澳洲负扣税漏洞曝光：有人或能继续合法“避税”，房东大喜过望！

后花园2026年5月18日报道：

澳大利亚政府最新推出的“负扣税（Negative Gearing）改革”中，出现了一个令人意外的“漏洞”——房主可以把自己的自住房转成投资房，从而继续享受负扣税带来的税务优惠。

澳大利亚财政部长Jim Chalmers办公室已经确认，在新政策下，家庭自住房未来依然可以转换为负扣税房产。

在预算案公布当晚，政府宣布未来负扣税政策将仅限于新建住宅（new builds），现有投资房则可继续保留原有优惠（即“祖父条款”）。

但很多澳大利亚人可能并不知道，这项“祖父条款”同样适用于家庭自住房——只要屋主搬离，并将房屋出租给租客。

如果出租后产生亏损，例如房贷压力较大，那么这些亏损依然可以用于抵扣个人所得税。

不过，需要注意的是，屋主不能通过重新贷款或增加债务的方式，来人为扩大负扣税优惠。

虽然这一策略并不适合所有人，而且还涉及资本利得税（CGT）等问题，但这一“漏洞”依然让不少房主感到意外。

如何让现有房产继续负扣税

Hannan Accounting and Taxation Services会计师Ridhwan Hannan表示，在高利率和生活成本持续上涨的背景下，这种做法可能会吸引部分现金流紧张的房主。

Hannan说：“有些人可能不会选择卖房再重新买房，而是先把房子转成负扣税投资房，撑个几年，再看看情况。”

“利率上涨、生活成本增加，尤其是过去几年高位买房、财务压力过大的业主，可能会觉得自己已经别无选择。”

所谓“负扣税”，就是房东可以将出租房的亏损，用于抵减个人所得税。

Hannan解释称：“你有租金收入，但同时也有房贷利息、保险、市政费、水费、物业管理费等支出。”

“如果最终是亏损状态，那么这部分亏损就可以减少你需要缴纳的个人所得税，因为它会降低你的整体收入。”

“六年规则”仍可避税

此外，房主搬出并出租原本自住房后，在一定条件下，未来出售时仍可能免缴资本利得税。

根据现行“六年规则（Six Year Rule）”，如果屋主在搬出后六年内出售房产，并且期间没有再购买新的主要自住房，那么仍有机会继续享受自住房CGT豁免。

Hannan表示：“你可以离开自己的主要住宅最长六年，如果在这段时间内出售，通常仍可免缴资本利得税。”

不过，他也强调：“你不能为了制造负扣税效果，再额外增加房贷债务。能够享受负扣税优惠的，基本上只能是最初买房时产生的贷款。”

负扣税改革到底改了什么？

尽管此前市场普遍预测，预算案会重点打击“婴儿潮一代（Baby Boomers）”投资者，但由于“祖父条款”的存在，目前已有投资房的业主，尤其是Gen X等群体，实际上受到的影响有限。

也就是说：如果你现在已经拥有投资房，未来依然可以继续使用负扣税。

但从未来开始，负扣税将只适用于新建住宅。

具体时间线如下：

• 预算案公布日至2027年6月30日期间购买的现有住宅，仍可暂时负扣税

• 但从2027年7月1日起，这些房产将不再享有负扣税资格

• 2027年7月1日之后购买的二手房，将彻底无法进行负扣税

政府表示，这项改革将：“帮助首次置业者获得更公平的竞争环境，同时保留现有投资者的收益，并鼓励市场增加新房供应。”

澳洲房价44年暴涨20倍

澳大利亚总理指出，自1981年以来，澳洲房价已经上涨了20倍——从当年的44,250澳元，飙升至2025年的851,300澳元。

相比之下，全职平均工资仅从1981年的14,200澳元增长至2025年的105,600澳元，涨幅远远落后于房价。

资本利得税（CGT）也将调整

从2027年7月1日起，澳大利亚政府还将改革资本利得税（CGT）制度。

目前，个人持有资产超过12个月后出售，可以享受50%的CGT折扣。

而新制度将改为：

• 使用CPI通胀指数（Indexation）计算成本

• 对资本收益设置最低30%税率

政府认为，这将使投资回归经济本质，而不是单纯为了避税。

不过，家庭自住房（Principal Place of Residence）依然不适用CGT。

哪些人可获豁免？

领取政府福利的人群，例如养老金（Age Pension）或JobSeeker领取者，在出售资产实现资本收益时，可豁免最低资本利得税。

此外，商业地产、股票等资产类别，目前仍维持原有负扣税规则，不受此次改革影响。

哪些新房仍可继续享受优惠？

未来，购买新建住宅的投资者，依然可以：

• 继续使用负扣税

• 出售时可选择50% CGT折扣或新税制

政府定义的“新建住宅”包括：

• 空地新建住宅

• 拆除旧房后，新建更多住宅单位的项目

但如果只是“推倒重建”单一住宅，或大规模翻新但没有增加住房供应，则不符合资格。