忧。

澳大利亚的住房市场正被一种“甜蜜的毒药”所渗透。随着利率下调和竞争加剧，银行正以前所未有的开放姿态，向那些几乎没有存款的购房者敞开大门。然而，这扇看似通往“居者有其屋”梦想的大门背后，可能隐藏着巨大的财务风险。

根据Primara Research和投资机构Our Top 10的最新分析，在截至今年8月的一年里，发放给首付低于5%购房者的贷款总额达到了惊人的142亿澳元。这一数字不仅比2019年激增了167%，也意味着这类超高贷款价值比（LVR）的抵押贷款，如今已占据整个贷款市场的2.1%。

更令人瞩目的是，这类低首付贷款的增长速度（20%）已超过了市场整体贷款活动15%的增速，成为房贷市场中增长最快的领域。而这，还未完全计入政府于本月扩大“首次购房者保证计划”（First Home Guarantee）所带来的影响。该计划允许符合条件的买家以5%的首付购房，并免除通常需要支付的“贷款人抵押贷款保险”（LMI）。

专家警告，这一计划的扩张，可能会让持有极少甚至零净值房产的业主数量呈指数级增长。

Our Top 10的首席执行官Simon Ma指出，这些数据表明，贷款行业为了在激烈的竞争中赢得客户，正变得越来越愿意承担风险。“银行显然愿意冒险，”他说，“但使用低首付的首次购房者需要清楚地知道他们将要面对什么。”

Ma先生揭示了一个残酷的现实：“仅有5%的首付意味着你借入的本金要多得多。这不仅导致月供更高，在整个贷款周期内，你支付的总利息可能会比传统的20%首付贷款多出数十万澳元。”

他还澄清了一个普遍的误解。“我们看到现在对这些5%首付贷款的兴趣非常大，一些首次购房者认为政府会帮他们补上另外15%的首付，让他们获得一个80% LVR的贷款。事实并非如此。”他解释说，“买家实际上是背负了一个95% LVR的贷款，借了房产价值的95%。政府的担保只是免除了LMI，并没有减少你的贷款总额。”

这种高杠杆贷款的代价是高昂的利率。房地产代理平台Bright Agent的分析显示，澳大利亚的四大银行通常会对95% LVR的贷款收取“过高的”利率。以CBA为例，拥有20%首付的客户可以拿到5.39%的利率，而对于5%首付的客户，利率则跃升至6.99%。Bright Agent计算得出，在某些贷款条件下，购买一套100万澳元的房产，低首付买家每月可能要多付1800澳元。

Bright Agent的联合创始人Aaron Scott将这种利率差异形容为“价格欺诈”。

他说：“‘5%首付计划’的初衷应该是帮助澳大利亚人拥有住房，而不是帮助银行赚取更高的利润，这种利率差异是全国性和代际性的价格欺诈。”

Canstar的研究主管Sally Tindall表示，虽然目前高LVR贷款的价值在上升，但其占所有新增贷款的比例“相对”稳定——但她也警告说，“随着更多首次购房者利用扩大的计划，这一比例在未来几个月可能会开始攀升。”