DTI新规存漏洞？澳洲业内警告：部分投资者或可绕过房贷限制！

后花园 11月28日 报道：

今天，行业组织发出警告称——一些个人房产投资者可能会通过转向规模更小的私人放贷机构，或以公司、信托等其他法律主体的名义借贷，从而规避全国银行监管机构对高风险房地产贷款的最新限制措施。

澳大利亚审慎监管局（APRA）周四宣布，将首次对住房贷款设定债务收入比（DTI）上限。此举属于前瞻性干预，意在房价升温之际降低银行体系风险。

从明年2月起，银行必须将债务收入比超过6倍的贷款占比限制在新增贷款的20%以内，适用于投资者和自住买家。

Property Investor Council of Australia的主席Ben Kingsley表示，APRA在控制高风险贷款方面找到了平衡点，但仍有部分个人投资者能绕开这一宏观审慎政策。

他说：“目前的市场环境对投资者非常有利，我们确实担心部分市场出现过度投机的‘动物精神’，因此，我们欢迎这项针对个人借贷的前置监管，但我们仍非常担忧通过信托、公司或自管养老金基金等渠道获取贷款的情况，因为这使投资者能够规避APRA的预防性措施。”

他说：“更大的问题出现在二线放贷机构，甚至私人借贷市场。如果投资者想借钱，他们依然能找到渠道。”

这些投资者正与首次购房者竞争旧式独立屋，因为这类房产具备最高的资本增值潜力。他指出，这种需求推动了中低端房价的涨幅超过高端市场。

“我其实不认为这项政策会实质性改变那些想买第一套或第二套投资房的家庭行为，因为对于首次或第二次投资的买家而言，银行的3%偿付能力压力测试通常已经足以将他们挡在门外。”

根据APRA最新数据，5.5%的住房贷款债务收入比在6倍以上，而当前房贷逾期率仍处于相对较低的1.6%。约10%的投资者贷款目前超过6倍DTI，而且这一数字还在继续上升。

房地产数据公司Cotality研究主管Tim Lawless表示，监管机构的行动具有预防性，旨在确保高负债家庭更难获得额外信贷。但这一措施对主流借款人的影响相对有限。

他说：“这项政策主要瞄准市场的特定群体——名下有大规模房产组合的投资者。这意味着他们的债务相对于投资组合带来的收入处于高位；或者是那些收入较低，却试图购买更昂贵房产的家庭。”

Lawless补充，尽管新签贷款中投资者占比高达41%，接近历史纪录，但若想显著压低房价，还需要对投资者贷款实施更强力度的收紧措施。

“我认为，如果APRA希望进一步加码，可能需要看到更广泛、高度普遍化的高DTI贷款、高贷款存款比（LDR）贷款或高贷款收入比贷款的增长。当前的宏观数据并未显示贷款标准出现明显松动。”

Ray White北岸代理Jessica Cao也支持APRA的政策，尽管她认为短期内可能会让部分卖家感到不安，担心政策会如何影响市场。

她说：“从长远来看，这是件好事。它有助于让市场保持可控，我们需要的是一个可持续的市场，而不是一个失控的市场。”

她在中位房价高达390万澳元的Roseville服务的客户，大多是法律、医疗等行业的高收入专业人士，居住在自己名下的房产中。

“我们市场的买家本来就很保守、很清楚自己能借多少……新规实施后，我觉得他们的借贷能力可能会被进一步限制。”

Cao支持APRA将投资者与自住买家的DTI上限区分管理，因为她认为自住比例更高、投资者更少的社区更有归属感。

“我们是在为人们提供家，而不只是为有钱人提供投资工具。”