利率降了房价却飙了！2025澳洲房市上演“越降越贵”魔法
后花园12月4日报道
2025 年的房地产市场让所有人措手不及：如果不是因为现金利率的迅速下降，那就是突如其来的通胀飙升；如果两者都不是，那全国房价的爆炸式上涨更是令人瞠目结舌。
Domain 的研究与经济主管 Dr Nicola Powell 说：“这是一个充满意外反转的一年，也许没有人真正预测到。”
“这一切大多都围绕通胀，以及现金利率的前景展开。2 月份的降息像是给压力锅泄了气，到了 5 月的下一次降息，你几乎能感觉到澳洲人集体松了一口气。但随后通胀回升，一夜之间改变了所有情况，让大家对进一步降息的期待消失在阴影中。”
Domain《年度总结报告》显示，2025 年的房市经历惊人的高峰与低谷，尤其与更加疲弱的 2024 年相比更显得起伏剧烈。
报告将这一年形容为利率显著拐点的时期，但绝非住房可负担性的拐点。
这四年来首次降息不仅降低了借贷成本，也重燃了许多购房者的希望。悲观情绪开始消退，谨慎的信心重新升起，特别是在 10 月 1 日政府扩大的“首次购房担保计划”推动下，首次购房者的情绪明显回暖。
然而，Powell 估计普通家庭在降息中节省的约 74,000 澳元，几乎完全被房价飞涨所吞噬。
到 9 月为止，房价已连续 11 个季度上涨，预计全年将以首府城市 9% 的年度涨幅、公寓 7% 的年度涨幅 收官。
AMP 首席经济学家 Dr Shane Oliver 表示：“最大惊喜是，一旦利率开始下降，房价几乎立刻起飞。从 2 月首次降息开始就明显上涨，并一路加速到 10 月、11 月。即使现在，涨势依然强劲。”
“通胀回升同样出乎预料，而这也意味着我们原本预期的进一步降息现在变得不那么确定。此外，布里斯班、阿德莱德和珀斯这些曾经的热门城市表现依旧强劲。我原以为会稍微降温，但根本没有发生。”
澳洲统计局最新数据显示，受电费与食品价格上涨推动，10 月 CPI 年增率达 3.8%；核心通胀年增 3.3%，高于澳洲央行的 3.2% 预期，再度引发利率可能再次上调的担忧。
与此同时，澳洲审慎监管局宣布，将对所有贷款机构实施债务收入比限制，以防止“高风险”房贷再度扩张。
Powell 将这一切称为 “2025 年的悖论”——利率下降了，但住房却变得更加难负担。
她说：“较低的利率确实提升了借贷能力与房贷偿付能力，但房价的涨幅让许多想入市的人更难追上。已有房产和房贷的人可能感觉自己状况改善了，但通胀上升也意味着进一步降息变得更遥远。”
报告也指出，降息后投资者强势回归市场成为重大转折点。
短短两个季度内，投资房贷金额飙升超过 20%，使投资者在新房贷中的占比达到十年来最高——超过 40%。
Suburbanite 创办人兼房产估值师 Anna Porter 表示，这波投资者强势回归远超预期。
她说：“即便有降息，投资活动的强劲程度仍意料之外。全国范围都比我们想象得更火热，这对租赁市场的供给短缺来说是好事。投资者的活跃还能支撑房市的大部分结构，使其更具多元与韧性。今年还有其他令人意外的因素，例如珀斯与阿德莱德的强势表现。”
大量首次购房者入市也让人意外，但 Porter 担心这可能短暂。
“如果明年利率上升，他们将比任何人受到更大冲击。他们进场得快，也可能同样快速被挤出去。”
Oliver 认为，今年证明了市场对利率变化的高度敏感性。
“这凸显家庭与买家极度依赖利率。再加上住房短缺，FOMO（错失恐惧症）仍然非常强烈。”
“提前扩大首次购房担保计划绝不是改善可负担性的正确方向。它对选举有帮助，但也助长了房价上涨。”