就在下周！美国一个重要决定，或引爆澳洲房市！华人买家再曝大单，创悉尼第6贵！
后花园2025年9月15日报道：对于澳洲房市来说，一个关键的转折点即将到来。
下周，当美联储主席鲍威尔走上舞台时，全世界都会屏住呼吸。
这一次，他被普遍预期将宣布降息——这与之前在长达数月的政治拉锯战中坚持按兵不动、让特朗普颇为恼火的做法形成鲜明对比。
博彩市场几乎笃定美联储会降息，并认为这将是未来一系列降息的开端。
AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，鲍威尔在下周四（澳洲东部时间）的决定，可能会直接影响澳大利亚的购房者、房贷持有者和投资者。
降息对澳洲的连锁反应
美国降息会对澳元形成上行压力，让澳洲人去美国旅游、购买美国产品都更便宜。同时，美股也可能因此上涨，进而带动澳股走强。
但事情并非全是好消息。美元走强会让澳洲出口竞争力下降。如果降息背后意味着美国经济真的在走弱，正如近期数据所显示的那样，那么这种负面效应最终也会波及澳洲的经济增长。
Oliver警告说：“降息的另一面是，它通常意味着美国经济在放缓。如果美国真的陷入衰退，那对澳洲来说无疑是坏消息，即便美联储开始降息也无济于事。”
房价、房贷和RBA的选择
降息还会带来一个潜在风险：推高本已火热的房地产市场。
Oliver解释说：“美国长期借贷成本下降，可能会带动澳洲固定房贷利率下行，这会给购房者带来机会。”
他还指出，如果美国经济持续走弱，美联储持续降息，澳洲央行（RBA）也可能被迫跟随降息。
“当澳洲央行看到美国经济放缓，关税影响的担忧成真，它可能会想：我们也得进一步降息了。”
更低的房贷利率可能会帮助首次购房者，但同时也会推高住房需求，进一步推升房价。
Oliver表示：“历史告诉我们，只要澳洲没陷入衰退，失业率没有大幅上升，降息通常会让房价一路上涨。”
他举例称，如果RBA降息0.25个百分点，购房者在银行就能多借大约1.1万澳元。这意味着拍卖会上会有更多资金涌入，最终推动房价上涨。
特朗普的压力与鲍威尔的两难
自从2018年鲍威尔出任美联储主席后，特朗普就频频对他施压，甚至公开辱骂他是“笨蛋”。
特朗普一再要求降息，希望借此刺激经济，让经济维持高增长。但代价是可能引发更多支出和更高通胀。
而鲍威尔的目标是把通胀控制在2%，目前通胀水平还在3%左右。
就业数据逼迫美联储转向
最新的美国就业数据可能是压垮骆驼的最后一根稻草。
7月份，美国失业率升至4.3%，创下2021年以来的新高。8月的就业报告也不理想——6月份美国减少了1.3万个岗位，这是自2020年疫情高峰以来的首次负增长。
虽然8月新增了2.2万个岗位，但远低于市场预期。
在澳洲房价蓄势待涨之际，悉尼豪宅圈再曝大单。
华人$4815万豪掷顶层公寓，海港大桥尽收眼底
近日，在悉尼CBD西端，矿业公司AdmiraltyResources的CEO Qing Zhong斥资4815万澳元，买下了Barangaroo区One Sydney Harbour项目中的豪华空中公寓。
Qing Zhong是澳洲矿业巨头，项目涵盖西澳Pyke Hill的镍矿和智利阿塔卡马沙漠的铁矿。他此前已在隔壁ResidencesOne大楼买下整层豪宅，花费3895万澳元，这次在ResidencesTwo再出手，总投入超过8700万澳元！
这套新公寓由意大利建筑大师Renzo Piano设计，Daniel Goldberg打造室内，3米层高、私家电梯、无敌海景、超大露台配泳池与娱乐区，一应俱全。公共设施更是奢华：大理石蒸汽室、室内外泳池、可预订的私密宴会厅，满足顶级生活想象。
豪宅价格纪录或再被刷新
悉尼豪宅市场近年屡创新高：
Residences One的顶层公寓去年以1.4155亿澳元成交，创下澳洲公寓纪录，买家为Yan Zhang；
Zhong本次花费的4815万澳元，在悉尼所有公寓成交价当中排名第六；
今年6月，媒体大亨LawrenceMyers夫妇买下Crown顶层公寓，成交价在7000-8000万澳元之间；
2021年，JamesPacker以7223万澳元拿下Crown大楼的豪华复式公寓；
2024年，OneCircular Quay在建项目的复式顶层公寓，期房价就已高达 6170 万澳元！
随着Barangaroo项目收官，Lendlease的下一个超级地标One Circular Quay正在建设中，位于歌剧院和海港大桥之间的绝佳位置。
那里的顶层公寓预计将挑战目前的公寓价格纪录，目标价超1.4亿澳元！
悉尼部分热门区房价一年飙涨37%
在豪宅圈破纪录的同时，悉尼几个首置族热门区也在加速升温。而专家警告称，这波涨势可能还没到头。
根据最新数据，过去12个月房价涨幅最大的三个区分别是：
South Wentworthville：房价暴涨37.2%
Kingswood：上涨24.4%
Mount Pritchard：上涨20.3%
悉尼首置族热门区，房价在过去一年显著上涨
其中，South Wentworthville 的中位价从去年的 91.1万澳元飙升到125万澳元，一年暴涨 33.9万澳元，涨幅惊人。
首套房政策推波助澜，专家：价格还会继续涨
InfoTrack 和Domain 的联合数据表明，这些区域因为首套房买家的疯狂涌入而竞争白热化。随着政府 5%首付买房计划从10月1日开始扩展，更多买家将被吸引进场。
Domain 研究与经济主管Nicola Powell 博士表示：“第一波首套房买家将是最大赢家。但接下来进场的买家，就要面对更高的房价了。”
她指出，买家在西悉尼这些“相对便宜”的区域中开始妥协房型，甚至从独立屋转向公寓，这种“多米诺效应”让整个西悉尼的房价都被推高。
South Wentworthville：房价狂飙37%，还会涨？
McGrath Parramatta 房产经纪 Amit Nayak 直言，South Wentworthville 因价格和交通便利优势，吸引了大量被其他区域“赶出来”的买家：“很多原本住在Hills或Inner West的买家，被高价逼退后，开始转战这里。商场、交通、大道都很方便，价格也还算能接受。”
他透露，尽管该区独立屋中位价已到 125万澳元，但仍能找到低于百万的三居室联排别墅，价格在85万至90万澳元之间。
Kingswood：单元房一年涨$10万，仍是最便宜的选择
Kingswood的房价也一路狂飙，过去12个月，单元房中位价从40.9万澳元涨到50.9万澳元，涨幅24.4%，但在榜单上仍属最便宜的区域。
Morton Penrith房产经纪Byron Ryan表示：“我们约80%的买家都是首套房买家。他们不用交印花税，所以愿意多出一点价，推高了市场。”
他还表示，Kingswood目前还能找到38万至41万澳元的老公寓，如果预算在50万澳元，能买到较新的房型。不过随着5%首付政策生效，房价可能会继续走高。
Mount Pritchard：20%涨幅，买家预算已破百万
Mount Pritchard的独立屋中位价过去12个月上涨 20.3%，从 91.4万澳元涨到110万澳元。
Richardson & Wrench的房产经纪 Allan Sari 表示：“首套房买家正逐步回归市场，现在预算120万至140万澳元的买家越来越多。”
他预计，随着10月1日政策落地，需求将进一步推高房价，尤其是中位价在150万澳元以下的区域。
西悉尼仍有“价格洼地”
虽然部分区域房价飞涨，但西悉尼仍有价格相对可负担的选择，例如：
Parramatta：62万澳元
Harris Park：51.2万澳元
Westmead：57.25万澳元
专家提醒，随着政策刺激和买家需求增加，这些“洼地”价格或许也很快会被推高。
买家挑花眼！全澳房源暴增，清盘率跌破75%
对于买家来说，当前一些利好政策正在推动他们蜂拥入市，而房源量的进一步增加，也加剧了这种优势。
近期，随着拍卖房源数量飙升至两个月来最高水平，买家可选择的房源增多，导致初步清盘率连续第二周下滑。
根据Cotality的数据，澳洲各大城市上周初步清盘率为74.8%，这也是四周以来首次跌破75%。Cotality分析师Tim Lawless表示，春季挂牌量正在迅速增加，仅上周就有2455套房进入拍卖市场，这是自6月初以来的最高水平。
Lawless表示：“这表明买家需求跟不上不断增加的供应量。”
不过，他也强调，尽管清盘率略有回落，春季市场依然稳健：“这个结果依然强劲，超过了冬季72.7%的平均水平。”
SQM研究主管Louis Christopher也认同市场依旧活跃，主要得益于今年以来的三次降息。
Christopher表示：“清盘率比去年同期高出10多个百分点，这是市场健康的信号。”
悉尼拍卖量暴涨，墨尔本买家紧跟节奏
在悉尼，上周837套房源进入拍卖市场，初步清盘率为74.7%，创下五周以来的最低水平。
墨尔本买家则展现出强大购买力，共有 1273套房源拍卖，初步清盘率75.2%，较前一周有所上升。
在较小的拍卖市场中，布里斯班清盘率为74%（148套房），阿德莱德达到75.4%（108套房），创下13周以来的最高成交量。
东部海滩豪宅拍出$1235万
上周六最引人注目的成交案例，是位于悉尼东部海滩Tamarama的一套设计师豪宅，以1235万澳元成交。
这套由安永（EY）业务转型主管FranCaratti持有的海景豪宅，吸引了两位买家激烈竞价，每次加价10万澳元。最终，一户有两个青少年孩子的本地家庭以1235万澳元拍下房产，高出指导价近 110万澳元。
27 Carlisle Street
PPD中介AlexanderPhillips表示：“Tamarama只有约100栋房子，能看到这种海景的更是凤毛麟角。”
知名拍卖师Damien Cooley补充说，尽管供应量激增，拍卖依然是高效的销售方式。
“今天每场拍卖平均有四位注册竞拍者，成交价平均比底价高出4.3万澳元。买家没有盲目跟风，但各个城区的房价新高正在不断被刷新。”
墨尔本高端市场：买家活跃但谨慎
墨尔本买方代理Matt Cleverdon表示，高端市场买家确实活跃，但依旧谨慎。
在South Yarra，一栋建于1890年代的四卧室豪宅以541万澳元成交，起拍价为490万澳元，叫价到526万澳元时正式挂牌出售。
37 Crieff Street, Ashbury
BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn指出，虽然清盘率看起来很强劲，但随着供应量增加和买家预算受限，市场并未出现过热迹象：“这个春天对卖家来说，并没有出现火爆行情。”
他预计，随着挂牌量进一步增加，清盘率可能会继续走低。不过，如果10月的5%首付买房计划和11月的降息同时落地，市场可能会被再次点燃。
后花园有话说：从宏观到微观，澳洲房市正处在一个极具戏剧性的“十字路口”。一方面，美国即将到来的降息可能引发全球资本流动，带来更低的融资成本，并推高澳洲资产价格；另一方面，本地的5%首付买房计划和供给量的快速释放，让市场短期内充满变量。当前的豪宅成交纪录和首置区房价飙升，体现出不同层级买家的强劲需求，但就业、通胀等经济基本面依旧给未来走势蒙上阴影。若全球经济放缓与本地降息预期叠加，澳洲房价可能再迎一轮上冲，但这种繁荣的可持续性，将取决于经济能否避免陷入衰退。投资者与首次购房者都需要在机遇与风险之间，谨慎权衡下一步的行动。
