刚刚！澳洲房市创造历史了，华人功不可没！现在是否应该入市？专家这样解析……
后花园2024年10月11日报道：今天，澳大利亚房地产市场又创造了历史！
据房地产机构CoreLogic发布的数据显示，9月澳洲房地产市场总值飙升至创纪录的11万亿澳元，背后原因是新房开工量的增加，以及房市不受利率明显制约，仍在持续上涨。
数据显示，澳洲住宅价值在过去12个月上升了6.7%，为住宅业主带来了9000亿澳元的意外之财。
根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据，在截至今年6月的一年里，共有17.6万套新房完工并投入市场。
CoreLogic的经济学家Kaytlin
Ezzy表示，随着更多房屋的建造和住宅价格的进一步上涨，未来几年住宅行业的总价值将继续上升。
她说：“政府希望在未来五年增加120万套新房，这肯定有助于推动澳大利亚住宅市场的整体价值。”
“我们也预计价格将在中短期内上涨，尽管随着春季更多住房供应上市，增长速度可能会放缓。”
金融机构AMP的首席经济学家Shane
Oliver表示，创纪录的高估值证明了房地产市场的韧性及其长期的价格上涨记录。
他说:“这表明，主要与住宅房地产相关的家庭财富十分强劲，并在继续增长。”
“房地产已经成为人们积累财富的好途径，所以人们仍然想进入房地产市场，一旦进入，他们就会尽其所能偿还抵押贷款，即使这意味着他们可能会暂时放弃一些东西。”
“然而，随着房价的上涨速度超过人们收入的增长速度，这导致了更大的财富水平和代际差距。”
Ezzy表示，尽管未来几个月房价增长预计将放缓，但长期资本收益的前景可能会吸引更多房地产投资者重返市场。
9月当季，全国房屋价值仅上涨1%，是自2023年3月以来最疲弱的季度涨幅。
在截至10月6日的一年里，新上市房源数量增长了2.1%，这是自2021年以来春季销售季最强劲的开局。
Ezzy表示:“随着市场吸收额外的住房库存，新上市房源数量的激增也导致房价增长放缓。”
她说：“随着我们进入春季，我们可能会看到房价增长进一步放缓，因为新上市房源数量将继续增加，这给过去一年面临激烈竞争的购房者带来了一些安慰。”
“可用住房库存的增加也为投资者进入市场提供了更多机会，而在去年的限制条件下，情况并非如此。”
数据显示，今年8月，新投资者贷款比例飙升至38.6%，为2017年以来的最高水平，当时澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)进一步收紧了对投资者的贷款规定，将只付利息贷款的比例限制在了所有贷款的30%以内。
她表示:“投资者活跃程度高，可能是由于长期资本利得的机会，以及租金市场条件趋紧推动潜在收益率增长。”
过去10年，全国房价上涨了85.9%，相当于403,349澳元，而单元房价格上涨了41.2%，相当于193,706澳元。
过去10年，全国房价涨幅最大的城区
悉尼的房价上涨了95.2%，达到147万澳元，布里斯班的房价上涨了97.8%，达到973,534澳元，而墨尔本的房价上涨了70.4%，达到925,762澳元。
阿德莱德的房价上涨了94.9%，至856,856澳元，霍巴特房价上涨了89.6%，至692,504澳元，堪培拉房价上涨了77.9%，至966,684澳元。
尽管珀斯最近表现强劲，但过去10年当地房价仅上涨了58%，至830,965澳元。
悉尼的高档城区Bellevue Hill以及Dover Heights是房价涨幅最大的地区，在过去10年里价值翻了一倍多。Bellevue Hill的房价上涨了680万澳元（+162.1%）至1,100万澳元，而Dover
Heights的房价上涨了370万澳元（+144.6%）至623万澳元。
房价较低的西南部郊区Leppington和Ruse的房价也大幅上涨，分别上涨了164.7%和140.5%。
在整个墨尔本，Mornington Peninsula的Somers、Portsea和Sorrento是长期表现最好的地区，它们的房价中位数上涨了140%以上。
布里斯班北部的D’aguilar和南部的Robertson的房价涨幅最大，分别达到167.7%和148%。
说到活跃的买家群体，不得不提到中国买家。最为澳大利亚最大的海外买家之一，华人在背后做出了突出贡献。本周的一份报告揭露，在亚洲买家当中，华人的购房比例已接近一半。
9个月狠砸$25亿！澳大利亚成中国买家热门置业地
尽管政府最近采取措施，对海外买家实施了更严格的购房限制，但澳大利亚已然成为了亚洲房地产投资者最受欢迎的投资目的地—。
全球房地产科技集团居外置业(Juwai IQI)最近的一份报告称，澳大利亚是疫情后亚洲买家跨境交易激增的“焦点”。
这意味着澳大利亚已超过美国和加拿大，成为了最受买家追捧的市场。
该报告称，澳大利亚大量的移民使其受到了国际投资者的关注。
与此同时，外国投资审查委员会的数据显示，在2023年前9个月，没有澳大利亚居民身份的亚洲投资者在澳大利亚的房地产上花费了51亿澳元。
来自中国大陆的投资者占了近一半的支出，在此期间向澳大利亚房地产投入了25亿澳元。
中国香港、中国台湾和越南是第二大投资来源地，三个季度各投资总额达3亿澳元。
居外IQI联合创始人兼集团董事总经理Daniel
Ho表示，澳大利亚房地产的高回报——过去4年价格上涨了42%——是吸引海外投资者的一个关键因素。
其他吸引因素还包括邻近亚洲、经济稳定和高质量的生活。
根据澳大利亚目前的规定，没有居留权的海外买家只能购买新房，而且要缴纳更高的税率。
居外IQI称，尽管澳大利亚联邦政府宣布了减少海外净移民的举措，但今年澳大利亚继续吸引着亚洲投资者的浓厚兴趣。
该集团的《亚太跨境住宅物业购买报告》显示，从2024年第一季度的买家咨询量来看，澳大利亚是多个亚洲国家投资者的首选。
其中包括来自中国香港、中国内地、马来西亚和泰国的投资者——这四个地区在三个月的报告期内进行了最多的跨境买家咨询。
报告称:“澳大利亚每年接收的大量海外学生和移民有助于创造新的购房需求。”
澳大利亚统计局上周公布的数据显示，2023年的净海外移民人数达到历史最高水平，达到547,200人。这超过了之前的纪录——即2022年的43.31万。
Ho指出，大多数亚洲买家购买澳大利亚房地产，既是出于自住目的，也是出于投资目的。
他说：“大多数亚洲买家都不是纯粹的投资者，他们确实明白，在澳大利亚买房可能是一项安全的投资，但实际上，他们是在购买自己想住的地方。他们可能是教育买家、移民买家和二套房买家。他们想在澳大利亚学习、工作和生活，或者去看望他们的家人。”
Ho表示，教育机会是海外买家(尤其是中国买家)购房的关键驱动力。
“据我估计，在中国买家的交易中，可能有多达一半的家庭成员在澳大利亚，因为他们正在那里学习或已经在那里完成了学业。”
居外IQI的报告指出，随着联邦政府为减少移民而进一步限制海外学生，外国对澳大利亚房地产的需求可能会减弱。
今年5月，Albanese政府宣布了一项法案，寻求从2025年起限制海外留学生人数。
驻悉尼和上海的房地产集团Plus Agency的总经理Peter Li表示，打算在悉尼买房的亚洲买家，其购房预算大概在200万澳元左右。
“如果他们负担得起的话，他们想要一套复式公寓或独栋住宅，总之是Torrens产权（也叫完全拥有地权）。因此，他们对分层联排别墅和公寓不太感兴趣，他们其中有80%是自住业主。他们要么准备现在入住，要么计划将来入住。”
说到买房，当前澳大利亚全国迎来了新的销售季节，随着新上市房源的大量涌入，多地已形成“买方市场”，那么，现在是否为入市良机呢？经济学家做出了如下解答。
现在是买房好时机吗？
根据本周备受关注的西太平洋银行／墨尔本研究院消费者信心调查，潜在的购房者对于当前是否为购房良机的悲观情绪已降至2023年以来的最低点。消费者预期利率将开始下降，或者至少不会继续上升，并且预计未来一年房价有望上涨。
经纪人报告称，一些买家正试图在利率下调前购房，以避免明年可能增加的竞争。
西太平洋银行发现，“购房时机”指标已升至78点，这是自去年初以来的最高读数，但仍处于深度负值区间，远低于100点。
西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan表示，这一结果远低于约120点的长期平均水平。
Hassan指出：“人们的悲观情绪有所缓解，但依然较为深刻。消费者开始接受利率可能会下降而非上升的观点。”
然而，他提到，这种改善部分归因于地方因素，如昆士兰州和南澳大利亚州政府推出首次购房者援助计划，购房意愿有所上升。而在维多利亚州，由于房地产投资者的税收增加，购房意愿下降。
调查显示，自7月以来，消费者对抵押贷款利率的预期下降了三分之一，而三分之二的人预计未来一年房价将上涨。
Hassan表示：“利率确实有影响，但价格和收入也是如此。虽然利率形势正在扭转购房可负担性，但改善幅度将相对较小。”
Hassan预计，明年2月份将首次下调现金利率，然后进入试探性的宽松周期，之后每季度下调一次。他强调，是否为购房好时机取决于个人情况，但指出，在利率高企的环境下能够承担债务的买家，比那些因高利率而被排除在市场之外的买家更具优势。
AMP首席经济学家Dr Shane
Oliver表示，尽管调查显示许多消费者认为现在不是购房的好时机，但在利率高企、买家需求低迷的情况下，这或许并非坏事，尤其是在价格疲软的地方，比如墨尔本和悉尼的部分地区。
他说：“我们也看到房源有所增加，因此在这些地区，正逐渐形成买方市场。现在寻找房源是个不错的时机。”
然而，在布里斯班和珀斯等房价飙升的地区，情况则有所不同。Oliver预计，明年2月可能会降息，但也可能提前至12月，因为潜在的通货膨胀率正在下降。放松政策周期将提振房地产市场，但通常需要几次降息后市场才会正式启动。
他说：“一旦开始降息，买家对未来更多降息的预期将变得更加乐观，这将最终推动房地产市场上涨——不一定在第一次降息后。预计到明年4月或5月，平均房价的势头将增强，市场周期将开始回升。”
如果降息成为现实，可能会减少困境销售，这也可能为房价设定一个底线。Oliver表示：“如果降息在望，那么坚持下去更有意义。”
抵押贷款经纪人Chris Foster Ramsay注意到，购房者正试图在央行采取行动前入市。他说：“聪明的买家试图在降息前购房，因为市场力量可能产生影响。买家会问：‘如果利率下降，借款能力提高，这是否意味着市场上会有更多竞争，房价也会上涨？’这就是我听到的声音。”
当买家询问现在是购房还是等待时，他指出，如果他们等待更低利率，可能会为房屋支付更多费用。他表示，单一收入买家发现竞争合适的房源“极其困难”，他们不得不在房屋大小或位置上妥协，或者寻求家人的帮助。而双收入买家现在的借款能力较好，但仍然经常需要资金帮助或联邦政府的首付援助。
后花园有话说：综合以上数据来看，尽管当前的房地产市场存在很多的不确定性，但在某些地区，购房时机或许已逐渐成熟。因此，购房者需根据个人情况，谨慎考虑是否入市。
（责编：Gloria）
