“限贷令”要来了？澳洲迎来10年最快投资热潮，一个信号正在逼近......

后花园2025年11月3日报道：今天，澳洲审慎监管局（APRA）警告称，银行可能需要收紧对房地产投资者的贷款，因为最新数据显示，澳洲房价已创历史新高，而投资者贷款正以十年来最快的速度增长。

澳大利亚储备银行（RBA）周五发布的数据显示，9月投资者住房贷款增长了0.77%，为自2015年6月以来的最高月增幅。此前，官方利率连续三次下调，加上政府援助下的首置买家激增，共同推动了市场热度。

APRA的一位发言人表示：“从历史上看，这种趋势往往会导致信贷扩张和杠杆水平上升、房价走高，并引发更高风险的贷款，比如高负债收入比贷款和投资者贷款。”

监管层或重启“宏观审慎”手段

投资贷款的快速增长促使APRA提醒各大银行，可能需要重新启用所谓的“宏观审慎”工具来管理信贷风险。这包括可能限制投资类贷款的比例——这种措施十年前曾被用来遏制高风险放贷。

根据Domain的数据，全国各首府城市的房价已连续11个季度上涨，创下自2015年以来最长的上涨周期，整体房价达到新高。9月季度的涨幅更是近四年来最快的一次。

造成这一局面的根本原因，是供应远远跟不上需求。10月1日起，扩大的住房担保计划吸引了新一批买家入市；与此同时，投资贷款增速创十年新高，投资类按揭余额已超过金融危机以来的平均水平。

APRA发言人表示：“这是APRA和金融监管委员会都在密切关注的情况。我们正在与银行沟通不同宏观审慎工具的实施方式，其中可能包括限制高负债收入比贷款、投资贷款或只付息贷款。”

目前，可售房源数量比长期平均水平低约18%，买家激增、供应紧缺，使中低价位房产价格持续攀升。

房价全面上涨，中低端市场领涨

澳洲各大首府城市的综合房价年涨幅达7.2%。其中，布里斯班上涨10.8%，阿德莱德11.1%，珀斯10.8%，涨幅最为显著。悉尼（6.3%）和墨尔本（6.2%）的表现也不容小觑。

Domain研究主管Nicola Powell在接受采访时表示：“市场的确充满了上涨的动能。”

“我们看到许多买家为了赶在新一轮首次购房者入市前出手购房，尤其是那些想买入房价上限以下房产的群体——他们的紧迫感更强。”

她补充道：“一些投资者、一些自住买家，都想抢在首置买家潮来临之前入市，以避免竞争。我们必须认识到，这是一个推动需求的政策，而目前的供应根本跟不上。”

投资者激增推高房价

根据澳大利亚统计局6月季度的数据，投资者贷款占全部住房贷款的38%，自2022年以来已持续高于33%的长期平均值。

APRA最新数据显示，截至9月的过去12个月，投资者按揭贷款总额上升了6.7%，达到7667亿澳元；同期自住房贷款增长5.8%。

早在2014年底，APRA就曾推出宏观审慎政策，规定投资贷款年增速不得超过10%。当时，房价与家庭债务水平高企，投资信贷扩张迅猛。而目前的投资贷款增速已接近2014年12月时的水平。

数字按揭平台Finspo首席执行官Angus Gilfillan表示：“上一次投资贷款增速高于目前的6.7%，还是在2015年9月，当时达到7.9%，正是APRA出台投资贷款上限政策的时期。”

他认为，近期投资贷款上升的原因主要有三点：一是今年三次降息提升了投资者的购房能力；二是各大城市房价上涨带动了资产增值信心；三是房价上涨让投资者更愿意通过释放房产净值进行再投资。

通胀上行，降息预期或彻底破灭

汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，上周发布的消费者物价指数（CPI）数据显示，核心通胀升至3%，这意味着利率不会再下调——这将改变房地产投资的走势。

Bloxham说：“我认为RBA下周将转向更为强硬的鹰派立场，这会让房地产市场稍微‘降温’。”

投资者目光转向墨尔本

Powell指出，投资者的活跃度自2024年底开始回升，当时市场预期2月将降息，部分买家提前入市。

她说，如今投资者的注意力正逐渐从西澳和南澳转向墨尔本市场——因为墨尔本房价仍处于低位，潜在升值空间更大。

“过去一年，投资者集中在南澳和西澳等涨幅较快的市场。但这些地区的房价已接近周期高点。”她解释道。

“维多利亚州的市场长期被低估、表现不佳。虽然土地税政策提高了持有成本，但我认为投资者现在开始看到它的价值与未来的资本增值潜力。”