哭晕了！央行突然放话：降息可能暂停！澳洲大行预测房价，暴涨期即将到来……
后花园2025年9月4日报道：随着春季的到来，受市场叠加因素影响，房价和成交率都在加速上涨，无论是买家还是卖家，都要准备好迎接一个繁忙的交易季。
Westpac：购房信心飙升，春季房市或颠覆想象
Westpac银行最新的《住房脉动》调查发现，澳洲楼市正出现明显变化。买家热情升温，房价涨势增强，拍卖成交率上升，供应却在收紧。各项信号都在预示：今年春季的楼市将会非常值得期待。
购房情绪明显回暖
“现在是买房好时机”的指数在8月再度飙升10%，受益于澳洲央行连续第三次降息25个基点，以及市场预期未来仍有进一步宽松的可能。房价预期依然乐观，就业担忧不大。虽然消费者的风险偏好仍未完全恢复，但一切迹象都表明，未来到年底，房屋成交量有望出现10%-15%的明显增长。
从市场现状来看，拍卖成交率已在悉尼、墨尔本升至约70%，全国房价涨幅也加快至每月0.6%-0.8%。
买家行动快过卖家
问题在于，买家往往比卖家动作更快。目前主要城市的房源挂牌量只有约6.8万套，创下15年新低，仅够2个半月的成交量，而往年通常在3个半月左右。每月新增挂牌量比成交量少约7500套。如果需求再增加10%-15%，市场可能会迅速升温。
新房供应前景虽好但落地还早
新建住房的审批量超出预期，“高密度”住房的建设也开始有所起色。但真正的竣工量大幅增加可能要等到2026年底，甚至更晚。Westpac上调了审批量的预测，但竣工潮的到来仍需耐心等待。
房价预测全面上调
Westpac已将房价预测调高，预计2025年全年房价将上涨6%，2026年再涨9%。数据显示，非负债资金在购房中的比例有所上升，部分来自父母对首次购房者的代际支持。这意味着，即便房价继续上涨，购房负担压力显现的速度可能会比想象中慢一些。
降息+政策利好，首置族买房机会增多
最新的PropTrack & CommBank首置族购房报告显示，降息和政府扩容的购房计划，正为首置族打开更多买房机会之窗。但这个“窗口期”可能转瞬即逝——随着房价回升和市场竞争升温，首置族可能得赶快上车。
报告指出，尽管首置族仍面临房价高企、房贷压力大的双重挑战，但降息和政府支持政策，确实在帮助更多人实现买房梦。
PropTrack的首席经济经理Angus Moore表示：“好消息是，市场条件正在改善。利率已从高点回落，未来还可能继续下调。政府计划、低首付贷款以及房贷保险的支持，让首置族更容易买房。”
不少首置族也在选择更便宜的地区或联排、单元房来降低买房门槛。
数据显示，大多数首置族首付低于20%，通过政府计划或家庭担保来提前入市。
首置族最热买房区域出炉
墨尔本成为首置族最集中的城市，前五大热门区域有四个位于墨尔本：
丹德农（Dandenong）：首置族数量几乎是全澳平均水平的两倍，排名第一
Brunswick-Coburg：北区内城，排名第二
Darebin、Moreland：分列三、四位
榜单前二十名中，几乎一半都在墨尔本外环地区。
此外，堪培拉的Gungahlin、Molonglo，以及霍巴特西北区也跻身前十。
悉尼的首置族主要集中在西部和西南部的Mount Druitt、Parramatta、Liverpool、Blacktown、Campbelltown等相对更便宜的区域。
布里斯班外环地区也很火，North Lakes、Springwood-Kingston、Forest Lake-Oxley是最受欢迎的区域。
房价连涨，竞争加剧
最新的PropTrack房价指数显示，澳洲房价已连续八个月上涨，降息可能进一步推高价格。
在投资者回归市场的背景下，首置族竞争激烈，部分人甚至开始请买方代理协助出价。
墨尔本Coburg的地产经纪人Damian Ponte表示：“现在市场很卷，特别是95万澳元以下、品质好的房子，买家扎堆抢。”
首付+贷款能力成最大挑战
首置族最大的难题有两个：攒够20%首付，以及贷款能力（收入+利率）。
平均家庭攒够20%首付需要5.9年
新州要6.9年
南澳更久，要7.2年
因此，大多数人选择低首付入市，平均贷款价值比在85%左右，通过家庭担保、政府购房计划或房贷保险提前上车。
政府计划10月扩容，房价上限大幅提高
10月起，联邦政府的购房担保计划将全面扩容：
悉尼购房价格上限从90万澳元升至150万，合资格房源比例从不足1/3直接飙到2/3；
墨尔本上限从80万升至95万，合资格房源比例从51%升至64%。
Ponte表示，降息+新政叠加，预计将推动像Coburg这样的热门区域出现购房潮：“机会窗口可能很短，房价会很快调整。”
利率前景与买房时机
联邦银行首席经济学家Belinda Allen预测：
央行今年2月、5月、8月已三次降息；
预计11月还会降息一次，年底现金利率将降至3.35%。
她提醒，利率会低于高点，但仍高于疫情前水平，房价上涨与负担压力依然存在。
而且，更让人担心的是，虽然央行已经启动了降息周期，但最新的消费数据显示，降息随时可能暂停。
澳洲央行警告：降息可能要“刹车”，理由很现实
今天，澳洲央行（RBA）行长最新发声：未来的降息节奏可能要推迟！原因很简单——澳洲人在高通胀、高房租、高房贷、高电费的压力下，好不容易开始敢花钱了。
过去一年，澳洲人为了应对生活成本飙升，普遍捂紧钱包。但最新数据显示，这种“消费保守”正在松动，大家的消费信心明显回升。RBA行长Michele Bullock就担心，这对房贷族来说，可能不是个好消息。
她在珀斯表示：“我们看到消费开始回暖，这是好事，私人部门也展现出更多增长动力。但这意味着什么？如果消费一直这样强劲下去，未来的降息可能就要推迟了。”
消费回升让央行犯难
此前，RBA在今年连续三次降息，现金利率从4.35%的13年高点一路降到3.60%。市场原本预测11月还会再降25个基点。
但澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，6月季度家庭支出环比大涨0.9%，远高于前一季度的0.4%。其中，非必需品消费激增1.4%，增幅超过必需品的0.5%。
ABS解释说，季末大促、新品上市，加上复活节与ANZAC假期连在一起，促使澳洲人花更多的钱在家居、汽车、娱乐、旅游、餐饮等领域。
财政部长Jim Chalmers甚至称这是一个“令人惊喜的增长”，季度增速创近三年最快，年度增速也达到近两年最高。
为什么消费回升会拖慢降息？
逻辑很简单：需求一升高，企业就有动力涨价，而涨价就会推高通胀。
RBA一直在努力把通胀从2022年12月7.8%的高点压下来，如今已经降到2.1%。如果消费过热导致通胀反弹，RBA可能就得按下降息的“暂停键”。
不过，联邦银行（CBA）的经济学家Harry Ottley表示，RBA不会因为个别月份的通胀数据就慌乱，“央行还是会看长期趋势，保持谨慎的数据依赖型决策”。
市场怎么看11月降息？
目前四大银行的预测是：
ANZ：11月降息25个基点，现金利率降至3.35%
CBA：11月降息25个基点
NAB：11月和明年2月各降25个基点，2026年初降至3.10%
Westpac：11月和明年2月各降25个基点
为什么是11月？因为到那时会有最新一季的通胀数据，如果趋势继续下行，RBA才会放心动手。
后花园有话说：当前，降息叠加住房新政，正在刺激楼市加速回暖，不仅是房价、销量还是拍卖清盘率都出现了明显上涨。然而，随着经济数据的演化，央行也在今天给市场泼了一盆凉水——面对消费数据的激增，降息可能随时暂停。对于潜在买家和屋主来说，市场仍然充满了波动性，只有密切留意经济数据，才能做出最佳判断。
