悉尼、墨尔本房价告别高歌猛进？机构预测2026年增长不足2% ，加息预期成最大变数！

后花园 新西兰 1月7日 报道：

Barrenjoey最新预测指出，受2026年可能出现两次加息预期影响，澳大利亚两大城市悉尼与墨尔本的房价涨幅今年或将明显放缓，全年增速可能降至不到2%，原因是买家在利率上行风险面前逐渐转为谨慎、购买意愿走弱。

这一预测意味着市场将出现明显降温——因为去年澳洲全国住宅价值平均上涨8.6%，相当于每套房子均价上涨71,400澳元。

全国仍涨，但悉尼墨尔本几乎“横盘”

Barrenjoey预计，2026年全国房价将上涨2.8%，其中悉尼上涨1.9%，墨尔本上涨1.8%。

相比之下，2025年悉尼房价上涨5.8%，墨尔本上涨4.8%。当时澳洲储备银行（RBA）累计三次下调现金利率，成为推涨主因之一。

而在中小型首府城市，去年的涨幅更夸张。Cotality数据显示：达尔文暴涨18.9%，其次是珀斯（15.9%）、布里斯班（14.5%）和阿德莱德（8.8%）。

Barrenjoey：预计2026年加息两次，2月也有可能出手

Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters表示，该机构对2026年房市的判断，建立在RBA将在5月和8月各加息25个基点的假设之上——这一预测早在11月就已提出。

同时，Barrenjoey认为2月加息的概率约为40%。

Masters表示：“我们认为房价涨幅周期正在降温，利率略微上调会带走一部分热度。但我们预计中等规模首府城市仍将继续跑赢。”

《The Australian Financial Review》季度调查显示，在38位受访经济学家中，有17位预计未来18个月内利率至少会上调两次。原因在于RBA行长Michele Bullock上月的表态令市场意外，她明确指出：若无法控制通胀，加息是可能的。

Bullock也解释说：“对于悉尼和墨尔本，我们可能会看到几个季度房价横盘……甚至会有一两个月出现小幅下跌。但我们不会看到明显下跌，原因在于市场库存依然非常低。”

供应仍紧，房价难大跌，只是涨不动了

Cotality的研究总监Tim Lawless认为，如果降息预期落空，住房需求确实会降温，但由于市场供应仍然稀缺，房价依然可能上涨，只是涨幅不会像去年那样夸张。

Lawless表示，全国年末挂牌量比五年平均水平低约20%，且所有首府城市挂牌均低于平均水平。与此同时，新建住房供应反应也没有真正跟上。

“这就是两股相反力量在拉扯：需求端在减弱，但极低的供应仍在托底价格。预计这种状况将贯穿2026，不过明年供需之间可能会达到更好的平衡。”

他还指出，悉尼市场的降温更明显，因为当地可负担性非常差，同时对利率变化高度敏感。墨尔本也会放缓，但更多是因为市场对维州经济与利率前景缺乏信心，而不是纯粹买不起。

加息预期本身，就足以打击信心

Domain的首席经济学家Nicola Powell表示，今年利率走势可能出现两种情况：要么全年不变，要么出现两次加息——但不管哪种，都会影响买家信心。

Powell说：“这会影响市场情绪……也会影响人们是否真的会在2026年推进买卖决定。”

“现金利率预期出现如此明显的变化，可能会让一些澳洲人产生动摇。”

Cotality数据显示，12月全国房价增速放缓至0.7%，为过去五个月最低。悉尼和墨尔本当月房价中位数分别下降0.1%。

移民仍是关键变量：人口涨42万，房子只建17万套

另一项影响房价的重要因素是移民。SQM Research的总监Louis Christopher指出，去年澳洲人口增加42万人，但新建住宅仅17万套。

Christopher预计，今年移民与自然人口增长会放缓至39万人，同时住房完工量将提升，这意味着房价仍可能上涨6%至10%。

“今年我们可能会多建一些房子，所以市场供需可能接近平衡，甚至达到平衡——这将是自2019年以来第一次。”

他认为，2026年开局可能会出现分化：悉尼和墨尔本仍将偏弱、波动明显；而首次置业者仍会继续利用5%首付计划入市。

他同时警告，如果未来CPI数据再出现一次糟糕结果，那么2026年上半年加息的概率将超过50%。