后花园拍卖分析：悉尼1272套拍卖清盘率跌至60.3%，买卖双方预期差继续扩
后花园 5月31日 报道：
截至5月30日这一周，悉尼拍卖市场呈现“供应上升、清盘率下滑、核心区相对抗跌”的特征。买方并非完全离场，但在利率和预算约束下，出价变得更加挑剔，卖方若继续按照去年高位预期定价，流拍风险明显上升。
数据显示，本周悉尼共有1272套房产参与拍卖，较前一周的1038套增加234套，增幅为22.5%；较去年同期的1008套增加264套，增幅为26.2%。本周清盘率为60.3%，较前一周下降3.9个百分点，较去年同期大幅下降13.7个百分点。全国主要首府城市本周平均清盘率仅为51.0%，说明悉尼虽然仍跑赢全国平均水平，但强卖方市场已经明显降温。
从价格和物业类型看，本周悉尼共记录642个拍卖结果，总体中位价为$1,380,000。其中独立屋共有419个结果，清盘率为58.7%，中位价为$1,810,000；公寓和单元房共有223个结果，清盘率为64.8%，中位价为$970,000。公寓和单元房清盘率高于独立屋，反映在可负担性压力之下，部分买方需求正向总价更低、通勤便利的产品转移。
区域表现方面，Northern Beaches以60.4%的清盘率领跑，City and East为59.3%，South为58.3%，West为57.4%，核心与成熟区域仍有买家承接。相较之下，South West清盘率仅28.6%，Central Coast更低至12.5%，说明外缘和价格敏感区域更容易受到借贷成本上升影响。North West虽然清盘率只有50.0%，但中位价达到$2,490,500，显示高价带成交仍在出现，只是买家筛选更严格。
成交价格TOP 10：
专业观点与点评：
悉尼本周最值得关注的不是高端成交消失，而是市场成交门槛变高。Queens Park的11 Edmund St以$9,600,000成交，Balgowlah Heights、Newtown、Croydon等区域也录得高价成交，说明稀缺地段和优质资产仍有真实买盘。但从总盘面看，清盘率从去年同期74.0%降至60.3%，已经表明买方不再愿意无条件追价。
宏观环境也在削弱买方信心。澳洲央行5月货币政策展望指出，市场定价假设现金利率到2026年底升至4.70%，更高利率会继续压制住房活动等对利率敏感的私人需求
。Westpac IQ也预计，税制变化叠加利率上行可能使新增投资者活动短期下降34%，总住房换手量下降20%
。在这种背景下，悉尼卖家需要更现实地设定保留价，买家则可以重点关注流拍后谈判机会和挂牌时间较长的房源。
