激战！澳洲拍卖爆火，华人高价夺房！悉尼华人区地价飙升，专家：市场或已触底！
后花园2025年11月24日报道：
当前，市场算不上炙热：只是“中高火”。
这是悉尼众多中介与拍卖师在又一个强劲拍卖周末后给出的评价。
在刚刚过去的周六，全市近1000套房产走上拍卖场，大多数高价成交。不过多位经纪人表示，当前市场距离“爆炸式大牛市”仍有一点距离。
这意味着卖家普遍比去年能卖到更高的价格，有些房产甚至远超已经调高的底价，但整体情况还达不到2021年疫情时期的疯狂水平。
区别非常明显：疫情时代的高峰期，拍卖清盘率一度超过85%，房价一年暴涨近30%。
而如今根据PropTrack的数据，悉尼拍卖清盘率近几周维持在约65%左右，房价同比上涨约7%，属于“高于长期趋势”，但与历史大牛市仍有明显差距。
Avenue Auctions的拍卖师Andrew Cooley表示，目前最抢手、最容易拍出高价的，往往是郊区稀缺的大户型家庭住宅。
他说：“这种房产的屋主没有太大动力出售，他们都继续住着。”
“这就是供需问题。想买‘永久居所’的大有人在，但市场上可选择的却非常少——这是典型的薄供给市场，买家却很多。”
上周末的高价成交之一，是Lindfield一套“欧式城堡风”住宅，拍卖成交价530万澳元，超出此前的500万指导价。值得注意的是：只有一位竞拍者。
1 Primula Street, Lindfield
RayWhite Upper North Shore的销售代理Jessica Cao表示，买家是一对年轻家庭。
“他们过去在附近也拥有一套城堡风住宅，后来去了国外。回来后看到又有同类房源上市，就立刻决定要拿下。”
另一套位于Wahroonga、占地935平方米的五卧独立屋则引爆了激烈的竞价战：最终以415万澳元成交，比底价高出30万。
5 Bareena Avenue, Wahroonga
拍卖师ChrisScerri说：“这是一场真正的硬战。”Cavill Group表示该房产还具有进一步升级改造的潜力。
在南部的Miranda，一套2020年以160万购入的临水住宅，经过翻新后在周六以396.2万成交，四位注册竞拍者争夺。拍卖师Cooley透露：卖家当日的底价是 385 万，“结果远远超出预期”。
同一天、同一条街上一套未翻新的老房子也以262万成交，比底价高出37万。这栋房子上次交易是在1978年，当时的价格仅3.3万澳元（按通胀折算，相当于如今约22万澳元）。
10 Matson Crescent, Miranda
内西区的CroydonPark，一套2021年新建的住宅在6位竞拍者激烈角逐下，以329万拍出。McGrath–Strathfield的代理Carlos Ouyang表示，所有竞拍者几乎都是想“换大房”的年轻家庭。
拍卖由拍卖师Emmanuel Comino主持，现场约有40人挤满客厅。最终由Elly与Chris Wong拍下，该地块在2009年的成交价为68万。
降息助力房市反转，再不买又晚了？
当前，市场的升温似乎在意料之中——在经历了两年以观望为主的市场情绪后，2025年成为了买家信心回归的一年，这主要是受到三次谨慎降息的推动。
澳洲央行RBA今年共进行了三次25个基点的降息，将现金利率从1月的4.1%降至目前的3.6%。虽然这种循序渐进的降幅并未引发抢房潮，但足以带动市场明显回暖。
降息重燃市场信心
Domain研究及经济主管Dr Nicola Powell表示，2025年与去年那种“按兵不动”的普遍心态形成鲜明对比。
她说：“这是澳大利亚人一直在等待的一年。去年本应出现降息，但并没有，而今年我们终于看到了变化。”
她指出，RBA采取了较为谨慎的宽松方式，“不像以往那种连续快速降息，而是节奏缓慢、控制得很谨慎。”
“但正是这三次降息让买家重拾信心，也反映在各类指标上——更高的拍卖清盘率、更激烈的竞争、更高的房源浏览量，以及发往Domain的咨询大幅增加。”
最新的Domain房价报告显示，澳洲住房市场在9月季度提速，首府城市房价增速创近四年最快；公寓增速则为去年的两倍。9月季度，首府城市独立屋中位价上涨2.9%，达到123.6万澳元。
悉尼、墨尔本全面回暖
Powell表示，2025年悉尼和墨尔本分别录得6.3%和6.2%的年涨幅。
她说：“大城市——也就是悉尼和墨尔本——对现金利率变化的反应通常更敏感。”
“这意味着，一旦降息，悉尼和墨尔本的房市会比其他城市更快放大这种影响。今年的价格增长也从以可负担性驱动的市场回流到更受利率影响的两大城市，动力明显回来了。”
墨尔本内北区买家回归
JellisCraig Northern Group董事Adrian Petrucelli表示，2025年Brunswick、PascoeVale、Glenroy和Faulkner的信心明显回升。
他说：“市场信心非常足。”
“过去两年加息时，买家担心利率会继续升，不敢贸然入市。但现在，虽然不是每个月都降息，但大家至少确信不会再加息，这对市场是重大利好。”
他表示，95万澳元以内的房产深受首次购房者欢迎，而120万到180万的精装修住房也十分抢手。
他说：“在内北区，拎包入住的家庭住宅表现极佳。建筑成本较三四年前上涨了40%，所以只要有无需翻新的房子上市，就能卖到高于底价，因为买家不愿意再装修。”
他补充，虽然北区房源量高于2025年初，但仍低于过去几年。“但我真心认为墨尔本已经触底。”
悉尼从观望转向行动
Morton联合董事Ewan Morton表示，RBA将悉尼房市分成了截然不同的两部分。
2025年初，由于对利率方向的判断分歧——“有人认为会上，有人认为会下”——买卖双方均陷入僵局，成交急降。
但随着年内三次降息落地，市场预期变得更明确，利率不再上涨的信号逐渐清晰，推动下半年交易恢复活跃。
他说：“现在大家对利率已完全接受，不再犹豫。”
他指出，这种从“等待”到“行动”的转变在悉尼所有市场层级都很明显，从首次购房者到高端置换群体都开始入市。
受可负担性压力影响，公寓市场今年尤其活跃，首次购房者是主要推动力。
他说：“他们已经能接受贷款成本。”
尽管年底的通胀略高于预期，Morton认为买家已经适应这种不确定性，不再因月度数据而裹足不前。
降息也可能加剧买卖双方的拉锯
地产讲师、教练兼Domain大使Josh Phegan指出，虽然普遍认为降息会吸引更多买家，但在某些周期中，反而是加息阶段买家更急于入市，以锁定“当期利率”。
他提醒，降息也可能在买卖双方之间制造新的“张力”。
他说：“每降息0.25%，借100万澳元的买家购买力就提高约2万澳元。”
“但卖家听到买家‘钱更便宜’后，往往会把心理价位提高10万。结果就是：买家预算涨2万，卖家预期涨10万，矛盾反而加剧。”
Phegan还表示，澳洲政府扩大的5%首付计划（允许符合条件的买家仅以5%首付、不需支付贷款保险入市）正在推升价格上限内房源的需求。
他说：“这会让这些价位段的房产出现明显通胀压力，因为需求太大了。”
卖房也迎来黄金窗口期？
当前，悉尼房主只需将房屋要价下调2.9%即可促成交易——这是自2024年6月以来的最低折让幅度。
业内人士指出，这样的卖方友好窗口期可能不会持续太久。根据Cotality的最新研究，10月悉尼独立屋的平均卖家折让率为3.2%，略高于前一个月的3.1%。上一次出现这一水平还是在去年7月。同一时期，公寓的平均降价幅度更低，仅2.5%——这是自2017年5月、疫情前以来未见的低点。
Cotality澳大利亚住宅研究主管Eliza Owen表示：“低折让率反映出当前市场明显偏向卖方。需求强劲、利率下调以及首次置业担保计划延长，都让卖家不必为了成交而大幅让价，同时市场库存又偏紧。”
不过她同时提醒，由于现金利率走向发生变化，原本预计本月可能落地的降息，可能要推迟到明年年底。“对悉尼而言，卖房环境可能逐渐变得更具挑战。”
Owen补充称，低折让率也说明卖家对自家房产价值更加现实，愿意更贴近市场报价。
在悉尼，卖家最容易获得理想价格的区域包括Mount Druitt（中位折让1.1%）和St Marys（1.4%）。而折让幅度最高的地区为Blue Mountains（4.8%）、Ku-ring-gai（4.4%）和Leichhardt（4.4%）。
与独立屋相比，公寓折让更低的原因之一，是公寓价格并未出现大幅飙升，买家压价的动力较弱。此外，Owen表示：“公寓市场对金融环境变化的敏感度较低，而且公寓产品更为标准化，可比销售更多，从而减少了议价空间。”
买方代理Chris Curtis（Curtis Associates）认为，一些悉尼地区的卖家正面临更大的出售压力，因此愿意尽快出售、减少议价。他指出，新州政府近期的规划调整——尤其是以TOD（交通导向开发）提升住房供应的政策——已经对市场造成影响。
他说：“有些业主感到不安，认为未来不确定性更高，因此希望尽早卖出，尤其是在可能受政策影响的区域，比如Lindfield。卖家对政策变化做出了反应。”
Curtis补充，特朗普带来的国际不确定性，以及短期内难以看到降息，也加剧了市场焦虑。“另一方面，投资者贷款激增，与首次购房者及首次置业担保计划形成竞争，但供应依旧紧张。”
在悉尼下北岸，房地产机构Belle Property Mosman的David Benjafield表示，需求明显高于供应，让卖家在价格上更具主动权。
他说：“市场平均成交天数略有延长，但最终，卖家仍能获得接近或达到预期的价格。这是非常微妙的平衡，需求远超供应，无论独立屋还是公寓都不够卖。”
在买房需求激增，房价稳步复苏的背景下，大悉尼土地的土地价格也迎来了新的里程碑。
大悉尼土地价值首破$2万亿
受西悉尼强劲购房需求带动，包括Aerotropolis周边在内的大量区域土地价值飙升，使悉尼土地总值首次跃升至2万亿澳元。
最新数据显示，新州土地总价值亦突破3万亿澳元，Byron Bay等度假胜地的持续走俏进一步抬升了整体估值。
不过，年度NSW Valuer General土地估值报告指出，部分“次级”生活区在本周期出现“小幅回调”，导致全州农村土地价值同比下跌。
估值覆盖全州6.6万余宗交易，影响土地税与市政收费
新州政府每年为全州住宅、工业及商业土地进行估值，作为Revenue NSW征收土地税及市议会调整税费的依据。此次估值以超过66000宗交易数据为核心参考。
报告显示，大悉尼地区土地总值较去年上升4.5%，自1.9万亿澳元增至2万亿澳元。
西悉尼领涨，华人区稳步上扬，工业用地受基建拉动
受更高可负担性吸引，Fairfield与Penrith住宅土地价值录得约11%涨幅；华人聚居的Burwood上涨5.1%。商业土地方面，Camden涨幅领先。估值机构表示，这与航空城启用前的空间需求增加及人口增长密切相关。
悉尼工业土地价值整体上涨约3.5%，主要受西悉尼机场与地铁建设带来的区域开发与就业机会推动。
内陆地区涨势更猛，Hay录得40%飙升
在新州内陆，持续的西迁人口潮则推动西部乡镇土地价值大幅攀升，其中Hay涨幅高达40%。NSW Valuer General官员Sally Dale表示，新州住宅市场需求依旧旺盛，短期内未见放缓迹象。
她指出，土地价值上涨主要受低利率环境、人口增长及住房供给不足驱动：“新州西部住宅市场连续第二年强劲增长，意味着更多家庭选择迁往西部。”
“部分沿海高端住宅市场如Byron与纽卡斯尔，也因受欢迎程度提升及首置买家寻求可负担地区而录得高于平均水平的涨幅。”
在大都会区，Fairfield、Lane Cove与Penrith涨幅均超过10%，因买家需求持续压过供应。整体而言，新州土地总价值上涨3.6%。
三分之二市议会或调整税费，政府强调市场进入稳定阶段
全州各市议会每三年接收更新后的土地估值，约三分之二将据此调整税费。
土地与房产厅长Steve Kamper表示，最新估值显示市场已进入“可持续、稳定增长”周期。他强调，州政府将继续推动增加住房供应以缓解短缺问题：“无论是年轻夫妇、投资者或其他购房者，这都是令人振奋的消息，将进一步提振对新州房市的信心。”
后花园有话说：当前悉尼与墨尔本的房市正在多重利好作用下加速企稳：降息带来的信心修复、持续偏紧的供应、家庭型买家强势回归，让优质房源成为稀缺品。与此同时，拍卖场的高价成交与大悉尼土地价值破纪录，也进一步验证市场已从低迷期反转。虽然利率走向仍存不确定性，但整体供需结构决定了房价具备韧性。从目前迹象看，底部或已出现，新一轮上升周期正在铺垫。
