买房更难了！悉尼地价全面飙升，关键区涨幅超10%！

后花园2025年11月26日报道：

大悉尼地区住宅土地价值在截至6月的一年里上涨了4.7%，其中Fairfield和Penrith等西部城区因大量买家追逐更容易负担的房子，价格涨幅远超其他区域，录得双位数增长。

而在靠近市中心的区域中，北悉尼Lane Cove的土地价值同比暴涨11%，成为涨幅最大的城区。这里的土地面积可达1100平方米，吸引了希望进行分地开发的开发商。

降息、人口增长、供应推动全面上涨，西区“性价比”成最大推手

根据最新公布的NSW估价师办公室（Valuer General）的数据，2月和5月两次各25个基点的降息、人口增长、以及政府推动住房供应，整体都带动了土地价值上涨。但估价师Sally Dale表示，真正让西区飙涨的，是买家对“可负担性”的强烈需求。

“悉尼大部分地方政府区域的住宅土地价值都有上涨，”她说。“在西部城区，需求压倒供应，推动Fairfield上涨11.2%，Penrith上涨10.7%，因为买家纷纷转向相对更易负担的区域。”

NSW首府城市的住宅土地升值，是在全州总体3.6%涨幅的一部分。此数据基于超过6.6万笔交易分析，令全州土地总价值进一步越过3万亿澳元大关——Sally Dale在今年2月就曾直言这一水平“可能并不健康”。

目前，悉尼住宅土地价值占NSW总土地价值3.09万亿澳元中的1.71万亿。

涨幅比前几年温和，高利率仍在影响市场

大悉尼住宅土地价值今年的4.7%涨幅在前两年大涨后显得较为温和：FY24上涨5%，FY23曾下跌3.8%，FY21则飙升24%，FY22几乎上涨22%。

Dale表示，这次涨幅“算是温和”，反映了高利率的持续影响，而利率直到财年下半年才开始下降。

估价数据将影响地方议会每三年一次向土地所有者发送的估值通知。Dale解释，如果一个城区的涨幅与所在议会其他地区一致，业主实际缴费不会有太大变化；但如果某些地区涨幅比同议会其他地方更快，业主最终可能要多缴费。

“像Lane Cove这样的地区，会有不同节奏的板块。”她说，“你会看到像Longueville和Northwood这样的河岸豪宅区，也有远离商圈的Lane Cove West和Lane Cove North。”

今年约三分之二的NSW议会将收到新的估值，居民将在本月至明年4月间收到通知。

土地税影响更集中在度假屋和投资房持有者

官方估值也影响每年的土地税账单，主要针对度假屋和某些投资物业。Dale表示，NSW约“不到15%”的房产属于需缴此税的类别。

她补充，像Lane Cove这类自住率高的城区，土地税影响较小，但在度假屋或投资房较多的沿海区域则更明显。

北部NSW的Byron Shire录得沿海市政区中最高增长，上涨13.8%；Newcastle上涨6.9%；Tweed Shire上涨6.6%。Southern Highlands的Wingecarribee Shire上涨7.3%。

全州区域住宅土地价值去年上涨3%。商业用地上涨3.6%，工业用地上涨3.8%。

部分区域涨幅巨大：以Hunter River河畔的Singleton为例，商业用地价值暴涨20%；中西部Cabonne Shire商业用地大涨24%。Bathurst工业用地飙升超过56%，Northern Tablelands的Uralla也上涨逾54%。

Dale表示：“这些区域的需求来自较低的土地门槛、基础设施投资，以及能源与关键矿物/稀土勘探、采矿等新兴就业市场的带动。”

未来一年或将趋稳：难再现大跳涨

Dale指出，今年8月25个基点的降息确实推动本财年前四个月的土地价值继续上涨，但这种速度难持续。

“我不认为到2026年7月会出现大幅跳涨，”她说，“‘稳定’会是关键词。”