突发！澳洲央行宣布利率决议，震惊市场！房价会有什么变化？最新数据真相了！
后花园2025年7月8日报道：刚刚，澳大利亚央行（RBA）宣布维持现金利率在3.85%不变，这一举动震惊了市场。
此前，包括澳洲四大银行、德意志银行、RBC资本市场在内的多家机构均预计，本周RBA将再度降息，而债券市场的定价也已几乎完全计入这一预期。
通胀已降至近四年新低
Rabobank的资深宏观策略师Benjamin Picton表示：“通胀之战基本告捷，经济中的产能压力正在消散。”
“企业已难以将成本转嫁，劳动力市场也出现了求职者信心减弱的迹象。接下来，政策重点将是恢复经济增速、稳住就业。”
RBA行长MichelleBullock在5月曾令市场震惊，透露当前RBA对通胀的担忧已让位于全球性增长下行压力，尤其是来自特朗普政府即将落地的关税政策所带来的外部冲击。
RBA甚至在5月会议中曾考虑“一次降息50个基点”，最终才决定仅降25个基点至3.85%。
虽然本次现金利率不变，但前几次降息，房贷族已经迎来了一线曙光。
每降一次，房贷压力减多少？
据Canstar测算，以60万澳元贷款、25年期限为例：
若RBA下调25个基点，每月可省约90澳元；
若贷款为100万澳元，每月可省约150澳元；
若未来累计降息4次，60万贷款者每月最高可省约350澳元。
未来还会继续降息吗？最低预测至2.35%
本周，市场普遍认为利率还将继续下行，但对降息“终点”的判断却大相径庭：
超75%的专家预测：RBA将在8月再次降息；
52%的专家预测：11月也会降息。
具体来看：
联邦银行（CBA）和澳新银行（ANZ）预计8月将继续降息；
国民银行（NAB）则预测会在8月与11月实施两次降息；
西太银行（Westpac）预测还有三次降息，但降息时间取决于RBA在会议后的表态基调。
西太银行的经济学家Jameson Coombes称：“8月再次降息的概率从本周初的80%小幅回落至目前的65%左右。
德意志银行和摩根士丹利：预计年底目标利率将降至3.1%，并预计在8月、11月各降一次。
Barrenjoey：年底目标利率将降至3.1%，降息3次，于2026年2月完成。
Yarra Capital的TimToohey：预计2026年底前现金利率将降至2.6%。
Emerson Economics的CraigEmerson：更激进，预计现金利率将低至2.35%。
Toohey指出：“RBA近期对经济增长的疲软感到失望，且通胀正逐步回到目标区间。”
“我们判断，RBA正计划将利率恢复到‘中性水平’，即不刺激也不抑制经济。”
他还认为，RBA对中国的经济前景更谨慎，而对澳元走势更乐观，因此降息空间可能比市场预期更大。
Masters 提醒：“目前经济仍像挂在二档上，动力不足，若接下来几个月消费端持续疲软，RBA或不得不在2026年进一步释放流动性。”
房贷压力仍在，“换贷”或成自救关键
历史数据显示，在过去的降息周期中，银行通常会在首次降息时比较慷慨地将利率下降传导给客户，但随着降息次数的增加，这种“慷慨”明显减弱。
最典型的例子是2020年疫情初期。澳洲央行将现金利率降至历史低点0.1%，但银行的跟进幅度逐渐减小。
据贷款比较平台Mozo的数据显示，这一趋势可能在2025年7月再次上演。Mozo的金融专家Rachel Wastell表示：“从历史经验来看，多数银行在首次降息后会积极响应，但后续就越来越‘抠门’了。”
实际案例：越降越不给力
Wastell列举了2019年的一次降息周期：
当年6月，超过一半的贷款机构跟进了25个基点的降息；
但到了7月，仅有15%的机构再次跟进；
到10月，响应的机构更是降至9%。
类似的现象也出现在2020年疫情期间：3月的首次紧急降息大多被传导到房贷利率中，仅13%的机构未完全传导；第二次降息时，仅有澳新银行（ANZ）部分传导；最后一轮11月降息15个基点后，银行的“吝啬”更甚：不到四分之一的机构完整传导，43%的机构则“直接无视”。
目前情况：前两次已传导，未来或分化
截至目前，今年2月和5月的两次RBA降息基本上已由大部分银行完整传导，只有维珍银行（Virgin Money）2月未及时跟进，后来重新推出了新的浮动房贷产品。
但Wastell提醒：“如果降息持续，贷款产品可能会出现明显差异。借款人绝不能想当然地相信自家银行会‘为你好’，尤其是当你的房贷利率仍在6字头时。”
给房贷一族的提醒：别再当“躺平侠”
她进一步建议：“如果央行已经降了两次息，而你的贷款利率还是6开头，那就该果断换银行了。”
Mozo的分析还指出，银行在降低储蓄账户利率时动作明显更快，而对房贷利率的调整则更拖沓。
例如，在2月和5月两次降息前，许多银行早早就下调了储蓄利率，但在房贷利率上则迟迟未动。
“这是一种常见策略：银行会优先在‘没人太在意’的储蓄利率上动手，然后才缓慢调整房贷利率。”
Wastell提醒称，降息进入后期阶段后，借款人和储户都需要提高警惕，盯紧自家银行的动作。别再做沉默的大多数，主动出击才能最大限度地为自己省钱。
买家“跑步入场”！降息推动房市变天，拍卖清盘率飙超75%
目前，澳大利亚房市正在加速恢复动能。越来越多的买家正赶在利率进一步下调之前抢占先机。
最新数据显示，全国范围内近75%的拍卖房产成功成交，市场热度明显回升。
根据数据机构Cotality（前身为CoreLogic）的统计，上周全国拍卖房的初步清盘率达73.1%，连续第四周高于70%，且过去10周中有8周突破这一关键水平。
房价止跌反弹，利率助推购房意愿
今年以来，澳洲央行已连续降息两次，利好政策持续释放，房价也开始重新上涨——悉尼和墨尔本在刚过去的季度中均上涨了1.1%。
虽然上周初步清盘率略低于前一周的74.5%（最终调整为67.9%，为去年3月以来的最高收官数据），但整体市场趋势仍然乐观。
SQM Research的创始人Louis Christopher指出：“买家正在对利率下调作出积极反应，预期中的进一步宽松政策也提升了他们的购房能力。”
房价会继续飙涨吗？
目前，澳洲房价已经悄然上行。数据房地产平台PropTrack显示，全国住宅均价在6月上涨了0.4%，比去年同期上涨4.6%。这主要得益于利率下调带来的购房能力提升。
涨是涨了，但不会再疯涨？
尽管几乎所有主要城市的房价都在上涨，但这轮涨幅可能远不及上一轮。
AMP的首席经济学家Shane Oliver指出，当前“可负担性问题比疫情后还严重”，因此不会再出现2021年前房价12个月暴涨近25%的情形。
他说：“这次房价会受到更大的限制。疫情后那一波，利率几乎降到了零，固定贷款利率只有2%左右，浮动利率也只有3%。”
“这次不同，那时候房价先是略有回落，叠加超低利率，自然带来一波强势反弹。但现在，利率虽然下调，但价格基数本就很高，反而加剧了负担。”
为什么这次房价涨幅不会像上次那样猛？
REA集团的高级经济学家Eleanor Creagh也表示，房价虽在回升，但节奏明显温和。
她说：“利率下行让市场信心恢复，买家重新活跃，但房价涨幅有限，这主要受制于可负担性。”
房价再创新高，买房却更难了？
除了墨尔本和霍巴特，全国其他城市的房价已接近或超过历史高位。
Oliver博士指出，每降息0.25个百分点，平均澳洲人理论上可以多贷出约9000澳元。
对于首次购房者来说，三次以上降息可能意味着贷款额度增加2.7万澳元。
“这当然只是个大致估算，实际还要看买家意愿和市场供需。但问题是，大家都能多借一点，房价自然水涨船高，长期看，这种利率红利会被房价上涨所吞噬。”
他还表示，如果市场供需平衡，利率下调确实能帮到首次购房者，但在当前住房短缺的大环境下，反而可能“帮倒忙”。
“现在的市场结构，是需求远远高于供应，所以每一次降息，反而让房价压力更大，首次买房的人会更加吃力。”
后花园有话说：今天央行公布的降息决定，确实震惊了市场，这表明央行仍对经济和通胀持谨慎态度。目前，房市已经在多轮降息下重拾动能，虽然价格不会重回历史新高，但对于有入市需求的人来说，现在可能是最后的“抢跑阶段”。
（责编：Gloria）
