暴跌预警！澳洲房价恐迎“史上最惨烈崩盘”，专家：好日子到头了！

后花园 澳洲7月9日 报道：

“准备好迎接我们见过的最大规模的房价暴跌吧。”这句话出自Cotality房价指数的架构师、顶级经济学家Christopher Joye之口，绝非危言耸听。

在近期的一档热门播客节目中，Joye向Yellow Brick Road董事长Mark Bouris描绘了一幅令人不寒而栗的房市图景。他直言不讳地指出，澳洲正站在“史上最猛烈房价回调”的悬崖边上，未来不仅要面对一场“旷日持久”的抗通胀硬仗，两大首府城市的房价更是随时可能跌破两位数。

悉尼、墨尔本首当其冲，房价“自由落体”

Joye在节目中抛出了这个重磅炸弹：“如果你看看过去三个月的数据，悉尼的房价正在以惊人的12%的年化速度暴跌，墨尔本的情况同样糟糕，跌幅也达到了两位数的年化水平。”

他进一步强调了局势的严重性：“我们很可能正在经历一场史无前例的房价大洗牌。要知道，澳洲历史上记录在案的全国房价最大跌幅也不过是11%。”

两位金融界大佬在交谈中，将矛头直指联邦政府在5月份出台的预算案。Joye更是用“灾难性”来形容这份预算案对国家经济的冲击。

Bouris指出，财政部此前曾信誓旦旦地预测，即使修改了负扣税和资本利得税，房价依然会保持增长，只是速度放缓而已。但现实却狠狠打了脸。

Bouris毫不掩饰他的担忧：“价格正在像石头一样直线下坠，我不想粉饰太平，情况真的很糟糕。尤其是在维多利亚州等地，形势甚至比悉尼还要严峻。”

Cotality的最新数据也印证了这种悲观情绪。在刚刚过去的季度里，悉尼市场大幅缩水3.3%，同比涨幅已彻底归零，甚至录得-0.1%的负增长。墨尔本单季下跌2.7%，同比下跌1.7%。综合五大首府城市来看，季度平均跌幅也达到了1.5%。

三大“杀手”终结房市神话

究竟是什么戳破了澳洲房市的泡沫？专家们将原因归结为三大压力：不断攀升的利率、跌至冰点的消费者信心，以及5月预算案中针对投资者挥出的一记重拳——全新的税收政策。

当Bouris询问市场是否还有触底反弹的希望时，Joye给出了否定的答案。他认为，两大核心因素将死死压制房价的抬头：一是移民数量的不可避免的锐减，二是央行（RBA）迫于通胀压力可能祭出的更猛烈的加息动作。

Joye所在的Coolabah Capital公司预测，为了彻底制服通胀这头“猛兽”，RBA在未来几个月内极有可能将官方现金利率强行拉升至4.75%甚至5%。

Joye警告说：“这绝对是一场持久战，为了打赢这场抗通胀的战役，RBA可能不得不将利率推高到一个令人咋舌的水平。”

人口红利枯竭，房市失去最强引擎

除了高利率，Joye还指出了一个被大众忽视的致命伤——移民政策的收紧。过去十年，源源不断的新移民是支撑澳洲房价一路高歌猛进的“最强引擎”。然而，随着住房短缺和可负担性危机日益严重，无论是执政党还是反对党，都将削减移民数量作为了政治筹码。

数据显示，2025年的海外净移民人数预计仅为301,000人，与2022年疫情后高峰期的550,000多人相比，几近腰斩。更有激进的政党提议将移民人数狂砍至每年13万。

Joye分析道：“想象一下，如果关掉移民的水龙头，澳洲将面临一个‘人口零增长’的社会，因为我们自身的自然生育率低得可怜，这对于房地产市场来说，无疑是釜底抽薪。高利率、极端的税收和政策不确定性，再加上需求端驱动力的突然消失，澳洲房市的前景只能用‘黯淡’来形容。”

Joye的悲观预测并非孤证。摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析师早在5月份就预测，澳洲将迎来“过去40年来最大规模的价格回调之一”。汇丰银行（HSBC）首席经济学家Paul Bloxham本周也补了一刀，称2026年的下跌“仅仅是个开始”，随着投资者加速逃离，预计到2027年底房价将深跌8%。

在这场风暴面前，就连曾经狂热的购房者也选择了退缩。

Bloxham总结道：“正如我们所见，面对一个正在直线下坠的市场，无论是首次购房者还是自住业主，谁也不想徒手去接这把‘下落的飞刀’。”