租金暴涨$1560/年！澳洲房东“躺赢”的惊人真相：人口爆炸式增长，市场已彻底“分裂”！

后花园 1月21日 报道：

PropTrack和REA Group的最新数据显示，由于住房供应严重不足，加上海外移民带来的强劲人口增长，澳大利亚租赁市场持续承压。全国中位周租金已攀升至$650澳元，但市场内部出现明显分化：霍巴特、珀斯等城市租金涨幅惊人，而单元房租金的年增长率（6.7%）已远超独立屋（3.2%），显示出租客为追求可负担性正向内城单元房市场转移。

第一部分：租金暴涨的“惊人真相”：人口爆炸式增长

澳大利亚的租金危机已成为社会焦点，但其背后的主要驱动力，比许多人想象的更为直接和迅猛。REA Group高级经济学家Anne Flaherty直言不讳地指出，租金上涨的根本原因在于**“供需严重失衡”，而需求的激增，则主要归因于创纪录的海外移民**。

海外移民：租金上涨的“幕后推手”

数据显示，澳大利亚的租金中位数在2025年第四季度上涨了1.6%，达到每周$650澳元的新高。这意味着，澳大利亚租客平均每年需要额外支付$1560澳元。

Flaherty女士解释道，当新移民首次来到澳大利亚时，他们租房的可能性远高于购房。因此，人口的爆炸式增长直接转化为租赁市场的巨大压力。

“我们看到了全国范围内的人口增长，这意味着对住房的需求更大。如果我们看驱动人口增长的因素，它主要是海外移民。当人们第一次来到澳大利亚时，他们租房的可能性比拥有房屋的可能性更大。”

这种人口增长与住房供应不足之间的矛盾，使得租金上涨的速度很可能在未来几年内持续跑赢工资增长，进一步挤压租客的生活空间。

租金上涨与工资增长的“赛跑”

Flaherty女士警告，住房可负担性的限制可能会持续数年。在“居者有其屋”这一基本需求面前，人们不得不做出牺牲：

“困难在于，涉及到住房时，它确实是你的栖身之所，所以人们会在其他领域削减开支。”

这意味着，为了支付高昂的租金，租客们不得不减少在其他消费领域的支出，甚至采取合租、与父母同住更长时间，或搬到离市中心更远的区域等“适应性”措施。

第二部分：市场彻底“分裂”：单元房租金涨幅反超独立屋

最新的PropTrack数据显示，澳大利亚租赁市场正在经历一场深刻的“分裂”。虽然全国租金中位数仍在上涨，但不同城市、不同房屋类型之间的涨幅差异巨大，权力平衡正在发生微妙的转移。

全国租金中位数与年增长率

房屋类型：单元房涨幅首次超越独立屋

市场分裂最显著的特征是房屋类型之间的差异。随着可负担性压力增大，租客开始转向更经济实惠的单元房，导致单元房租金涨幅惊人：

•单元房（Unit）：年租金增长率高达 6.7%

•独立屋（House）：年租金增长率仅为 3.2%

Flaherty女士指出，这反映了需求最强劲的区域，特别是内城和内城边缘地带，单元房往往是最可负担的选择。

图一：全国房屋类型租金年增长率对比

•数据来源：PropTrack Market Insight Report，2025年第四季度。

城市分化：霍巴特领跑，堪培拉“慢行”

在各大首府城市中，租金增长也呈现出极度不平衡的态势。

图二：澳洲主要城市租金年增长率 (%)

•数据来源：PropTrack Market Insight Report，2025年第四季度。

霍巴特以9.1%的年增长率领跑全国，而珀斯尽管在第四季度有所放缓，但仍是全国人口增长最快的城市之一，其极低的空置率导致租金快速上涨。

相比之下，堪培拉是少数几个住房供应能跟上人口增长的市场之一，其租金年增长率仅为1.6%，是增长最慢的首府城市。

第三部分：房东权力转移与市场失衡的深层原因

租赁市场的“分裂”不仅体现在数据上，更体现在房东与租客之间的权力关系上。

房东的“失势”：空置率上升的区域

投资者顾问Madeleine Roberts警告，在空置率上升的地区，房东会迅速失去定价权。

“当空置率上升时，房东会很快失去定价权。在那些有大量同类房源的地区，特别是以外围城区为主的‘房地套餐’（house-and-land packages）市场，房东不得不通过降价或提供激励措施来吸引租客。”

这意味着，那些盲目认为租金上涨是“自动”的投资者，现在正被迫重新评估他们的预期。

结构性失衡：供应与可负担性的错配

澳大利亚社区住房首席执行官Mark Degotardi指出，当前的危机反映了长期以来住房供应与家庭可负担性之间的结构性错配。

“我们缺乏在正确地点、以正确价格提供的正确住房。”

他强调，简单地增加住房总量并不能自动降低租金。关键在于“我们建造了什么，以及我们在哪里建造”。单元房本应是可负担的选择，但现在却承受着最尖锐的压力。特别是在偏远地区，租金增长强劲，但开发成本高昂，使得可负担性差距越来越大。

结语：租金危机将持续，租客需适应“新常态”

澳大利亚的租金危机并非短期现象，而是由人口增长、供应不足和结构性失衡共同作用的长期问题。

对租客而言： 租金上涨跑赢工资增长将成为“新常态”。租客需要适应更高的租金，或通过合租、搬迁到更远或更小的单元房来应对。

对投资者而言： 市场的分裂意味着“一刀切”的投资策略不再奏效。投资者需要仔细研究当地空置率和房屋类型需求，避免在供应过剩的郊区失去定价权。

对政府而言： 解决问题的核心在于增加“正确地点、正确价格”的住房供应，特别是可负担的单元房和社区住房，以应对人口增长带来的巨大压力。

后花园有话说

“人口红利”正在变成“租金危机”的代价。

这两篇报道揭示了一个残酷的现实：澳大利亚引以为傲的人口增长，正在以牺牲普通租客的居住可负担性为代价。当海外移民成为租金上涨的主要驱动力时，政府的住房政策就必须做出根本性的调整。

我们建议：

1.警惕“全国平均”的陷阱：投资者和租客都不能只看全国中位数。霍巴特、珀斯等地的租金涨幅已接近两位数，而堪培拉则相对平稳。市场已彻底分化，区域分析比以往任何时候都重要。

2.关注单元房市场：单元房租金涨幅超越独立屋，是可负担性危机下的必然选择。对于投资者而言，内城和内城边缘的单元房，可能在短期内提供更稳定的租金回报。

3.长期看，供应是王道：除非政府能够大规模、快速地增加住房供应，特别是针对首次租房者和低收入人群的可负担住房，否则租金上涨的压力将难以缓解。

租金危机不仅是经济问题，更是社会问题。它正在重塑澳大利亚的居住模式，并可能对未来的社会结构产生深远影响。