利率下降难救奥克兰房价低迷，卖家期望过高致大量房产撤市

后花园 新西兰 8月18日 报道：新西兰房地产市场出现反常现象，尽管抵押贷款利率显著下降，但房价依然低迷，而销售量却保持增长，专家指出卖家不切实际的价格预期是主要原因。

考虑到正值隆冬时节，房地产市场表现尚可，但要价是房产能否售出的关键决定因素，市场上有很多失望的卖家。根据新西兰房地产协会数据，7月份售出6,319套住宅房产，比去年7月增长6%，比2023年7月大幅增长25%。因此，从销售角度来看，7月对房地产市场来说并不是糟糕的月份。

另一方面，售价仍然相对疲软但稳定。尽管有月度上下波动，但自2022年12月以来，房地产协会的中位售价一直在75万至80万新西兰元之间波动。这远低于2021年和2022年的异常高点，当时房地产协会中位价格达到92.5万新西兰元的峰值，但自2022年底价格急剧回落以来，实际上在任何方向上都很少有持续的价格变动。

上次价格保持如此平稳是在2007年11月至2010年12月的三年期间，这与全球金融危机的酝酿期及其后果相吻合。令许多人感到意外的是，在抵押贷款利率下降时，价格仍然如此平稳。

在2023年11月至2025年6月期间，平均两年期固定抵押贷款利率从7.04%下降至4.96%。传统观点认为，抵押贷款利率的如此大幅下降应该会导致房价大幅上涨，并对现有房主产生相应的丰厚资本收益流动效应，同时为新买家提供未来资本收益的前景。

但这一次，这些都没有发生。主要罪魁祸首似乎是过去两年市场上未售出库存的积累，房地产网站Realestate上的住宅房源总数从2023年7月的23,090套增加到2025年7月的30,430套，增长32%。

在同一期间，销售量增长了25%，因此待售库存的增长速度快于销售速度，这导致了买方市场。这也体现在每月月底未售出房产的积压上，从2023年7月底的19,773套增加到今年7月底的26,065套，两年内增长32%。

那么这一切意味着什么？本质上，房产仍在销售，销售数字在过去两年中有所增长就是证据。房产能否售出的关键决定因素似乎是要价。似乎有太多卖家回望2021/22年繁荣期间实现的更高价格，并期望现在能实现接近那个水平的价格。

这些是每月月底留在市场上的房产，而那些根据当前条件合理定价的房产是成功销售的。这也体现在失望卖家每月从市场撤出的房产数量上，据interest估计，这一数字从2023年7月的2,672套上升到2025年7月的3,372套，两年内增长26%。

即使面临进一步的利率削减，这种情况似乎可能会持续。合理定价的房产可能会找到买家，而那些不符合市场条件的房产可能会继续低迷。