买家急了！澳洲住房政策急转弯，这项成本翻倍涨！市场迎来重大信号，央行要出手了？

后花园2025年6月25日报道：对于打算购买公寓的人来说，澳洲的购房前查阅物业分层（strata）记录，是准业主了解公寓“体检报告”的关键步骤——但从7月1日起，这项查阅服务的费用将近乎翻倍上涨！

7月1日起，查strata要多付近一倍

在房价高企、负担能力严重受压的当下，这一涨价决定令人错愕。而政府方面至今并未给出涨价理由——虽然这是九年来的首次调整。

更令人疑惑的是，此项涨价由新州公平交易与监管事务部长AnoulackChanthivong宣布，而当前新州约一半的strata物业都存在结构、防水、消防等安全隐患。在这样的背景下，涨价只会进一步削弱购房者的知情权和风险防范能力。

查阅费用具体怎么涨？

线上或线下查看资料的首小时费用：

从31澳元上调至60澳元

每增加半小时的费用：

从16澳元涨至30澳元

此费用仅适用于潜在买家（即正在考虑购买公寓、联排别墅或独栋别墅者），现有业主不受影响。

strata资料包括哪些内容？

Strata管理方（即物业管理公司）需在strata委员会监督下保留以下记录，且至少保存7年：

财务报表与收支记录；

所有收发邮件、会议记录；

strata roll（业主名册）等关键文件；

自去年6月起，这些资料必须以电子方式存档，且查阅需通过安全通道进行。

为什么这对购房者影响巨大？

潜在买家必须通过strata管理公司或委员会授权，才能查看这些资料。通常他们会聘请专业机构出具查阅报告。而这些查阅成本往往高达每份299澳元以上，更大的公寓项目甚至更贵。

如果最终竞拍失败，这些费用就会“打水漂”。早在约15年前，前议员Matt Brown就曾试图推动改革降低成本，但未果。当时每份报告也要价300-350澳元。

近几年市场上也出现了如共享查阅平台，通过“众筹”方式让每份报告的成本降至低至89澳元。部分创新房产中介也会预先准备好报告，由卖家支付费用，为买家节省时间、提高交易效率。

需要注意的是，潜在买家提出查阅或复制申请后，物业公司需在10天内回应；相关费用将进入业主委员会的行政基金，再支付给物业经理。

虽然一些隐形的购房成本将要上涨，但对于大部分买家来说，随着降息周期的到来，很多人的财务压力都会大幅缓解。

5月通胀大降温，澳洲央行7月可能再出手

刚刚，澳洲统计局（ABS）发布数据显示，5月的通胀率已降至2.1%，创下近四年来的最低点，这为下月可能的降息提供了更多支持。数据显示——租赁市场降温、新建住房成本放缓，是此次通胀放缓的主要推手。

今天公布的数据显示，5月的整体通胀率从4月的2.4%下降到了2.1%，不仅低于市场预期的2.3%，也与2021年7月以来的最低值持平。

与此同时，澳洲央行（RBA）更关注的核心通胀指标——修剪均值（Trimmed Mean Inflation），也从4月的2.8%下滑至2.4%，创下三年半以来的新低。

中东局势缓和，油价下跌助力物价回稳

此前市场曾担忧中东冲突可能推升能源价格，从而带动通胀回升。但本周一（澳洲时间周二），以色列与伊朗达成脆弱停火协议后，布伦特原油价格自本周初以来已累计下跌13%，跌至每桶67美元的两周低点。

虽然澳洲的月度通胀数据波动较大，但整体趋势仍显示，自2022年12月年通胀高点达到8.4%以来，物价压力已显著减弱。

澳洲央行或在7月降息，市场预测年底现金利率降至3.1%

随着通胀数据回落至澳洲央行设定的2%至3%目标区间内，市场对降息的预期日益升温。

RBA行长Michele Bullock早在5月宣布降息至3.85%时就曾表示，若通胀压力得到控制，将考虑进一步降息：“如果我们看到通胀持续且稳定地下降，同时货币政策仍具一定限制性，那我们确实有空间进一步降息。”

本月初公布的国民经济账户显示，澳洲第一季度GDP仅增长0.2%，这让市场对7月7日至8日RBA会议上再次降息的可能性信心大增。目前交易员预测RBA下月降息的概率高达90%，现金利率将下调至3.6%。市场普遍预计年底现金利率或进一步下探至3.1%。

租金与新房建造成本回落，住房通胀缓解明显

住房市场的通胀压力也在逐步缓解。ABS的数据显示，5月租金同比上涨4.5%，虽然仍高于疫情前水平，但已是自2022年12月以来的最慢增速。此外，租房空置率上升，也是推动这一变化的关键因素。

新建住房成本涨幅也明显放缓。5月的数据显示，新建住宅价格同比仅上涨0.8%，为2021年4月以来的最低水平，远低于2022年中期高达22%的峰值——当时由于供应链中断和HomeBuilder补贴项目，装修及建材价格一度暴涨。

油价走低带动交通成本下滑

此外，汽油价格也在5月出现显著下跌，平均每升价格降至1.73澳元，降幅达10%，为伊朗与以色列冲突爆发前的水平。

分析师观点：7月是否降息仍存变数

尽管市场情绪偏向乐观，但花旗银行的经济学家Josh Williamson却认为RBA可能不会在7月就立刻出手，尽管他也承认这是一个“临界判断”。

他表示：“如果7月真的降息，那8月可能还会再降一次，也就是12周内降息75个基点。但我们认为经济目前并不急需提前快速降息。”

随着连续降息的到来，市场竞争可能会变得激烈，而房价也可能会迅速反弹。对于买家来说，现在也许是一个不错的机会窗口期。

买房必看！澳洲50个最具房价“爆发力”的城区揭晓

今天，房地产调研机构Hotspotting最新发布的《2025冬季房价预测指数》，列出了全国50个最具“爆发力”的城区，而常年被忽视的墨尔本城区——Frankston位列第一。

据悉，这份榜单主要基于房屋销售的活跃度增长来判断一个城区的增值潜力——该指标通常是房价即将上涨的前兆。

值得注意的是，这次不仅仅是Frankston一枝独秀，墨尔本共有18个城区上榜，同时黄金海岸、阿德莱德、达尔文以及悉尼南区也有强劲表现。

Frankston：从“边缘地带”逆袭为投资热点

墨尔本房地产顾问公司Melbourne Property Advocates的负责人Simon Murphy表示，Frankston的转型堪称“全面爆发”。

他说：“高层公寓、写字楼拔地而起，医院翻新完成，分区规划也大幅升级，很多区域已允许建到3至6层。”

“政府正在努力把Frankston打造成一个真正‘值得去的地方’。”

Murphy 警告称，首置买家现在几乎很难再杀入市场，他说：“你至少得准备好80万澳元，才有资格参与竞争。”

他还指出，以往房价波动最大的Frankston North也表现异常强劲，甚至可能追平周边城区Langwarrin的价格水平。

墨尔本“外环区”集体起飞，需求外溢至更多区域

Hotspotting的创始人Terry Ryder表示，Frankston的崛起正是整个墨尔本外围区房市反弹的缩影。

他说：“Frankston从原本的表现不佳者一跃成为领跑者。墨尔本房市从2024年年底开始回暖，今年以来的上涨势头更猛。”

Murphy还指出，CarrumDowns、Langwarrin及Werribee等地也榜上有名，并受到强劲的需求带动：

Langwarrin适合家庭居住；

Carrum Downs虽有刻板印象，但性价比高：大地块+四房+双车库；

Werribee的房价仍在60万澳元以下，距离市区只比Melton多10分钟车程，价格仍具吸引力。

悉尼南部也迎来“小阳春”？

买方代理公司Michelle May Buyers Agent的负责人Michelle May指出，悉尼的购房需求已明显向南转移——St George、Bankstown走廊区热度飙升，背后除了有Metro地铁升级项目外，还有相对较低的房价。

“原本住东区的人搬到了内西区，而现在，内西区人也开始向St George和Sutherland Shire移动。”

“自2024年第四季度以来，客户咨询量暴涨，市场资金仍然充沛。”

她表示，上周末St George的拍卖清盘率高达70%，为近年来首次，但供应仍然紧张，特别是适合退休族的三房公寓严重短缺，而这一类产品正被年轻家庭与小户型买家争抢。

黄金海岸：库存告急，抢房战一触即发

Cohen Handler的房产总监Luke Serhan表示，黄金海岸一些城区的挂牌房源年化减少高达40%，尤其是在Miami、Elanora和Southport。

“Miami目前相较Mermaid Beach仍有潜力，而Elanora也开始起飞。”

“Southport中心地段热度非常高，房子一挂牌就引来竞争。”

他指出，在最近一次降息之后，买家信心明显提升：“尽管大家仍精挑细选，但‘错过恐惧症’（FOMO）又回来了，接下来他们可能会更果断地出手。”

阿德莱德、达尔文同样表现亮眼

南澳共有11个城区上榜，其中包括Ingle Farm与Christies Beach。在当地中介Matthew Lipari看来，Ingle Farm的房屋销量已连续18个月稳步上升。

“过去十年区域开发密集，价格依然亲民，吸引大量年轻买家。”

“老业主纷纷出售，换手率高，部分开发商甚至也‘抢不过’。”

Terry Ryder 表示，阿德莱德依旧是澳洲最稳定增长的城市之一。

而该报告的最大惊喜则是达尔文——92%的城区被评为上涨区域，无一处下跌。

Hotspotting的总经理Tim Graham表示：“我们六个月前就预测达尔文要起飞，现在数据证明我们是对的。”

买方窗口正在迅速关闭

随着全国买家活跃度上升、房源挂牌量持续低位，专家普遍认为：捡漏机会正在快速减少。

Simon Murphy表示：“市场不会等你主动来，它已经动起来了。买家正在重返战场，竞争也随之而来。”

以下是全国50个最具房价“爆发力”的城区：

后花园有话说：今天的通胀数据，对很多澳人来说极具振奋意义，因为这意味着7月再次降息的概率已大幅上升。对于潜在买家来说，当前可能是一个不错的机会窗口。而最新公布的“房价增值潜力城区”，则可以为我们提供一个很好的参考。

（责编：Gloria）