澳大利亚房价今年或跌5%，明年大幅反弹？经济学家给出最新预测！

后花园2026年8月6日报道：

澳大利亚顶级经济学家之一预测，悉尼和墨尔本房价今年可能下跌最多5%，但明年将收复大部分跌幅。

这一预测发布之际，市场上刚出现另一份更为悲观的观点——澳大利亚房地产超级周期的上涨阶段已经结束，未来几年房价可能陷入横盘。

不过，KPMG首席经济学家Brendan Rynne对此更为乐观。

他说：“我们正处于一个下行周期，这种趋势今年还会持续一段时间。”

“但是，房地产市场的基本面——也就是住房供应严重不足、无法满足需求——将限制房价下跌的幅度。”

Rynne表示，目前市场出现的是一次短期调整，主要受到更高利率以及政府调整负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）政策的影响。

“我们还无法准确判断最终影响会如何展开，但过去也曾出现类似监管变化。例如，澳大利亚审慎监管局（APRA）在2018-19年限制投资者贷款。”

“那次调整同样对房价造成了较明显影响，但市场最终恢复，因为住房供需失衡始终限制了房价下跌空间。”

KPMG看好“V型复苏”，与悲观预测形成对比

Rynne预测澳大利亚房地产市场将呈现“V型走势”，这一观点明显比AMP首席经济学家Shane Oliver本周二提出的预测更加乐观。

Oliver认为，房地产超级周期上涨阶段可能已经结束，未来一段时间房价将趋于停滞。

他说，如果超级周期结束，房价可能进一步调整，到明年累计下跌约7%。

“这也可能意味着，未来房地产价格周期性下跌会更加深入，而上涨周期需要更长时间才能重新达到历史高点。”

与此同时，Domain昨日公布的新研究显示，澳大利亚房地产盈利周期已经出现初步裂痕。

虽然盈利转售（卖房价格高于买入价格）的比例仅出现轻微下降，但这一变化足以让布里斯班成为澳大利亚房地产盈利能力最高的城市。

最新Domain价格周期报告还梳理了过去30年的房价高峰与低谷，并指出，目前这轮市场调整与2016年的低迷时期高度相似，而2016年曾被认为是澳大利亚近年最严重的一次市场下滑。

悲观还是乐观？不同机构预测差距明显

相比之下，Brendan Rynne预计全国房价调整幅度会非常有限。

他预测澳大利亚整体房价今年仅下跌1.1%，随后将在明年反弹3.4%。

公寓市场表现预计更加坚挺，单元房价格今年预计上涨2.2%，2027年进一步上涨3.37%。

不过，Rynne认为，不同城市之间的表现仍会存在明显差异，这主要取决于当地住房供需关系。

他预计：悉尼独立屋价格今年将下跌4.4%，明年上涨3.6%。

墨尔本独立屋价格今年预计下跌5%，2027年上涨3.3%。

堪培拉房价今年预计下降2.6%，随后反弹3%。

与此同时，表现较强的布里斯班和珀斯，2026年房价涨幅预计只是放缓：

布里斯班房价预计上涨4.6%；

珀斯房价预计上涨6.4%。

而其他城市仍可能保持增长：

阿德莱德房价预计上涨5.3%；

达尔文预计上涨8.2%；

霍巴特预计上涨4.8%。

住房供应不足，或限制房价长期下跌

Rynne表示，短期内房价出现波动是正常现象。

“短期价格总会偏离长期趋势，而长期价格主要由住房需求、供应、人口增长、移民以及家庭形成数量决定。”

“但最终，这些长期因素会压倒短期影响，并决定市场方向。”

他指出，澳大利亚目前最大的问题仍然是住房建设不足。

“我们没有建造足够多的住房，仅今年预计就短缺2.4万套，而且距离政府设定目标还有很大差距。”

NAB大幅下调预测：悉尼墨尔本或跌9%

与此同时，NAB经济学家因悉尼和墨尔本近期房价疲软，下调了此前预测。

该行预计两大城市今年房价跌幅可能达到9%，随后：

悉尼明年上涨1%；

墨尔本明年上涨2%。

NAB首席经济学家Sally Auld表示，近期数据表明，房价走势风险明显偏向下行。

“我们已经正式下调了此前预测。”

“我们预计八大首府城市房价今年将下降5%，此前预测为下降2%。”

“其中，悉尼和墨尔本将领跌，中等规模首府城市预计下降2%-4%。”

不过，由于2025年底之前房价曾大幅上涨，目前住宅价格仍比去年同期高出5.3%。

房地产一线人士：市场没有那么糟，正在恢复

不过，Ray White维多利亚州和塔斯马尼亚州首席拍卖师Luke Banitsiotis认为，一些悲观预测基于滞后的市场数据，并不能完全反映当前真实情况。

他说，从一线观察来看，买家和卖家都正在重新调整预期，市场正在逐步恢复。

“市场变化速度往往比数据更新速度快得多，因为很多数据通常是在实际交易发生两周、四周甚至六周后才公布。”

Banitsiotis表示，目前房源销售周期有所延长，但市场每天仍然有交易发生，Ray White网络中的拍卖成交率接近60%。

“市场远没有媒体标题描述得那么糟糕。”

“市场确实正在降温，但绝不是崩盘。”

“在这样的市场环境下，并不是所有事情都是负面的。对于一些买家来说，现在反而是升级住房、节省几十万澳元成本的好机会。”