重磅预警！澳洲房市即将变天，涉及买房租房，影响大批华人！
后花园2025年6月24日报道：最近，国际形势风云突变。
在中东地区局势紧张、全球油价可能受到冲击的背景下，澳洲央行（RBA）可能不得不采取更“激进”的降息策略。
有分析师预测，澳洲央行今年可能将再降息三次。
7月或成转折点！专家透露：澳洲央行或加码降息
今天，会计师事务所KPMG预计，如果国际油市对当前局势的反应类似第一次伊拉克战争，那么中东冲突可能会导致澳洲今年的GDP缩水0.15%至0.20%。报告指出，若“油价冲击”叠加全球贸易关税风险持续发酵，可能会“迫使”RBA采取行动。
KPMG警告称：“油价冲击持续时间越长，其对通胀走势、通胀预期和短期经济增长的负面影响就越大。对澳洲这样的经济体来说，油价冲击尤为敏感，因为交通运输行业是本国最大的用油行业之一，几乎牵动各行各业。”
本周一，受伊朗对美军基地发射导弹报复行动影响，全球油价一度大跌7.2%，布伦特原油价格跌至每桶约70美元。虽然市场对大规模供应中断的担忧有所缓解，但中东局势尚未明朗，投资者仍保持谨慎态度。
KPMG也因此下调了其对RBA的现金利率预测，预计2025年内将再降息三次（较年初时预测多出一次），年末现金利率有望降至3.1%。
尽管油价可能短期推高通胀，KPMG认为RBA将“忽略”这一暂时性影响，因为考虑到澳洲经济整体疲软以及核心通胀率已经回归目标区间。
房贷有望月减265澳元，7月降息几成定局？
如果澳洲央行真的在年内降息三次，房贷族每月还款有望减少约265澳元（以60万澳元贷款、25年期计算）。
市场预计RBA在7月会议上有86%的可能性下调利率，并几乎已经完全消化年内再降息三次的预期。
四大银行中，仅NAB（国民银行）预测RBA会在7月降息，而ANZ、联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）则认为最快要到8月才会行动。
西太银行的首席经济学家Luci Ellis表示，RBA关注的重点仍是通胀，而非油价。
她在接受《澳洲金融评论》采访时说：“除非油价发生极端变化，否则RBA不会轻易改变其对通胀走势的判断。”
NAB的首席经济学家SallyAuld则认为，RBA更可能担忧油价上涨对经济增长的拖累，而不是对通胀的影响。毕竟汽油在消费者物价指数（CPI）中占比为3.35%。
CPI数据即将出炉，通胀或放缓至2.3%
明天即将发布的月度CPI数据备受关注。联邦银行的分析师预计，5月的年通胀率有望降至2.3%，进一步缓解市场压力。
虽然该行仍将8月视为RBA下一次降息的“基准预期”，但也坦言，7月“仍然存在可能性”。
除了国际形势可能影响利率走势外，今天新州政府公布的预算案，也可能从租房和买房方面影响华人生活的方方面面。
买房租房有变！2025新州最新预算案出炉
今天，新州州长Chris Minns公布了其上任以来的第三份州预算，聚焦缓解住房压力、升级公共交通、投资西悉尼发展，并加大对学校与TAFE技能培训的投入，着眼未来一代。
不过，这一系列“大手笔”也让州财政承压。预算显示，新州将在至少2027-2028财年之前持续赤字运行，尽管相比工党2023年上台之初已略有改善。
新州财长Daniel Mookhey在发布预算案时表示，政府正致力于稳住经济、支持关键人群，并加快经济增长步伐。
他说：“我们正在对住房危机发起关键反击，支持最脆弱群体，打造我们急需的学校、医院、公交与道路，也为企业和劳动者提供坚实后盾。”
但这背后也意味着沉重代价：2024-2025财年预算赤字高达57亿澳元，虽预计2027-2028年可回归微弱盈余，Mookhey坦言：“这条路挑战重重。”
谁是赢家？
租客与首次购房者：迎来融资新政+公屋扩容
预算案中最重磅的一项，是为了解决住房供给不足，新州政府将推出高达10亿澳元的“期房融资担保”政策，政府将为开发商未售出的期房项目作担保。
此举预计：
直接带来5000套新住房；
间接促成未来五年新增1.5万套住宅；
同时，政府还承诺承担“未售出部分”，以减轻开发商的前期融资压力。
Mookhey还宣布，“为租而建”项目将永久减免50%土地税，这将进一步鼓励租赁房源供给。
此外，政府还将投入51亿澳元兴建8400套社会住房，其中一半将优先分配给家庭暴力受害者。
公务人员：加薪落地，福利兑现
新州公务员将在新财年迎来重大加薪，这将使预算案每年增加20亿澳元的支出。
以警方为例：
新入职见习警员年薪将从$81,517 ➜ $84,777，并将涨至 $97,206（2027年）；
一级高级警员薪酬将从$101,516 ➜ $105,577，2027年进一步升至$121,054。
家长与学生：学校、TAFE齐加码，教育投资空前
政府将额外投入90亿澳元的教育基建，服务快速增长社区，同时从联邦政府获取104亿澳元的教育拨款。
关键内容包括：
落实100所新建公立幼儿园的承诺；
斥资34亿澳元投入TAFE和技能培训（2025-2026）；
计划在两年内培训23,000名新学徒和4,800名在职建筑工人；
所有课程免费。
西悉尼：成为预算案核心主角，千亿级投资落地
被称为“新州的未来”，西悉尼在本次预算案中获得了重磅关注：
悉尼地铁西线项目将获108亿澳元投入，该项目将连接Parramatta与CBD；
55亿澳元用于西悉尼路网升级；
8.01亿澳元用于建设南西地铁终端段（M1延伸）；
教育方面：西悉尼将获得39亿澳元建新校和升级校舍；
医疗方面：未来四年将投资34亿澳元改善医疗设施。
弱势儿童：史上最大投入，寄养津贴20年来首调涨
政府将为儿童保护系统追加12亿澳元的历史性资金，其中包括：
7.97亿澳元修复“长期资金不足”体系；
2,126名社工将获得1.92亿澳元工资提升；
寄养家庭津贴上调20%（自2026年1月1日起）；
例如：
5岁儿童寄养家庭每年将多领$3,411.20；
14岁儿童则多领$4,576。
原住民社区：4年投入超7.3亿澳元，覆盖住房、教育与就业
具体包括：
2.47亿澳元支持“缩小差距”（Closingthe Gap）合作项目；
2.10亿澳元用于原住民住房计划；
2.01亿澳元支持“FirstSteps”早教扩展计划。
谁是输家？
搬家换房者：印花税和土地税继续涨，转手成本高
虽然住房供给增加，但州政府对房产交易征税并未放松：
印花税收入预计未来四年年均增长5.5%；
当前财政年已达123亿澳元，到2027-2028将达152.6亿澳元；
这将新增8.99亿澳元的收入，其中6.5亿来源于宏观经济增长。
土地税收入也将从82亿澳元（2024-25）增至103.2亿（2027-28）澳元。
高速过路费用户：补贴明年或叫停，西悉尼居民影响最大
政府尚未明确是否延长过路费补贴计划（上限每周60澳元），该政策将于明年1月结束。
数据显示，自2024年1月至2025年5月，西悉尼居民累计节省8630万澳元，一旦补贴取消，将重新承担全部费用。
新州自身财政压力：赤字持续、GST收入占比下降
新州仍然是“捐助州”（donor state），即缴的比拿的多。
尽管2024-25财年获得了261亿澳元的“不吃亏”补偿，但GST份额仍下降2.1%。
如果按人口平分GST，从2025-26年起，新州本应多得127亿澳元。
后花园有话说：当前，随着中东冲突的加剧，澳大利亚的房地产市场前景或再次发生变化。此外，新州预算案带来的影响，也将从多个维度影响悉尼华人的生活。对于今年剩下来的时间来说，市场交易的活跃程度，将在很大程度上依赖接下来的经济数据。
（责编：Gloria）
