一夜变天！澳洲房租彻底失控，明年或暴涨10%，悉尼、墨尔本首当其冲！

后花园2026年5月21日报道：

租金正以两年半来最快的速度上涨，而且未来可能还会进一步攀升。市场担心，联邦预算案短期内几乎无法提振住房供应，甚至可能进一步推高租房成本。

SQM Research周三发布的数据显示，全澳各大首府城市的周度挂牌租金同比平均上涨6.9%。其中，悉尼独立屋和公寓综合租金同比上涨7.1%，墨尔本上涨6.3%，布里斯班则上涨8.7%。

SQM董事总经理Louis Christopher表示，由于联邦预算案可能进一步加剧租赁住房短缺，未来一年租金年涨幅甚至可能冲上10%，超过2023年11月创下的9.2%。

他说：“我看不到建筑数量有任何改善，也没有迹象显示供需关系会在短期内恢复平衡。”

“随着房地产税制改革推进，未来两年市场上的可租房源预计会进一步减少。为了吸引投资者重新进入市场，租金回报率必须提高，而这只能通过房价下跌和租金上涨共同实现。”

根据最新预算案，投资者购买现有住房将不再享有负扣税（negative gearing）和50%的资本利得税折扣，但投资新建住房仍可继续享受这些政策。这一变化再次引发争论：这些税收优惠究竟在多大程度上“补贴”了租金。

支持投资者的一方认为，负扣税政策——允许房东将出租物业亏损抵扣工资等其他收入——实际上帮助压低了租金水平。

买方代理机构负责人、Property Investment Professionals of Australia主席Cate Bakos表示：“任何能缓解投资者现金流压力的政策，都能帮助他们继续持有房产。”

“虽然说法有点直接，但它确实在某种程度上补贴了租金，因为它减轻了房东的持有成本。”

Bakos指出，这种情况在疫情期间尤为明显。当时低利率环境让房东更容易接受减租或冻结租金。

她说：“因为持有成本降低了，所以房东更容易点头同意。”

不过，独立经济学家Saul Eslake认为，租金更多是由空置率和市场承受能力决定，而不是房东的成本。

他说：“租赁市场并不是‘成本加成型’生意。房东收取的租金，最终还是取决于市场愿意支付多少，而这主要受空置率影响。”

他表示，去年澳洲联储降息时，租金并没有下降；而今年借贷成本再次上升、地方政府地税提高时，租金也并未因此同步上涨。

在Eslake看来，负扣税真正带来的效果，是让投资者能够借更多钱，从而推高房价。

他说：“这些政策鼓励房东加杠杆竞价，抬高现有住房价格，最终推升了整个房地产市场价格。”

“如果没有负扣税，房价不会像现在这么高，租金占房产价值的比例也不会更高。房东为了获得回报，也就不需要如此大幅提高租金。”

租金持续上涨，也让通胀风险进一步升温。Christopher表示，目前首府城市接近7%的年租金涨幅，是疫情后以来的最高水平。

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters指出，在官方CPI篮子中，租金是仅次于新建住房成本的第二大组成部分，因此租金上涨趋势值得高度警惕。

不过，CPI中的租金数据统计的是“存量租金”——即所有租赁合同的平均租金水平，不论是否续租，因此其涨幅通常低于市场挂牌租金的实际涨幅。

Barrenjoey预计，今年全年CPI中的租金通胀将达到3.9%。Masters认为，这已经是“相当强劲”的水平。

她说：“租金是一种非常顽固的通胀。今天看到的7%涨幅，六个月后依然会体现在数据里，几乎没有办法迅速消化。”

Bakos则表示，当投资者面临财务压力时，他们自然会尽可能争取更高租金。

她说：“我们在土地税上涨时看到了这种情况，在利率上升时也同样如此。”

Christopher表示，疫情后租金涨势再度加速——年增长率已从去年5月的2.5%飙升至如今的6.9%——这将继续对整体通胀形成压力。

“现在还谈不上回到2021年和2022年那种疯狂上涨阶段，但可以明确的是，这轮租金重新加速上涨，很快就会反映到澳大利亚统计局的CPI数据中。”