刚刚！澳洲税改惊现大转弯，大批人迎来豁免！悉、墨房价掉头向下，买方市场形成？
后花园2026年6月19日报道：
在小企业界的强烈反对和施压之下，澳大利亚总理Anthony Albanese终于让步，宣布数百万家小企业将获得工党资本利得税（CGT）改革方案中的豁免待遇！
这也被外界视为政府在备受争议的税改问题上的一次重大让步！
澳洲CGT改革突然松绑
根据工党提出的资本利得税改革方案，现行的50%资本利得税折扣政策将被取消，改为采用通胀指数调整（Inflation Indexation）模式。
这一新制度将适用于所有资产类别，包括：
投资房产；
股票；
企业资产等。
与此同时，新方案还将设立30%的最低税率。
小企业获重大豁免
Anthony Albanese周四表示，联邦政府将把小企业享受“50%活跃资产资本利得税减免”（50% Active Asset CGT Exemption）的营业额门槛，从目前的200万澳元提高至1000万澳元。
Albanese说：“这是我们此前明确表示将保留的四项资本利得税优惠政策之一。”
“它也是澳大利亚小企业使用最广泛的一项资本利得税优惠政策。”
他表示，将门槛提高五倍后，相关规定将与税制中其他政策的门槛保持一致。
政府预计，此举将使全澳约270万家现有活跃小企业受益。
创业公司也将获得税收优惠
除了扩大对小企业的优惠范围外，政府还宣布将为初创企业（Start-up Businesses）推出新的税收优惠政策。
同时，符合条件的酌情遗嘱信托（Discretionary Testamentary Trusts）也将获得最低税率豁免，但前提是其必须被认定为“真正的遗产继承商业安排”（Genuine Testamentary Businesses）。
财政部还将在近期发布一份有关澳大利亚创业企业发展的讨论文件，以征求各界意见。
财政部长收回部分“超级权力”
与Albanese一同出席发布会的财政部长Jim Chalmers还确认，政府将修改法案中赋予财政部长的部分广泛裁量权。
按照此前草案，财政部长拥有最终决定权，可以决定：
哪些资产类别适用资本利得税新规；
哪些项目被认定为新建住宅（New Builds），从而影响负扣税（Negative Gearing）政策改革。
这一安排曾引发市场担忧，因为未来若有不同政治立场的政府上台，相关规则可能被轻易修改。
虽然Chalmers强调，部长裁量权在税务立法中属于常见做法，但政府决定调整相关条款。
他说：“我们希望为所有参与税务体系的人提供更明确、更稳定的规则和预期。”
改革成本约4.75亿澳元
Chalmers表示，上述调整预计将在未来预算周期内为联邦财政增加约4.75亿澳元支出。
目前，政府正争取在下一轮国会会议期间、最迟于7月2日前，在绿党支持下推动资本利得税改革法案获得通过。
按照计划，新制度将在法案通过一年后正式生效。
目前，该法案仍在接受参议院调查委员会审议，委员会预计将于周五提交最终报告。
政府称改革符合国家利益
当被问及是否有信心推动法案在参议院通过时，Albanese表示，政府一直在与“整个参议院的各方人士”进行沟通协商。
他说：“我们将继续展开协商，但我们知道，这项改革符合澳大利亚人民的利益。”
“这是一项真正意义上的改革。真正的改革往往并不容易，但这是正确的事情，也是出于正确的理由而推进的改革。”
毫无疑问，今年的税改政策，叠加货币政策效应，将使楼市迎来一波回调。
不过，对于一直苦于买不起房的人来说，这或许是一个在市场重新反弹前"上车"的绝佳机会。
税改叠加加息，悉、墨楼市或迎来降价潮
根据最新出炉的房产报告显示，随着投资者热情退却、住房负担能力亮起红灯，再叠加央行背靠背的加息操作，澳大利亚最大几个城市的房价预计在整个2026年都将处于下行通道。
这份报告指出，悉尼和墨尔本将成为这波楼市降温的"重灾区"。按照目前的轨迹，这两个城市的房屋价值在2026年预计将分别下滑3%和4%。
但别指望这种低迷状态会持续太久。强劲的人口增长、迟迟跟不上的住房供应，以及首次购房者的庞大需求，都在为房价托底。预计到今年晚些时候，市场就将重拾升势，并在2027年继续温和上涨。
报告作者、REA集团经济学执行经理Angus Moore直言，今年的加息和房产税变动已经在市场上激起了水花。
Moore表示："在澳洲央行（RBA）连续三次加息后，房价涨幅明显放缓，市场热度也在降温，而联邦预算案中的调整，以及随之而来的投资者需求缩减，将进一步拖累2026年和2027年的市场表现。"
根据预算案的新规，从明年7月起，负扣税（negative gearing）将仅限于新建住宅，而50%的资本利得税折扣将被通胀指数化模型所取代。联邦政府希望借此刺激住房供应，帮年轻人一把。
Moore认为，虽然从长远来看这些政策对房价的影响可能有限，但在短期内，它们确实能把2026年和2027年的房价增速压低几个百分点。不过，这招也可能带来副作用——房东们可能会选择"捂盘惜售"，而不是去换套更合适的房子。
买家的"捡漏"窗口
对于悉尼的买家来说，自2022年以来年年上涨的房价终于有了松动的迹象。加息和税改的组合拳，有望在今年撕开一个竞争不那么激烈的短暂"窗口期"。
Moore透露，今年悉尼和墨尔本的买家在挑房子时，手里的选项变多了。"今年前五个月，这两个城市的新增挂牌房源同比都增长了6%到7%，买家终于不用那么憋屈了。"
虽然墨尔本的房价跌幅预计会比悉尼稍微大一点，但凭借着庞大的人口增长（预计未来十年维州将增加超百万人口，远超新房建设速度），其反弹力度也会更猛。
热门城市涨势趋缓
与此同时，珀斯、布里斯班和阿德莱德之前那种"坐火箭"般的涨价速度也将踩下刹车，预计在未来两年内回归平稳。
过去12个月里，珀斯的房价狂飙了20%以上。尽管增速放缓，但预计今年底该市房价仍将比年初高出8%，2027年也有望实现7%的增长。Moore指出，珀斯的楼市走向很大程度上还得看矿业活动和人口增长的脸色。
在布里斯班和阿德莱德，随着今年加息导致购房门槛变高（预计今年晚些时候还有一次加息），这两地的房价今年预计将上涨5%。
而在霍巴特，经历了漫长的低迷期后，房价今年创下新高。Moore分析，尽管塔州人口增长缓慢，但由于大型基建项目开工加上加息影响，住宅建设可能会放缓，这种供应紧缺可能会导致当地房价出现超平均水平的上涨。
大银行看法更悲观
相比之下，几大银行的预测则更加"刺骨"。NAB目前预计悉尼和墨尔本的房价将下跌6%到7%。
ANZ的预测更为激进，认为这两大城市今年的房价跌幅将达到8%左右，明年还会再跌2%到3%。
ANZ经济学家Madeline Dunk指出，税改在加息打击情绪的基础上雪上加霜，但具体影响会因房而异。
她解释说："市场下行不会是雨露均沾的，像一居室和两居室公寓这种投资者偏爱的房产，受税改影响较大，表现可能会比较差。相反，在自住业主扎堆的地区，那些主要用于自住的独立屋则会坚挺得多。"
ANZ预计阿德莱德明年的情况最糟，跌幅可能达到6.4%。Dunk表示，阿德莱德缺乏像珀斯和布里斯班那样强劲的人口增长支撑，而且房子也越来越让人买不起了。
不过，ANZ也预测，到2028年，全国房价将迎来3.8%的反弹，悉尼和墨尔本的反弹速度会更快一些。
后花园有话说：从目前释放出的信号来看，澳洲税改政策已经开始从最初的“强硬推进”转向“边推进边修正”。政府此次对小企业作出重大豁免，说明市场和行业的反馈正在影响政策最终落地方式。不过，对于投资房市场而言，负扣税收紧和CGT改革的大方向并未改变，短期内投资者信心仍可能受到压制。叠加高利率环境，悉尼和墨尔本房价面临调整压力，买家议价空间有望扩大。但从长期来看，人口持续增长、住房供应不足等基本面问题依然存在，房价大幅下跌的基础并不牢固。对于首次置业者而言，未来一年或许将成为近年来难得的入市窗口期。
