买家恐慌升级？利率+房价双爆信号！澳洲四大行罕见发布重磅预测……
后花园2025年12月8日报道：
随着2025年接近尾声，澳大利亚的房地产拍卖市场正以一种疲软的姿态收官。
根据多家数据机构的综合报告，上周末全国的初步清盘率跌至63.5%，不仅比前一周的68.2%下降近5个百分点，更是创下了12个月以来的新低。
澳洲房市全面走软，买家变得“挑剔”
市场疲软的趋势始于今年9月中旬，当时春季房源大量涌入市场，增加了供应。而现在，随着年底假期的到来，拍卖数量和清盘率双双下滑。上周，悉尼的初步清盘率降至61.5%，墨尔本为65.5%，布里斯班更是暴跌至54.7%。
BresicWhitney房地产公司的首席执行官Thomas McGlynn表示，清盘率在年底供应减少时走弱，这并不寻常。他认为，这反映出买家心态的根本转变。
他说：“我认为买家目前在选择上非常挑剔，在利率没有下降、生活成本又很高的情况下，他们不愿意妥协。我认为这将导致下周清盘率再度回落。”
降息预期逆转是关键
市场情绪转变的核心，在于对澳洲央行（RBA）货币政策预期的逆转。两周前，市场还认为2026年5月有50%的降息可能。但随着10月份通胀数据意外上行至3.8%，远超预期，金融市场现在已经完全消化了2026年至少有一次加息的预期。
这种从“降息”到“加息”的预期转变，直接打击了买家的信心。许多潜在购房者选择暂时退出市场，等待更明确的信号，或者希望在更疲软的市场中获得更好的议价能力。
SQM Research的分析师Louis Christopher指出，目前只有在政府“5%首付计划”支持下的首次购房者市场，还保持着一定的活力。
值得一提的是，本周澳洲四大银行也罕见发声，一致认为央行将在明天的利率决议上按兵不动，甚至还可能发布鹰派声明。
四大银行集体改口，降息希望彻底落空
澳大利亚央行（RBA）今年已三次降息，外界普遍预计将在几天后的12月例会上按兵不动。不过，随着通胀高于预期，一些专家认为下一步动作甚至可能是加息。
四大行均预测RBA将在12月维持利率不变。其中Commonwealth Bank、NAB和ANZ都认为本轮周期已无进一步降息空间。Westpac则是唯一仍对未来降息抱有希望的银行，目前预计明年5月和8月各一次降息。
大行怎么看？
Commonwealth Bank澳洲经济主管Belinda Allen预计，RBA将一致维持利率至2026年不变，但12月会议的措辞可能“进一步偏向鹰派”。
她表示：“我们不认为12月会正式讨论加息，但同样也不会讨论降息。不过，RBA必须承认经济与通胀风险的平衡正在发生变化。”
Allen同时指出，如果下季度的核心通胀继续高于预期，RBA可能会在明年2月“迈出关键一步，开始讨论加息”。
NAB首席经济学家Sally Auld则提醒澳洲人要“为一个更鹰派的RBA做好准备”，因为通胀压力加速、经济重回趋势增长，风险正在发生倾斜。
她说：“我们目前仍预测RBA将在2026年上半年维持不变，但如果未来几个月劳动力市场进一步收紧、价格压力更持久、或内需再次加速，我们将重新评估这一预测。”
Westpac的首席经济学家Luci Ellis也预计，RBA本月和明年大部分时间都会按兵不动。该行预期通胀在2026年期间会有所缓和（至少在市场部门如此），从而为两次降息留出空间。
她说：“我们基准预测的风险显然是RBA会维持高利率更长时间。如果我们的供应能力判断正确，澳洲经济不会碰到产能瓶颈的墙。这意味着RBA可能把利率维持得过高、时间过长。”
ANZ本周也更新了预测，预计2026年上半年不会再降息，现金利率将“长时间维持不变”。
四大行利率预测汇总
CBA：维持3.6%至2026年
Westpac：预计明年5月和8月各降息一次，总计降至3.1%
NAB：2026年上半年维持3.6%
ANZ：3.6%“长时间不变”
专家对2026年利率走势看法不一对明年利率走势，专家意见可谓分歧明显。
Finder调查显示，半数专家认为本轮宽松周期已经触底，另一半则认为仍有降息空间。
不少专家将目光投向最新的CPI数据。10月通胀从9月的3.6%升至3.8%，核心通胀从3.2%升至3.3%。
38%的专家认为这组数据“显著”提高了未来六个月加息的可能性，34%认为影响有限，另有28%认为加息概率提升幅度可达50%。
市场也在押注加息——利率期货反映出到2026年6月有60%的加息概率，年底前再加一次的可能性也存在。
Macquarie University Business School的Geoffrey Kingston认为，2026年“可能会见到一到两次加息”。
他说：“过去几个月已有明显的滞胀气息，本月GDP偏弱，而最近两个月的通胀数据同样不妙，其背后是政府不愿削减支出，也不愿调整扼杀税基的商业税负和监管。”
不过，Bendigo Bank的经济学家David Robertson则认为近期通胀上升“可能只是短期波动，加上劳动力市场显露疲软”，因此仍可能在2026年中降息一次，使利率回到更中性的水平。
Market Economics的董事总经理Stephen Koukoulas也认为，目前的通胀上扬“可能只是短暂现象，将在2026年上半年回落”。
AMP的首席经济学家ShaneOliver则预期RBA明年将按兵不动，并取消先前预期的最后一次降息。
他认为市场对加息的预期“过于悲观”，因为他预计未来通胀将回落，而失业率上升幅度将高于RBA预期。
他说：“重新加息更可能是2027年的事情。要注意，利率市场往往非常波动，对最新数据反应过度。”
“四个月前，市场还在押注明年中前会再降两到三次，现在却转向押注加息。市场总是难以理解利率可能长时间按兵不动——但2016到2019年，利率就曾连续近三年未变。”
RBA将于12月9日（星期二）下午2:30公布利率决议。再下一次会议将是明年2月2日和3日。
结合近期的房市数据，各项指标互相矛盾——在利率不降的背景下，房价却在一路狂飙，对于买家而言，当前确实是一个让人左右为难的市场环境。
房市释放矛盾信号，专家给出最新应对策略
在短期内几乎不可能再降息、房价却一路飙升的大背景下，购房者被建议先冷静评估自身状况。
澳大利亚储备银行（RBA）在11月连续第二个月将现金利率维持在3.60%不变，行长Michele Bullock指出经济中依然存在持续的“超额需求”。房地产市场正是这一点最明显的地方。
11月全国房价上涨0.5%，将年度涨幅推高至8.7%——为2024年5月以来最快增速。来自悉尼的Mortgage Choice经纪人Terrence Hammond警告：“需求确实在上升，租赁空置率仍在历史低位。在供应问题没有解决之前，价格大概率会继续走高。”
随着9月季度通胀数据远超预期，本周年度最后一次利率决议的市场预测已连续数周转向悲观。消费者物价指数（CPI）季度上涨1.3%，年涨幅达到3.2%。
通胀水平明显高于RBA的2%-3%目标区间，并预计将一直维持至2026年年中。
上周早些时候在堪培拉向参议院经济立法委员会作证时，Bullock承认RBA对通胀的掌控正在减弱。
她坦言：“董事会的核心任务，就是让通胀可持续地回到目标区间。我们做到了吗？没有，我们还没做到，我们必须继续努力。”
截至12月4日，市场对本次利率按兵不动的押注高达94%，但加息的声音也开始出现。
银行方面也开始收紧预期，固定利率产品纷纷锁定并上调。目前所有主要银行都一致认为，借款人要到明年才可能看到降息的影子。
REA Group的经济主管Angus Moore表示：“高于预期的通胀推迟了RBA的降息时间，甚至让人怀疑是否还会再降。虽然市场仍认为明年中期有不错的降息机会，但一切都取决于通胀，这是RBA目前最关注的指标。”
RBA同样会关注不断上升的失业率，9月失业率已达到4.5%。如果这一趋势持续，未来降息将更有理由。
不过，Moore提醒失业率“每月可能会大幅波动”。
他说：“目前的水平相较过去50年的常态仍属偏低，鉴于RBA如此专注于通胀，我们必须看到失业率出现更明显的恶化，RBA才会改变关注点。”
买家FOMO情绪推高市场
联邦政府于10月1日扩大的Home Guarantee Scheme允许更多首次购房者仅用5%首付即可购房，Hammond表示，这已经对市场产生明显冲击。
“过去两个月我看到需求明显上升；现在的竞争非常激烈。原本不符合资格的买家提前抢跑，担心房价上涨；符合资格的买家则赶紧在房价进一步走高前出手。”
随着政策全面实施，他提醒市场将面临更高温度。“买家越多，竞争越激烈，房价就会被继续推高。”
投资者也被这种FOMO情绪带动。
“我的投资客户都想在更多买家入场之前赶紧买。”
尽管如此，他仍提醒不要盲目追逐短期利润。
“如果你负担得起，其实从来没有‘坏时机’买房。关键是要有能力长期持有，因为真正的收益来自长期。”
对于希望换房、卖房或再融资的借款人来说，随着期待已久的Help to Buy计划正式推出，他们也将面对更多竞争。从12月5日起，低收入家庭可与联邦政府建立共有产权关系，只需2%首付即可购房（但有价格上限），并可豁免贷款保险（LMI）。
与贷款机构谈判
即便本周RBA不降息，房贷人仍有空间与贷款机构谈判。
Hammond表示，在购房和再融资需求强劲的情况下，贷款机构仍在激烈竞争。
“银行为了抢客户、留客户，现在有很多不错的利率。如果你很久没检查过自己的贷款利率，现在正是与银行沟通、争取更好利率的好时机——或者让经纪人替你谈判。”
他也建议多做比较。
“经纪人能告诉你市场上能拿到的利率，有时还能帮你争取到比银行公开报价更优惠的利率。”
房主若因房价上涨而获得更高房屋净值，也可能符合更低利率条件。“房价上涨会降低你的贷款价值比（LVR），从而降低银行对你的风险评估，这意味着你有机会获得更好的利率。”
保持谨慎
不论利率如何变化，Hammond提醒购房者在上涨行情中保持谨慎。
他说：“RBA的动作不应该决定你现在是否入市。”
“在做任何重大决定之前，先看看自己的现金流，确保你能负担得起并能够长期持有这套房子。”
后花园有话说：当前澳洲房市正处在罕见的“信号冲突期”：一边是房价在高通胀与供应不足下继续走强，另一边则是买家在利率预期逆转后情绪急速转冷。清盘率创下12个月新低，反映市场已明显进入观望阶段。四大银行一致转向鹰派，更让降息预期雪上加霜。短期内，房市大概率回维持“价坚量弱”的格局。
