刚刚！悉尼前1%收入地图出炉，真相太“炸裂”！冬季楼市前瞻出炉，没买房的要抓紧了……
后花园2025年5月21日报道：据业内分析人士指出，澳洲央行（RBA）今年第二次下调官方现金利率，有望提振住宅市场信心，提升购房者的贷款能力，从而为住房供应带来急需的增长动力。
澳洲降息将引发购房热潮，房价或大涨10%
本周二，RBA宣布将现金利率从4.1%下调至3.85%，下调幅度为0.25个百分点。购房者在贷款能力增强的鼓舞下，可能会踊跃入市。考虑到当前现房价格依旧高企，他们可能更倾向于选择购买期房，从而带动新建住宅供应进一步提升。
澳洲联邦工党政府目前正致力于在2029年年中之前，在全国新建120万套住房，但分析师普遍认为这一目标难以实现。
澳洲住房协会的首席经济学家Tim Reardon指出，当前澳洲新房建设量已跌至十余年来最低水平，此次降息有可能推高现房价格，进而激励更多人选择自行建房。
他说：“即便今年还有多次降息并持续至2026年，但我们依然难以达成政府提出的120万套住房目标。我们亟需在税收、监管制度以及建筑劳动力供应等方面进行根本性的改革。单靠降息无法从根本上解决住房供应不足的问题。”
Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee也表示，融资难、利率高一直是阻碍人们投资建房的关键因素。
“希望这次降息能够激活更多项目，尤其是公寓项目。”
Conisbee称：“开发商们确实非常依赖期房销售来推动项目启动，希望这次能助一臂之力。”
SQM Research的董事总经理Louis Christopher认为，此次降息可能带来住宅建设的小幅回暖，但行业依旧面临多重挑战。
他指出：“这次降息或能通过改善借贷条件、提升审批率，刺激澳洲住房建设行业的发展。但劳动力短缺、高固定成本以及建设周期长等问题，将削弱其整体影响力。”
若购房者开始大量涌入市场，Christopher预测，2025年全年，全国房价可能上涨6%至10%。
“这次降息之后，进入市场的买家肯定会更多，”他说，“我们最先能看到的信号，可能是拍卖成交率的上升——近期拍卖热度已有所稳定，这是在大选尘埃落定之后的市场反馈。”
据Cotality的数据，本周末将有2360套房产进入拍卖流程，较上周增长29%；而下周预计将有2700套房产参与拍卖，市场活跃度明显回升。
Cotality亚太区执行研究总监Tim Lawless表示，此次降息将提振市场信心，借款人可贷金额增加，已有房贷者也能缓解月供压力。
但他也提醒：“整体来看，市场仍面临不少阻力，我认为增长速度会保持在一个较为温和的水平。即使今年再降一两次息，也不太可能让市场恢复到2023年中至2024年中那段时间的火爆状态。”
“这是因为住房的可负担性依旧存在巨大挑战，而银行的放贷政策也仍然非常谨慎。”
新南威尔士州房地产协会主席Thomas McGlynn指出，今年2月的首次降息原本被寄予厚望，但最终市场只是短暂“回暖”，很快又冷却下来。
McGlynn表示：“我认为这次降息对市场的影响会远超2月份的那一次，它会增强卖家的信心，促使更多的人挂牌卖房。”
“不过，很多人依然处于财务压力中，我们可能还需要再看到一到两次降息，才会真正给房贷持有人带来喘息的空间。”
新一轮楼市“抢跑”开始！悉尼、墨尔本冬季走势全曝光
虽然冬季即将来临，但本周二的降息举措，正在悄然点燃澳洲各地房地产市场的买卖热情——降息不仅能稍稍减轻房贷持有者的月供压力，也能提升准买家的借贷能力。
不过，多位业内专家表示，这次降息真正的影响是：新一轮的买卖热潮正在全国范围内展开。
PropTrack的数据显示，截至今年4月，澳洲房价的年增长率为3.71%，相较去年已明显放缓。
虽然一些首次购房者希望房价继续放缓，但房主却可能更欢迎房价上涨。目前，澳洲各大首府城市的楼市表现各异，下面让我们来看看专家们对各地区冬季楼市的最新预判：
悉尼：买家积极涌入，优质房源被疯抢
悉尼的冬季楼市预计将比往年更活跃。DiJones地产公司的CEO Dean Mackie表示，全球经济趋稳、联邦大选带来的政治明确性，再加上利率下调，共同营造了“战略性购房机会”。
他指出，优质地段的好房子正吸引着更果断的买家，尤其是公寓与联排别墅，对首次置业者和换房一族都颇具吸引力。对于卖家而言，虽然新上市房源数量下降，但整体住房库存略有回升，优质房源仍能卖出高价。
他说：“现在不出手可能就错过机会了。”
墨尔本：信心回暖，房源稀缺助推卖家行情
随着墨尔本市场进入冬季，买家信心正快速恢复。RT Edgar地产董事Sarah Case表示，大选之后，换房家庭和空巢族不再观望，市场情绪回升。
当前，新房源同比下降16%，总挂牌量较去年低2.7%。翻新房源仍然最抢手，但随着建筑成本压力缓解，待翻新房源的关注度也在上升。
她建议卖家不要等到春季：“现在上市反而更容易脱颖而出。”
布里斯班：房源紧俏，好房竞争激烈
尽管价格上涨、新上市房源量下降，但布里斯班的购房竞争仍然激烈。Coronis地产CEO Karuna Mazzocchi指出：“只要房子定价合理、营销到位、呈现得好，依然能吸引大量关注。”
她指出，当前的挑战是激励更多房主挂牌。数据显示，4月新增房源比去年减少10.8%，总挂牌量同比下降了2.2%。
阿德莱德：供应紧张，价格保持强劲增长
阿德莱德楼市几乎没有冬季“降温”的迹象。Harris地产总经理Phil Harris透露，许多区域的房价年涨幅仍维持在8%到10%之间。
他强调，主要驱动因素是供应持续紧张：4月新增房源同比下降6.7%，房价同比上涨10.7%。
“买家要快准狠，不能犹豫。”
珀斯：库存吃紧，需求强劲，价格稳中有升
Realmark地产董事John Percudani指出，珀斯的楼市受制于“结构性供给短缺”，目前市场上连六周的供应都不足。
“降息会提升交易能力，进一步拉动需求，而库存紧缺则意味着价格将继续坚挺。”
霍巴特：买卖博弈加剧，供需两端降温
霍巴特冬季市场较为平衡。Peterswald地产董事Harry Coomer指出：“上市房源变少，有利于认真卖房的业主在低竞争环境下脱颖而出。”
买家方面，虽然选择减少，但压力也随之缓解。冬季的成交量通常会很低迷，但真正有购买力的买家全年都会在市场中活跃。
达尔文：投资热潮升温，房源严重短缺
在达尔文，当地人笑称根本没有“冬季市场”。REA Group的高级经济学家Anne Flaherty表示：“北领地新贷款增幅全国最高，投资贷款同比增长近一倍。”
投资热潮的关键在于：达尔文是澳洲最便宜的首府城市之一，却有着强劲的租金回报率。同时，新房建设严重不足，仅完成目标的一半。
堪培拉：市场仍然趋稳
堪培拉市场更趋于理性。Flaherty表示，堪培拉房产供应增长基本匹配人口增速，是全国少数几个价格温和上涨的城市之一。
“别被全国楼市热潮带偏了，堪培拉的市场节奏仍以稳定为主。”
数据显示，4月堪培拉房价上涨了0.2%，同比涨幅为1.72%。但新增挂牌房源量同比减少了15%，卖家竞争压力小。
随着房市迈入冬季，当前的市场因素正在积极发挥作用。因此，未来几个月的市场走势将备受关注。说道买房，就不得不提到收入数据。最近，官方公布了悉尼“顶级富人区”的收入线，结果让人大跌眼镜。
年入$750万，只是平均线？揭秘悉尼“神级富人区”
一份最新的官方收入数据显示，悉尼部分临海富人区的“超级金字塔尖”人群——即收入排名前1%的高净值人士，年均收入超过500万澳元。而在全市范围内，还有25个社区的顶尖1%人群，年收入也突破了200万澳元。
据本地媒体对澳大利亚税务局2021-22财年数据的深入分析，悉尼东区和北岸聚集了最多的“超级高薪人群”。其中排名第一的，是Bellevue Hill，该区前1%的收入者年均收入高达750万澳元！
紧随其后的是毗邻的Rose Bay-Vaucluse-Watsons Bay，前1%人群的年收入为640万澳元；第三位是包括Millers Point和Barangaroo在内的悉尼CBD北部地区，该群体年均收入达520万澳元。
新州超级高薪人群，大多集中在悉尼东区和北岸
“富人区”惊人收入对比
在大悉尼范围内，前1%群体的平均年收入为105万澳元，而全市平均年收入为8.2万澳元，中位数收入仅为5.82万澳元。
KPMG城市经济学家TerryRawnsley表示，悉尼居民的居住地呈现明显的“收入分层”现象。
他说：“那些成功的企业主自然更倾向选择海港景观。他们愿意以地段和房产作为对外的身份象征，向客户和同行传递一种社会地位。”
真实数据：金字塔尖收入集中程度惊人
在Bellevue Hill，进入前1%的只有108人，但这108人2021-22财年的总收入高达8.12亿澳元。
Mosman的情况更夸张：215人组成的前1%，合计年收入高达9.33亿澳元！
这些数据仅反映个人税前收入，未计算个人资产（如房产、股票等）。
值得一提的是，这些顶级收入区，也恰好是悉尼房价最昂贵的地段：Bellevue Hill的房价中位数为963万澳元，高居全城榜首；Vaucluse区域的房价中位数紧随其后，为730万澳元。
而在悉尼西北部，如Dural-Kenthurst（260万澳元）和Glenhaven（190万澳元）等地，也出现了不少高收入者。
社会学者Mark McCrindle指出：“不是所有富人都喜欢海港或海滩，部分人更看重土地面积和私密性，这些地块自然价格也不便宜。”
城市贫富差距拉大，悉尼为全国“最不平等首府城市”
2021-22财年，悉尼前1%人群拿走了全市12.8%的总收入（上一年为12.2%）。相比之下，墨尔本为10.8%，布里斯班为9.1%，全国平均水平为10.3%。
从数据可知，悉尼正成为全国贫富分化最严重的城市之一。
不只悉尼：新州部分地区也有“超级高薪区”
在Upper Hunter的Scone，前1%群体的年均收入达420万澳元，位列全新州第七；Robertson-Fitzroy Falls与Byron Bay附近的Bangalow区也都达到了160万澳元的平均水平。
新州偏远地区的高薪人群分布
而澳洲全国“最顶级富人区”的头衔，则被珀斯的Cottesloe夺得——该区前1%人群的年收入竟达1600万澳元。
不过需要说明的是，这些“平均值”往往被极少数超级高收入者（top 0.1%）拉高，因此并不意味着整个1%群体都如此夸张，但确实体现了顶层收入集中化的严重程度。
后花园有话说：随着大选的结束和降息的落地，澳洲房市注定将迎来一个活跃的冬季。如今，澳洲各大首府城市已经出现了回温的迹象，对于买卖双方来说，现在或许是决策和布局的关键时机。与此同时，今天公布的一份收入地图，也为我们揭秘了悉尼“神级富人区”的收入线，并很好地揭示当前的社会不平等现象。
（责编：Gloria）
