后花园拍卖分析：墨尔本房市周报：加息阴云笼罩，清盘率跌破60%心理关口
后花园 2026年3月22日 报道
在澳洲央行连续第二个月加息的阴影下，2026年3月21日这个周末，墨尔本房地产拍卖市场感受到了明显的寒意。作为全澳拍卖数量最多的城市，墨尔本本周的清盘率自去年春季以来首次逼近60%的关键心理关口，市场情绪急剧转向谨慎。尽管仍有高价物业成交，但传统豪宅区的疲软和买家借贷能力的下降，共同揭示了市场深度调整的序幕已经拉开。
一、核心数据概览：市场降温信号明确
本周，墨尔本计划举行 1,347场 拍卖，是全澳最繁忙的市场。然而，巨大的供应量并未得到市场的有效吸纳。综合两大权威数据源，市场降温的趋势十分明确：
清盘率创下新低：据后花园综合多方数据，本周墨尔本拍卖清盘率录得 59%至61.8% 的区间，这是自去年春季销售旺季以来的最低水平。与去年同期的65%至69.5%相比，降幅接近10个百分点。无论从哪个口径来看，数据均指向同一趋势：随着加息效应持续发酵，市场的热度正在加速消退。
成交中位价保持稳定：本周墨尔本的拍卖成交中位价录得 $950,500至$960,000 的区间，与前几周基本持平。这主要得益于部分高价物业的成功出售，但并不能掩盖整体市场买家出价乏力的现实。
墨尔本3月21日当周拍卖市场核心数据
数据来源：后花园综合 Domain.com.au 及 My Housing Market 数据整理
【图表1：墨尔本拍卖清盘率周度走势图】
图注：橙色实线为2026年本年清盘率走势，蓝色虚线为去年同期对比。红点标注本周61.8%的年内新低，机构初步数据为59%。
二、区域市场分析：传统豪宅区领跌，市场分化加剧
与悉尼类似，墨尔本各区域市场在本周也表现出严重的分化。值得注意的是，传统意义上的富人区、房价标杆 Inner East（内东区） 成为本轮下跌的"重灾区"。
内东区垫底：该区域本周清盘率仅录得 49.0%，是所有区域中表现最差的。这意味着超过一半的房产流拍，市场情绪极度疲软。该区域的中位价高达$1,515,000，高昂的价格和买家借贷能力的下降是其领跌的主要原因。Kew、Hawthorn、Camberwell等传统豪宅郊区的买家，正在以"用脚投票"的方式表达对高利率环境的抵触。
北区和东北区表现坚挺：与之形成鲜明对比的是，房价相对更可负担的 Northern（北区） 和 North East（东北区） 表现出色，清盘率分别达到 65.7% 和 65.0%，领跑所有区域。这再次印证了在当前市场环境下，可负担性成为驱动成交的核心要素。
独立屋与公寓市场分化：独立屋市场受到的冲击更大，清盘率仅为 60.3%；而公寓市场则表现出更强的韧性，清盘率达到 65.2%。这一分化趋势与全国性规律高度吻合。
墨尔本各区域清盘率（2026年3月21日当周）
【图表2：墨尔本各区域清盘率横向对比】
图注：绿色为强劲（≥65%），橙色为一般（60-65%），深橙为偏弱（55-60%），红色为疲软（<55%）。红色虚线标注60%分界线。
【图表3：独立屋 vs 公寓清盘率对比】
图注：橙色柱为本周（2026年3月21日），蓝色柱为去年同期（2025年3月）。红色数字标注同比降幅。
三、本周十大成交榜单
尽管市场整体降温，但高端市场的个别交易依然抢眼。本周墨尔本成交价最高的房产是一栋位于 Moonee Ponds 的住宅，以 $375万澳元 的价格售出，成为本周最受瞩目的成交案例。
【图表4：本周十大成交价格榜】
图注：橙色高亮为本周最高成交房产 84 Park St, Moonee Ponds，成交价$3,750,000。
四、专业观点与点评：利率与税收双重夹击，买方市场或已到来
本周墨尔本拍卖市场的疲软表现，是多重因素叠加的结果，其中 澳洲央行加息 和 维多利亚州的高房产税 是最核心的两大推手。
加息效应立竿见影，买家借贷能力受损
澳洲央行于3月17日宣布再次加息25个基点，将现金利率提升至 4.10%。这是继2月份之后的连续第二次加息。根据金融机构Finder的测算，与年初相比，这两次加息已经让平均贷款额（$736,259）的月供增加了约 $118澳元，年度还款额增加约 $1,416澳元。Domain的数据则显示，对于年收入$15万的家庭，其最大借贷能力已减少约 $25,000澳元。借贷能力的直接缩水，导致买家在拍卖场上"心有余而力不足"，出价更为保守，甚至直接放弃竞价。
维州高税负"劝退"投资者，Inner East首当其冲
与其他州相比，维多利亚州拥有全澳最高的房产税负。近年来不断增加的土地税、空置税以及针对海外买家的附加税，已经严重打击了投资者的信心。多方分析指出，高昂的持有成本正在"劝退"大量本地和海外投资者，导致市场需求端，特别是中高端市场的需求出现结构性疲软。本周Inner East等传统豪宅区清盘率仅49%的领跌表现，与此不无关系。
Dr Nicola Powell的预警
Dr Nicola Powell指出，澳洲房价原本预计在2026年全国增长5-6%，但连续加息将改变这一预测。她表示："全球不确定性本身就会软化价格增长的步伐，因为消费者信心与交易量乃至价格增长密切相关。"她预计，若利率继续上升，墨尔本2026年的房价增长预测可能从原先的3-5%下调至1-3%。
后花园综合观点
连续的加息已经成功地为过热的市场降温。对于墨尔本而言，高税负的叠加效应使其对利率的反应比悉尼更为敏感。我们判断，市场的深度调整已经开始，一个议价能力更强、选择更为从容的 "买方市场" 正在悄然形成。对于有准备的自住买家而言，未来几个月可能会是寻找高品质房产并进行有利谈判的难得窗口期——特别是在Inner East等传统豪宅区，流拍率超过50%意味着卖家的谈判筹码正在快速减少。而对于卖家，特别是那些持有投资性房产的卖家，重新审视并调整价格预期，将是成功出售的关键。
