澳洲楼市投下“核弹”！政府正式出手，房东、买家全被卷入！看看对华人影响几何？

后花园2026年5月13日报道：

对很多华人投资者来说，5月12日注定是一个彻夜难眠的夜晚——澳洲迎来了史诗级的税改新政，而很多人最担心的事也来了。

澳洲宣布对负扣税&资本利得税动刀

澳洲财政部长Jim Chalmers公布了数十年来对负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）折扣最大规模的一次改革。借助周二晚公布的联邦预算案，政府推出了一系列可能在未来多年重塑澳洲房地产市场的重大政策，并计划帮助额外7.5万名年轻澳洲人踏上“上车”之路。

这项酝酿已久的住房税改，被Chalmers称为“勇敢经济议程”的一部分，也是澳洲政府一代人以来对房地产市场最重磅的干预之一。长期以来，各届政府始终回避触碰那些推动房地产投资热潮的税务政策，如今这一局面终于被打破。

根据新政，房东享受的税务优惠将被削减。未来新的投资者将无法继续享受传统意义上的负扣税政策，而现行50%的资本利得税折扣也将被取消，改为采用1999年前曾实施过的“与通胀挂钩”计税方式。同时，政府还宣布将外国买家购买澳洲二手住宅的禁令延长至2029年中。

Chalmers在接受ABC采访时表示：“这是一个属于首次置业者的预算案。我们必须采取这些果断、甚至具有争议性的措施，重新平衡税收体系。”

在提交其第五份联邦预算时，Chalmers指出，Albanese政府目前在住房领域的总投资已达到创纪录的470亿澳元。

他在国会表示：“澳洲长期存在的住房短缺，正在让住房变得越来越难以负担。这一问题严重冲击年轻劳动者和家庭，我们正在从所有负责任的角度进行应对。”

Chalmers称，自1999年以来，澳洲房价累计上涨了400%，涨幅超过居民平均收入增速的两倍。此次税改将“帮助纠正房价与收入严重脱节的局面”，并帮助7.5万名澳洲人实现购房目标。

经济学家和房地产分析人士认为，这些改革可能对房价、租金、投资需求以及住房可负担性产生深远影响。目前，无论是业主、投资者还是首次购房者，都在密切关注接下来市场会如何变化。

以下是本次预算案公布的重点内容，以及它对房主、投资者和买家的具体影响。

政策有哪些变化？

• 从2027年7月1日起，负扣税政策将仅适用于新建住宅

• 从2027年7月1日起，50%的资本利得税折扣正式取消

• 预算案公布前已持有的投资房将不受影响，继续沿用旧政策

• 投资新建住宅的投资者，仍可将房产亏损抵扣其他收入

什么是负扣税（Negative Gearing）？

负扣税是指，当投资房的持有成本高于租金收入时，投资者可以将亏损部分从自己的应税收入中扣除，从而减少所得税支出。

支持者认为，这项政策有助于鼓励房地产投资、增加住房供应；而批评者则认为，它推高了房价，并让高收入群体获得了更多税务优惠。

什么是资本利得税折扣（CGT Discount）？

资本利得税折扣，是指投资者出售资产（例如房产）获利时，可以减少需缴纳的税额。

根据现行制度，持有资产超过12个月的投资者，可享受50%的资本利得税折扣。

而新政策将以“与通胀挂钩”的方式取代50%折扣，并从2027年7月1日起，对资本收益设定最低30%的税率。

这意味着，投资者未来只需为“实际资本收益”缴税，也就是扣除通胀后的真实盈利部分。政府表示，这将恢复CGT制度最初的设计初衷。

不过，新规仅适用于2027年7月1日之后产生的资本收益。购买新建住宅的投资者，则可以在原有50% CGT折扣和新制度之间进行选择。

谁会受到影响？

现有房产投资者

目前已经持有投资房的业主，基本不会受到影响。CGT改革仅适用于2027年7月1日之后产生的收益。

未来投资者

未来的新投资者将成为本次预算案中最大的“输家”之一。

他们将无法再像过去那样，把投资房亏损直接抵扣工资等其他收入。

对于预算案公布后购买二手房的投资者来说，虽然仍可将亏损抵扣房产收入，但无法再抵扣工资收入。未使用的亏损可以结转至未来年度。

但如果购买的是新建住宅，则仍可继续享受用亏损抵扣其他收入的政策。

首次购房者

政府表示，此次税改将帮助额外7.5万名年轻澳洲人进入房地产市场。

财政部长Katy Gallager周二接受ABC采访时表示，通过“降低负扣税的吸引力”，自住房买家将更容易获得购房机会。

根据Domain最新房价报告，目前澳洲房屋中位价已突破130万澳元。过去12个月中，布里斯班和珀斯房价上涨超过20万澳元，阿德莱德上涨15.4万澳元，悉尼上涨11万澳元。研究显示，许多买家需要花费多年时间，才能攒够首次置业所需的首付款。

澳洲统计局（ABS）数据显示，2025年第四季度，投资者贷款约占澳洲新增住房贷款的40%，几乎是首次置业贷款数量的两倍。这一历史高位，也让负扣税与CGT改革成为高度敏感的政治议题。

理论上来说，削弱负扣税后，投资者需求会下降，首次购房者面临的竞争压力也会减轻。

买方中介Lloyd Edge表示，任何削弱投资者竞争的措施，都可能让首次置业者获得更多机会，特别是在那些过去经常被投资客“抢房”的区域。

不过，经济学家对于这些政策究竟会对房价产生多大影响，仍存在巨大分歧。Edge认为，影响可能相对有限。

他说：“首次购房者最大的难题，并不仅仅是谁在跟他们竞争，而是市场上本身就缺乏足够且负担得起的住房。”

“首次购房者依然面临供应不足、建筑成本高企、人口增长、贷款限制以及多年住房短缺等问题。”

“因此，即便负扣税和资本利得税改革能够在一定程度上削弱投资需求，尤其是二手房市场的投资热度，但如果住房供应无法明显增加，对房价的影响依然有限。”

房价会下跌吗？

多年来，房地产专家一直在争论：调整负扣税和资本利得税，是否会导致澳洲楼市大幅回调。

但财政部认为，房价不会下跌。Chalmers表示，房价增速会放缓，但政府并非在刻意打压房价。

他说：“我们不是在追求某个特定价格水平，而是希望市场能提供更多负担得起的住房选择。”

部分经济学家认为，削弱投资激励可能会打击需求，并对房价形成下行压力，特别是在投资者占比较高的市场。不过，大多数预测认为，即便下跌，跌幅也会非常有限。

Barranjoey首席利率策略师AndrewLilley此前预计，房价可能仅下跌1%至4%。

另一些分析人士则认为，澳洲长期住房短缺、人口增长以及供应受限，仍将持续支撑房价。

Place Estate Agents首席执行官Damian Hackett表示，很多澳洲人误以为这些改革会导致房价全面暴跌，这是最大的误区之一。

他说：“现实情况是，总会有人渲染悲观情绪，因为这样更容易吸引眼球。”

“但这些改革并不意味着房价会突然全面下跌。绝大多数市场只有在供应大增、需求下降同时发生时，价格才会明显回落。”

“新政策可能会让二手房市场的投资热度有所降温，因为未来投资需求会更多流向新房和公寓供应。但与此同时，也可能导致部分现有投资者继续持有旧房，而不是出售，从而进一步限制二手房供应。”

租金会不会上涨？

财政部预计，租金平均每周可能上涨2澳元。

但不少业内人士强烈批评这项改革，并警告称，最终“买单”的将是租客。

Nine财经编辑ChrisKohler表示，租金“很可能暴涨”。

Ray White Group董事总经理Dan White则指出，在澳洲290万租客中，很多人根本无力转向买房，因此将继续处于脆弱状态。

他说：“限制负扣税仅适用于新建住宅，实际上默认了租赁供应是可以相互替代的，但事实并非如此。”

“外郊新区的一套全新公寓，并不能替代靠近学校、医院或火车站附近的租赁住房。尤其是偏远地区，很多地方甚至根本没有足够的新开发项目来消化这种政策冲击。”

买方中介兼PIPA主席CateBakos表示，减少投资者参与，将进一步恶化租赁短缺问题，并推高租金。

她说：“很多投资者已经告诉我们，如果负扣税和CGT政策发生变化，三分之一的人将不再投资——这将是一个巨大的转变。”

“现有投资者也表示会选择出售。如果房东减少，出租房源自然会减少，而剩余租房的价格就会进一步上涨。”

房地产管理公司Blink Property老板Nathan Birch则警告，取消负扣税可能会让很多澳洲边缘群体陷入困境。

Birch透露，他已经与不少房东交流过，对方计划将租金提高最多30%，以弥补失去负扣税带来的损失。

Blink Property目前管理约7000套出租房，其中90%属于入门级住房，平均周租金约400澳元。Birch预计，未来租金可能上涨至550澳元。

他说：“这对很多澳洲人来说将是灾难性的。政府必须认真考虑，未来可能出现的新一轮无家可归潮，特别是对于养老金领取者和残障补助人群，他们根本没有能力增加收入。”

Birch认为，这项政策可能引发连锁反应，尤其会冲击“rentvesters”（一边租房、一边投资房产的人群）——他们不仅租房成本上涨，同时还能享受的负扣税优惠也被削弱。

不过，支持者则认为，从长期来看，这项改革未必会显著影响租赁供应，并可能让市场重新向自住房买家倾斜。

Bakos也承认，如果部分租客最终转变为自住房业主，那么租赁市场收缩的问题可能会被部分缓解。

为什么负扣税如此敏感？

负扣税早已成为澳洲住房政策中最具政治敏感性的议题之一。

支持者认为，它帮助普通澳洲人积累财富，并为退休生活进行投资规划。

批评者则认为，这项政策助推了房价上涨，并进一步扩大了房主与年轻购房者之间的财富鸿沟。

过去多次关于负扣税改革的尝试，都曾引发房地产行业和投资者的强烈反弹，因此，这项政策始终是澳洲政坛最具争议的话题之一。

楼市和经济会发生什么？

单独来看，CGT折扣改革很可能会减少流入澳洲的投资资金。

但这种减少，更可能是“绝对规模”的下降，而不是“相对吸引力”的下降。

因为除了新建住宅外，所有资本资产都将适用相同的税改规则。

换句话说，相比其他资产类别，房地产市场仍然可能因为“新建住宅豁免”而保有一定吸引力。

因此，相对于股票等其他资产，新房市场未来反而可能吸引更多资金流入。

不过，如果与“继续维持50%折扣制度”的情景相比，未来新房建设数量仍可能略有下降。

虽然政府对新建住宅给予了特殊优惠，但整体流入房地产市场的投资规模，依然可能减弱。

但整体来看，仅凭这一项改革，短期内并不太可能对房价、租金或住房供应造成巨大冲击。

原因很简单——澳洲住房市场最核心的供需矛盾，并没有真正改变。

目前，关于此次预算案整体政策组合的完整影响，外界仍缺乏足够模型分析，特别是对于各种豁免条款和具体结构的研究仍相对有限。

不过，可以初步推测的是：

短期内，房价可能小幅回落；租金则可能轻微上涨。

至于长期影响，目前仍存在很大不确定性。

因为澳洲住房建设真正的瓶颈，依然在州政府和地方政府层面的供应限制，包括土地规划、审批流程以及印花税制度等问题。

本次预算案的核心逻辑，是尽可能把投资资金引导至“新建住宅”，同时降低整体房地产投资热度。

在税务激励重新分配后，新建住宅相比二手房将拥有更好的税务待遇，因此未来资金流向新房市场的趋势可能会加强。

但如果各州政府不进一步推进土地重新规划（upzoning）、印花税改革以及审批制度改革，那么新增供应依然很难真正解决澳洲长期住房短缺的问题。