震惊研究：澳洲房价涨得比租金快，背后原因首次曝光！

后花园9月23日报道：过去16年里，澳大利亚房价涨幅明显高于租金，尤其是在新房供应不足的地区。

智库e61研究所的最新研究指出，这表明房价飙升的原因不仅仅是房屋供应不足。研究人员发现，如果单纯是供需失衡导致的，那么租金也会和房价一样大幅上涨，但事实并非如此。

这份名为《住房究竟是安身之所，还是财富工具？》的研究报告，正值澳大利亚联邦政府加紧推动住房建设之际。政府计划在2025至2029年五年内新建120万套住房，简化审批流程、加快建房速度，尤其是在公共交通便利地区。

供应不足是真，但问题不止于此

e61研究所的研究经理Dr Nick Garvin表示，房屋供应不足确实存在，增加住房数量对缓解房价和租金压力都很重要，但这并非全部问题。

“我们显然没有建够房子，这是事实。”他说，“但即使解决了供应问题，房价负担得起的问题就一定能解决吗？”

他对2008至2024年间房价和租金的年均增幅做了比较，发现悉尼房价涨幅远超租金，而悉尼正是供应最紧张的城市。

在墨尔本的城区，房价涨幅也明显高于租金，只有市中心例外。

“如果完全是供应不足在推动价格上涨，那么租金也会同步飙升，因为供应紧张意味着可租的房子也紧张。”Garvin说，“但当房价涨、租金不涨时，这说明问题不在于住房需求，而在于人们预期买房能带来的收益。”

住房，被视为“财富机器”

Garvin指出，澳大利亚人往往将住房视为积累财富的工具。买房的人不仅考虑自住需求，也在意未来房价升值、投资回报和节省租金的潜力。

这也解释了为什么在过去利率大幅下降时，房价涨得比租金更快。

他认为，如果让房贷变贵或更难获得，反而会降低住房负担能力，不是好办法。

但他建议，未来应认真考虑房产税改革。

“如果我们真想让年轻一代都能买得起房，就得思考当前低房产税率是否合理。因为房产税直接决定了买房能赚多少钱。”

不过，他也承认，提高房产税将面临巨大政治阻力，除非社会观念发生变化。

“房价升值带来财富，与让未来一代买得起房之间存在直接冲突——一个要求房价涨，一个要求房价不涨。”

专家：低利率推高房价，限制建房加剧矛盾

独立研究中心首席经济学家Dr Peter Tulip表示，在悉尼和墨尔本，随着城市扩张，越来越多的“NIMBY”（别在我家后院建房）反对声音，让建房审批更难，进一步推高了房价。

他指出，尽管悉尼和墨尔本的房价涨幅高于租金，但两者的涨幅都超过了消费品价格。

“房价和租金高于通胀，核心原因还是房屋供应没跟上需求。”图利普说，“房价涨得比租金更快，主要是因为房贷利率下降。”

他补充称，过去的研究发现，即便取消负扣税和资本利得税优惠，房价也只会下跌1%至4%。