疯涨！今天，澳洲房市迎来巨大冲击！买房难度或再升级！专家提醒：利好马上就来
后花园2025年7月16日报道：日前，澳大利亚刷新了长期海外移民的历史纪录！
然而，这一数据的公布，正值全国住房供应远远滞后于未来所需目标之际。
入境人数再爆表！澳洲一年涌入25万移民
根据澳洲统计局（ABS）周二（7月15日）发布的最新数据，2025年5月净长期和永久移民人数达33,230人，创下历年5月的最高纪录，较2023年5月的前纪录（31,310人）增长了6%。这一分析来自公共事务研究所（IPA）。
更令人担忧的是，在截至2025年5月的一整年里，净长期和永久移民总数高达245,890人，同样创下年度新高——其中大量为国际留学生。
需要指出的是，这些数字不同于ABS统计的“永久移民配额”，但它们清晰反映了澳洲当前的住房市场——尤其是租赁市场——面临的巨大压力。
与此同时，最新的住房审批数据显示，在国家住房协议（National Housing Accord）计划实施仅一年后，澳洲的住房建设已落后目标55,000套，而该计划的最终目标是到2030年新建120万套住房。
这意味着，随着新移民的持续涌入，原本就吃紧的住房供应将面临更大压力。
IPA的副执行主任David Wild表示，当前的移民规模“已经过度”，正在“加剧澳洲本地居民和新移民共同面临的住房与租金危机”。
Wild指出：“移民快速增长不仅拖累了澳洲的经济生产力，还造成了人均经济增长的持续负值。”
这番言论呼应了近期泄露的一份财政部内部建议文件：联邦政府提出的120万套住房目标，或将在2024至2029年间无法实现。
Wild批评称：“联邦政府迄今为止一个目标都没有完成，却依然不断提高移民接收数量，而与此同时，全国根本建设不出足够的住房，容纳这么多的新增人口。”
“住房需求因移民而激增，而供应却受阻于层层审批和庞大的政府基建项目的资源挤占。这场‘人口多、住房少’的风暴正在酝酿。”
房地产经济学家Diaswait Mardiasmo博士也指出，海外长期移民数据凸显了“加速住房审批机制”的迫切性。
她表示：“由于官僚流程繁复以及建设成本高昂，许多住宅项目推进缓慢，落地困难。”
“数据提醒我们，必须增加住宅数量，而且是‘适配型住房’，才能真正满足不断增长的人口需求。”
Mardiasmo还指出，租房者将是受影响最大的群体：“多数国际移民初到澳洲都会选择租房，这将进一步加剧租赁市场的紧张局面。”
Wild也强调问题并非出在人，而在于“澳洲是否有能力接纳如此庞大的增长规模”。
“澳洲是一个包容和友好的国家，但移民接收必须经过精细规划。”
根据IPA的分析，联邦政府为2024-25财年设定的净海外移民预算是33.5万人，而截至目前，净长期和永久移民人数就已经超出预算8.9万人，而且还有一个月的数据尚未公布。
最后，Wild警告道：“澳洲民众已经难以应对飞涨的房价和租金，继续无规划地扩大移民规模，将带来更严峻的经济后果。”
在人口飙升之际，住房供应的不足或推动房价继续上涨。今天公布的一组数据显示，当前澳洲超过四成的城区房价已经创下历史新高，这无疑加大了首次置业者的购房难度。
澳洲超40%%城区房价“上天”，买房难度再升级
今天公布的一项数据显示——澳大利亚超过40%的城区，其房价已经攀升至历史新高，而且未来几个月，预计会有更多地区“登顶”。
据房地产数据机构Cotality统计，在全国3722个城区中，截至6月底，已有44.8%的城区房价达到峰值。不过，不同城市之间差异显著。
房价上涨，集中在较“亲民”区域
受高利率影响，买家可贷款金额减少，不得不将目光转向价格更实惠的远郊区域。这些“亲民”区域成为房价新高的主力军。
以各大城市为例：
悉尼：37.4%的城区房价创下新高；
墨尔本：仅12.9%的城区达到峰值，主要因为当地市场刚刚走出低谷，开始回暖；
中型首府城市表现抢眼：
阿德莱德：61.4%
珀斯：74.8%
布里斯班：高达78%
澳洲各地区房价“登顶”最多的城区
在区域市场（非首府城市）中，维州地区仅8%的城区房价创高，而新州地区略高，为四分之一左右。相比之下，西澳、南澳和昆州的区域市场，超过一半城区房价刷新纪录。
背后因素：利率变化与人口流动
Cotality的经济学家Kaytlin Ezzy指出，房市整体已经经历了过去几年的一轮强劲增长，有的城区是近几个月在利率回落的带动下回暖，有的则是在疫情后迎来了“迁居潮”或矿业周期复苏。
她表示：“从全国层面来看，我们刚刚度过了一个非常显著的增长周期。预计未来几个月，将会有更多市场创下新高。”
目前，还有329个城区的房价距离历史高点不到0.5%，其中290个城区在截至今年6月的三个月里继续上涨。
买房难：升级换房几近奢望
许多购房者发现，从首套房升级到理想区域的独立屋变得越来越难。特别是在悉尼西区和西南区，很多人已经转向这些区域寻求买房机会。
“人们面临的最大难题就是首付的门槛。即便是首次置业者有一些补贴政策，压力仍然很大。”他补充道，“而且在高利率的背景下，贷款能力大大缩水。”
例如，原本能贷款100万澳元的家庭，现在可能只能贷到70万或80万澳元。
墨尔本西区热度升温，投资客活跃
墨尔本买方代理Cate Bakos也观察到，西区房价近期回升，主要受到投资者和首套房买家的推动。
她说：“最近投资客活跃度明显上升，尤其是外州投资者。我看到大量资金在寻找75万澳元以下、带土地的独立屋。”
“这些买家不仅来自悉尼，也有不少来自珀斯、阿德莱德、布里斯班，这些城市的房价过去一年涨幅也非常显著。”
虽然房价在不断上升，而央行又在本月暂停降息，但专家指出，当前降息节奏放缓，反而有利于借款人在之后获得更大的利好。
7月没降息，竟是大利好？
本月，澳大利亚央行（RBA）在最新的货币政策会议上决定维持现金利率不变，这原本被不少房贷族视为“失望的消息”。但专家表示，这项决定或许反而会为房贷持有人带来意想不到的利好。
利率暂不下调，反而有利于下一轮“真正降息”
虽然这次未降息意味着暂时没有直接的还贷减负，但经济学家认为，澳洲央行选择“观望”，可能会对银行施加更多压力，促使他们在下一轮降息时“全额传导”给房贷客户。
回顾历史，银行在多轮降息周期中，往往只会完整传导第一轮降息，后续则常常“打折扣”——尤其当央行在短时间内连续降息时，银行更倾向于“自己留点”。
例如，2015、2016和2019年的降息周期，Canstar的分析显示，第一轮降息基本都会全额传导，但接下来的几次通常只传导部分。而在疫情期间的大幅降息周期中，这种现象更为明显。
此前央行降息，四大银行传导给客户的降息幅度
两次降息已至，市场密切关注“第三枪”何时来
今年澳洲央行已经在2月和5月各降息一次，市场普遍预期今年还会迎来第三次降息。
Finder的房贷分析师Richard Whitten表示，此次“按兵不动”实际上是让下一次降息成为“全民关注”的大事件，媒体、公众和政界都会盯着银行的“表现”。
“如果每月都降息，消费者和媒体会慢慢疲劳，关注度下降。”
“但现在，每一次降息都会变得更稀有、更引人关注，银行就没那么容易‘藏’了。”
他指出，快速连续降息会让银行有机会“只传导一部分”，但如今节奏放缓，银行就得面对更大的舆论压力。
从购房者到还贷人群，都有可能受益
Canstar的数据洞察总监Sally Tindall补充说，这次央行按兵不动，也可能让准购房者从中受益。
“如果利率真的下调，并传导到新客户的房贷利率上，借款人可贷额度将会提升——但这也可能刺激更多买家入场，推高房价。”
她指出，现在买家可以多出几个周末的缓冲期，不用马上应对竞争激烈的市场。
她还强调，银行若不全额跟进未来的降息，将难以向公众交代。
“没有人指望房贷利率能回到2021、2022年的历史低位，但在经历了13次加息、其中还有4次是‘双倍加’，如今下行阶段到了第三次，银行再不跟进就说不过去了。”
银行仍需行动，购房者的“真金白银”才会到账
不过，贷款机构Owl Home Loans的董事Aidan Hartley也坦言，绝大多数房贷人还是更希望这次就能看到实实在在的降息，哪怕只是一次。
他说，当前市场对下一次降息已经充满期待，而银行的“反应速度”将被放在放大镜下观察。
“过去央行是每月开会，现在变成每六周一次，银行就少了‘频繁开会’这个挡箭牌。大家等得越久，关注度就越高。”
Hartley表示，从会议到利率调整，再到银行落地，再到贷款还款实际减少，整个过程可能要拖上两三个月，消费者真正感受到实惠还需要一段时间。
后花园有话说：当前澳洲的入境移民人数再创新高，无疑加重了住房缺口。而另一边，房价也在屡创新高。虽然很多人指望降息能提供财务缓解和入市机会。但专家认为，央行这次“原地踏步”，反而是在为下一次“关键降息”埋下伏笔。房贷族和买家虽暂未减负，但离希望不远了。
（责编：Gloria）
