又放大招！澳洲酝酿住房新政，买房或立省$13,044！央行发布最新警告，屋主要当心……
后花园2025年2月19日报道：昨天宣布的降息，极大地提振了澳大利亚借款人的信心。
在议息会议后，澳大利亚央行解释了其为什么在四年来首次降息，但也警告房主称，央行目前仍然“谨慎”，因此建议家庭不要期待会有多次大幅降息。
目前，央行的降息决定提高了人们对总理将在几周内召集四月份联邦大选的期望，因为这对Albanese府来说是一个巨大的安慰，财政部长Jim Chalmers也宣称降息是家庭“需要和应得的”。
财长庆祝降息
昨天，财政部长Jim Chalmers表示：“降息对数百万澳大利亚人来说是个非常受欢迎的消息。”
“这是澳大利亚人需要和应得的，然而，降息不会解决我们的经济和家庭预算面临的所有挑战，但它会有所帮助。这是澳大利亚人在抗击通胀方面共同取得的进步。我们取得的进展是实质性的，也是持续性的，这反映在了央行做出的决定中。”
财政部长Jim Chalmers
“这是我们一直在计划和准备的软着陆，但我们不能对未来的几个月和几年感到自满。我们知道还有更多的工作要做。我们知道，降息不是解决人们在家庭预算中面临的所有挑战的办法，但它会有所帮助，因为它可以为澳大利亚人提供一点缓解。”
大选会被提前？
当被问及降息是否会导致大选提前至4月份时，财长表示，这是总理应该考虑的问题。
他说：“我们过去几天的大部分时间都在为3月25日的预算案做准备和计划，这就是我们正在努力的方向。与此同时，大选的时间是总理与他的高级同僚协商后的问题。
“前景仍不明朗”
对于一个持有抵押贷款75万澳元的家庭来说，降息之后，他们每年将节省1344澳元。
在昨天的议息会议上，央行董事会决定将现金利率下调至4.10%，并将外汇结算余额的利率下调至4%。
然而，澳大利亚央行警告称：“前景仍然不明朗。”
央行的声明称：“自2022年达到峰值以来，通胀已大幅下降，因为更高的利率一直在努力使总需求和供给更接近平衡。”
“去年第四季度，基础通胀率为3.2%，这表明通胀压力的缓解速度略快于预期。然而，上行风险依然存在。最近的一些劳动力市场数据出人意料地强劲，表明劳动力市场可能比之前想象的要紧张。”
“对潜在通胀的核心预测——基于金融市场暗示的现金利率路径——已略微上调至2026年以上。因此，尽管今天的政策决定承认在通胀方面取得了可喜的进展，但委员会对进一步放松政策的前景仍持谨慎态度。”
央行警告：加息仍有可能
据悉，这是澳大利亚自2020年11月以来首次降息。自2023年11月以来，现金利率一直保持不变，上一次加息是在去年11月，而当时央行已总计加息了13次。
澳大利亚央行表示：“一系列指标表明，劳动力市场状况仍然紧张，事实上，劳动力市场在2024年年底进一步收紧。”
“衡量劳动力利用率不足的指标有所下降，商业调查则表明，对许多雇主来说，劳动力供应仍是一个制约因素。此外，生产率增长没有加快，这意味着单位劳动力成本的增长仍然很高。更广泛地说，货币政策影响的滞后性，以及企业的定价决策和工资将如何应对经济增长缓慢和生产率疲软，这些都存在不确定性。”
全球事件也可能介入并引发问题，澳大利亚央行警告称，海外前景的不确定性也依然很大。
央行在昨天的议息会议上决定降息0.25%
澳大利亚央行表示：“地缘政治和政策的不确定性很明显，如果家庭和企业在前景更加明朗之前推迟支出，这些不确定性本身可能会对许多国家的经济活动造成压力。”
“多数国家的央行一直在放松货币政策，因为它们越来越相信，通胀正持续向各自的目标靠拢。但近几个月来，市场对进一步宽松政策的预期有所缓和，尤其是在美国。”
“委员会的评估是，货币政策一直是限制性的，在现金利率下调后仍将如此。通胀的一些上行风险似乎已经缓解，有迹象表明，通胀放缓的速度可能比此前预期的要快一些。然而，双方都存在风险。”
澳大利亚央行警告称，如果利率下跌过快，通胀下行压力可能会停止，从而引发再次加息的噩梦。
澳大利亚央行表示：“最新预测表明，如果货币政策放松得太多、太早，反通胀可能会停滞，通胀将稳定在目标区间的中点上方。”
“委员会在最新决定中减少了一点政策限制，承认通胀已经取得了进展，但对前景持谨慎态度。”
在联邦大选前夕，央行的警告可能会打消下次会议上第二次降息的希望。
与此同时，经济学家也警告称，虽然降息可能提振房市情绪，但仅限于此，房价不太可能因此大幅上涨。
汇丰银行：悉墨房价有望企稳，但不会大幅飙升
今天，澳大利亚的经济学家和房地产分析师表示，央行降息0.25个百分点至4.1%的决定，将为该国最大的两个房地产市场的房价定下底线，但不太可能引发房价飙升。
汇丰（HSBC）银行的首席经济学家Paul
Bloxham表示，澳大利亚央行的降息决定将帮助稳定悉尼和墨尔本的房价。目前，这两个城市的房价已分别下跌了4个月和10个月。
自去年9月达到峰值以来，悉尼的房价下跌了1.7%，而墨尔本的房价自2022年3月的高点以来下跌了7%。
Bloxham称：“我不认为我们会看到房价大幅上涨，无论是从降息还是央行提供的指引来看。”
“我们不太可能在一段时间内再次看到房价暴涨的情况，所以我们应该期待一些稳定，而不是大幅飙升。”
CoreLogic的研究主管Tim
Lawless表示，从短期来看，降息将提振市场人气，并可能吸引买家重返市场。
“降息最重要的作用是提振了市场情绪，我们知道，从历史上看，消费者信心和房地产市场活动通常是密切相关的，所以我们应该看到更多的买家变得更加活跃。”
“但我们预计，由于住房可负担能力紧张等因素，降息的早期阶段不会成为房价实质性增长的催化剂。”
经济学家指出，央行此次降息以后，将把平均抵押贷款可变利率降至6.07%，假设银行将降息全部转嫁给客户，一笔75万澳元的贷款，每月的还款额将减少约121澳元。
根据CoreLogic的估计，对于普通购房者来说，较低的利率将使他们的借贷能力提高约13,000澳元。
墨尔本的房地产投资者Paul Edward Gradie表示，降息是受借款人欢迎的消息，但他担心下次购房会变得更加困难。
Gradie最近申请了抵押贷款，以购买他的第二套投资房，并计划下周开始找房。
他说：“我认为较低的利率将吸引更多的投资者和购房者进入市场，所以我预计会有更多的竞争。”
“这可能意味着房价将再次上涨。因此，可贷金额的小幅增加很可能会被潜在的价格上涨所抵消。”
“然而，降息确实有助于缓解我们的压力，因为高利率对包括我们在内的每个人来说都是相当大的压力，因为我们的主要住宅和投资房都有抵押贷款。”
Domain的研究和经济主管Nicola
Powell博士表示，与去年相比，对降息的预期引发了1月份买家咨询量的大幅增加。
“在所有州府城市，买家的询盘量都增加了13%，这告诉我，人们又开启了买房之旅。”
她说：“从2023年年底到去年9月左右，我们经历了一段买家咨询量下降的时期，所以我们现在看到的一些改善是令人鼓舞的。”
CoreLogic的数据显示，拍卖清盘率在过去两周也有所上升，10套房屋中有超过7套成功售出，这是5个多月来的最高水平。
但Powell表示，房价需要时间才能反映出市场的新活力。“住房可负担能力仍然非常紧张，悉尼和墨尔本市场仍然有很多的供应。”
“我们需要看到整体住房供应被吸收，一旦供应开始减少，我们就会看到房价上涨。”
住房供应与房价的关系是不言而喻的，假设供应开始减少，压力确实会给到房价。但对于政府而言，解决深层次的住房危机一直是关系民生的头等大事。
就在最近，澳洲拟议了一项政策，希望能通过设置“利率上限”的方式来刺激新房供应。
澳政府提议：为首套房买家设置“新房利率上限”
为了刺激住房建设，最近澳大利亚提出了一项新的议案，提议对购买期房，或建房的首次置业者设置利率上限。
澳大利亚房地产委员会（The Property Council of Australia）发布了其联邦大选的纲领，并提出了一个大胆的主张。
房地产行业倡导组织呼吁政府支持对建造首套新房的澳大利亚人设定利率上限。
该计划被委员会称为“首次购房者加速贷款计划”（First Home buyers Accelerator
Loan Scheme），根据该计划，政府将向参与的贷款机构提供50%的担保，以便这些贷款机构将首次置业者的首付要求降至5%，并同意设定利率上限。
拟议的上限规则是将首次置业者的利率保持在澳大利亚央行的官方现金利率或5%——以较高者为准。
该计划只适用于以前没有在澳大利亚拥有房产的自住业主。
如果政策出台，可能会为首次置业节省大量资金。目前，澳大利亚的平均可变抵押贷款利率为6.51%，官方现金利率为4.10%。
根据这些数据，房地产委员会首席执行官Mike Zorbas估计，该提案将为首次置业者每月节省1087澳元，每年节省13,044澳元。
正如Zorbas所描述的那样，该计划将有助于缓解与澳大利亚住房等式相关的两个持续存在的问题：首次踏上房地产阶梯的挑战，以及刺激住宅投资的必要性。
Zorbas表示：“政府能够而且应该利用其资产负债表来支持首次置业者和新房的交付。”
他解释说：“这项政策要求政府零前期支出，并将接受适当的信用检查和服务能力评估，这意味着未来的风险将降到最低。”
房地产委员会强调，这不是一个长期项目，而是应该定期审查并应用于推动新房供应的领域。
Zorbas表示：“如果做得好，它将帮助成千上万的澳大利亚人登上房产阶梯。”
目光聚焦联邦大选
除了建议对首次置业者设定利率上限外，委员会还在2025年联邦大选之前提出了其他几项建议。
它们包括：
成立联邦内阁住房小组委员会，由住房部长担任主席。
将承诺的30亿澳元基于绩效的“新房奖金”和5亿澳元的“住房支持计划”加倍，奖励那些超过《全国住房协议》规定目标的州和地区。
为《环境保护与生物多样性保护法》（EPBC）评估提供快速通道，为与住宅开发项目相关的申请提供专用资源、专家和商定的决策时间表，这些项目将在2029年6月30日之前完工。
支持为澳大利亚老年人提供更多适合老年人居住的住房。
对专门建造的学生宿舍的投资设置进行改革。
后花园有话说：随着降息的到来，澳大利亚房地产市场又出现了新气象。目前很多经济学家都预测房市活动会因此升温，但由于降息幅度不大，前景仍然不明朗。与此同时，随着联邦大选的临近，政党们也在推出各自的住房政策，以解决困扰澳人的住房危机，这些因素都可能会影响今年的房市走势。
（责编：Gloria）
