突发！降息25个基点！澳联储再次扣动扳机，房市骚动开始了！

后花园2025年5月20日报道：就在刚刚，澳大利亚央行（RBA）宣布降息25个基点，将现金利率下调至3.85%。

这一结果符合经济学家的预期，此前，四大银行已一致预测央行将降息，但除了NAB银行认为会双倍降息50个基点外，其余银行都认为此番降息幅度为25个基点。

年内市场预期还可能有1到2次降息，最终将现金利率拉至约3.5%这一“中性水平”。

要知道，早在2月的会议上，RBA已暗示其目标是将现金利率带回中性区间。

最近的经济数据也印证了央行的举动——通胀已逐渐回落至目标区间，经济增速和就业市场也已经放缓。

对于借款人来说，一次降息带来的影响还不够，但第二次降息或能带来显著改变。

最新模型：降息1%，购房力涨$10万

比价平台Compare The Market的分析发现：如果家庭年收入为20万澳元，随着利率下调1个百分点，购房者的可贷款金额最多将增加10万澳元，相当于买房预算直接上调。

各州降息影响一览

昆士兰州

New Farm（均价287万澳元）

降息0.25% ➜ 每月省 $367

降息0.5% ➜ 每月省 $729

Gumdale（均价240万澳元）

省 $312-$620/月

Ascot

省 $306-$620/月

其他地区月省金额：黄金海岸 $158、阳光海岸 $146、汤斯维尔 $73、凯恩斯（Cairns） $82、图文巴（Toowoomba）$93

新南威尔士州

如果利率下降0.5%，悉尼250多个城区的房贷每月可节省超$400。

热门城区如：Parramatta、CastleHill、Marrickville、Epping、Hurstville 和 Randwick，房贷每年将便宜约$5000。

Mortgage Choice的数据显示，一旦降息0.5%，新州买家平均贷款能力将提升约$45,000。

但需要注意的是，价格也会随之走高。PropTrack的数据显示，悉尼房价在2月降息后创下新高，4月中位价升至111.8万澳元。

维多利亚州

当我们迎来2025年第二次降息后，墨尔本买家最高或将提升$35,000的购房能力。

当前维州平均贷款为$628,000，可购买最高约$785,000房产。

若降息0.25%，可贷金额将增至$645,000；若降息0.5%，可升至$663,000。

如果累计降息1%，可贷金额将增至$701,000，可买$876,000的房子。

南澳

哪怕是最便宜的城区，也能感受到降息带来的“减压”：

Salisbury（中位价$421,843）

降息0.25% ➜ 月省 $54

降息0.5% ➜ 月省 $107

Salisbury East

降息0.25% ➜ 月省 $60

降息0.5% ➜ 月省 $118（还款额将从$2236降至$2118）

降息或使房价飙涨12%！专家建议：能买就别等

独立研究中心（Centre for Independent Studies）的首席经济学家Peter Tulip的模型预测：

澳洲央行每降息1个百分点，房价一年内将上涨6%；两年内将累计上涨8%。

目前现金利率为3.85%，市场普遍预期将降至2.6%，这意味着未来两年房价可能整体上涨12%。

Tulip解释道：“利率下降后，买家能负担的还款额度上升，自然也就能承担更高的房价。”

“租客也可能发现买房比继续租房更划算，所以会纷纷转向置业。”

央行降息1.5%后，澳洲主要城市的房价涨幅预测

从历史数据来看：加息4%曾引发房价下跌32%

Tulip还提到，几年前现金利率从2%上调至6%时，部分地区的房价在两年内下跌了32%，这表明利率对房价的影响极为显著。

目前市场主流预期为：

NAB：现金利率在今年8月前降至3.1%，2026年年初降至2.6%

ANZ、CBA、Westpac：现金利率在年底或前后降至3.35%

Domain的首席经济学家Nicola Powell预测今年将有4次降息，并认为这将进一步推动房价上涨。

她表示：“降息将为市场带来‘甜蜜冲击’，并提升购房者的信心和购买力。”

她说：“悉尼和墨尔本将领涨，尤其墨尔本当前估值偏低，长期表现也偏弱。”

供需失衡+人口增长，房市动能蓄势待发

Powell指出，房屋供给不足、人口持续增长以及购房政策利好，都将成为推高房价的关键推力。

“我们不认为会出现类似上一轮的‘狂热式暴涨’，但价格上涨已经具备多重支撑。”

外部风险仍存，降息或更深更急

虽然整体趋势向好，但也不能忽视外部变量因素。

经济学家警告称：“如果全球经济进入衰退，尤其是中国经济出问题，澳洲可能被迫更大幅度降息以刺激经济。”

“降息叠加首套房激励政策，2026年的房市可能非常火爆，但也会让购房门槛进一步抬高。”

买家经纪人：购房者信心回升，市场咨询量激增

Propertybuyer.com.au的CEO Rich Harvey表示：“大选尘埃落定，政策已明朗，再加上降息预期，悉尼和墨尔本的房价将领涨。”

“更多买家开始重新关注市场，我们已明显感受到咨询量和积极度在上升。”

“降息带来的信心非常关键，一旦大家感觉时机合适，购房意愿就会集中爆发。”

房市骚动已经开始？上周墨尔本清盘率大涨

上周，墨尔本成为了唯一一个初步拍卖成交率突破70%的首府城市，买家们在澳洲央行（RBA）即将降息的背景下，已纷纷提前入市。

房地产研究机构Cotality（前称CoreLogic）的最新数据显示，全澳上周共有1835套参拍房，是自复活节前一周（3066套）以来的最高拍卖量。

不过，全国首府城市的初步拍卖成交率略有回落，从连续两周的高于70%，降至68.8%，但仍略高于今年至今的平均水平（68%）。

Cotality的研究总监Tim Lawless 表示，部分卖家可能还在观望利率动向。

“由于外界普遍预计5月20日澳洲央行将降息，未来几周的拍卖量也将随之攀升。本周预计将有2360套参拍房，环比上涨29%，下一周更将升至约2700套。”

墨尔本领跑全国，悉尼热度回落

墨尔本上周的初步拍卖成交率为73.8%，是今年以来第二高的水平。上周该市共有935套参拍房，高于前一周的799套，虽然同比去年同期仍低了7.3个百分点。

布里斯班同样迎来了自复活节前以来的最大拍卖周，共有134套房产上拍。但其成交率依然较低，为59.6%，与前一周的59.8%相差无几，始终未突破60%大关。

相比之下，悉尼的拍卖数量出现下滑，从此前一周的658套减少至上周的558套，同比去年减少了23%。尽管市场供应回落，但依旧不乏亮点。

Ray White的董事总经理Dan White表示，自联邦大选结束后，即使央行尚未宣布降息，但越来越多的房东已踊跃入市，愿意挂牌出售。

他说：“我们曾担心市场上会不会出现房源过剩、变成买方市场，但从最近一周的表现来看，供给增加正好被买家吸收了，市场非常活跃。大选已经结束了，利率下调几乎已板上钉钉，这一系列因素提振了市场信心。”

悉尼水岸豪宅拍出612万澳元，买家一见钟情秒成交

上周，悉尼最受瞩目的拍卖之一，是一套位于水岸的豪宅，以612万澳元成交。更令人惊讶的是，买家第一次看房就是在拍卖当天。

这套位于5A Little Edward Street, Balmain East的联排别墅，由Ray White Rozelle的负责人David Meadowcroft操盘，期间吸引了约60组买家看房，并发出了7份合同。

5A Little Edward Street, Balmain East

“成交的买家当天才第一次到场看房，甚至是在拍卖开始后才临时注册。”

据Meadowcroft透露，这位买家来自Putney地区。

据悉，这套四居室住宅不仅拥有私人浮桥与泊位，可容纳50尺游艇，还能俯瞰悉尼港和城市天际线，占地237平方米，配备直通后花园的底层多功能房，宜居又奢华。

其他城市表现一览

阿德莱德：上周拍卖房产139套，高于此前一周的109套，但成交率从66.7%降至64.1%。

堪培拉（ACT）：上周共有68套参拍房，初步成交率降至三周来的最低点，为56.6%。

在阿德莱德的17 Invergowrie Avenue, Highgate，一套建于1925年的五居室单层住宅，以256万澳元成交，成为上周南澳地区最高价的拍卖房产。

专家警告：加息风险仍然存在

近日，澳洲顶级经济学家Warren Hogan发出警告称：“利率下调的窗口正在快速关闭”，而今天的降息或将是未来一段时间内的最后一次。

对于有房贷在身的澳洲人来说，这无疑是一个重要信号——专家认为，是时候做好准备，迎接可能的加息周期了。

5月可能是“最后一次”降息？

澳洲央行（RBA）已在今天降息25个基点，这是自2020年以来的首次连续降息。今年2月，RBA已将现金利率下调25个基点至4.10%，为四年多来的首次调整。

尽管市场普遍看好2月的降息，但Judo Bank的首席经济顾问、现任EQ Economics总经理Warren Hogan曾指出，2月的降息时机偏早，存在推高通胀的风险。

如今，他进一步警告称：降息的“黄金窗口”正在关闭。

他说：“虽然央行在今天降息25个基点，但除非出现全球贸易冲击等重大变数，否则之后想再看到降息，机会恐怕不大。”

更重要的是，Hogan表示，按照经济周期的自然节奏来看，未来不排除重启加息的可能性。

现实阻力：通胀、就业仍是拦路虎

尽管通胀回落，核心通胀依旧处于目标区间上沿。数据显示，核心通胀季增0.7%，年增率为2.9%，略低于RBA设定的2-3%目标区间上限。

Hogan强调，RBA如今采取的是“数据驱动”的决策机制，除非数据“实锤”，否则不会轻易再降息。

他说：“当前的私人经济活动已在2024年年底到2025年年初出现回升迹象，加上通胀尚未完全压制，没有充分理由将货币政策进一步转向刺激模式。”

与此同时，就业市场表现强劲也成为“阻挡降息”的一大障碍。

4月澳洲失业率维持在4.1%，新增就业高达89,000人，远超市场预期的20,000人。VanEck 投资主管 Russel Chesler 甚至形容失业率是“卡在经济道路上的一块大石”。

他表示：“过去三年，即使RBA激进加息，失业率依然坚挺，导致服务类通胀居高不下。”

目前薪资增长已达3.4%，如果失业率持续维持低位，这将进一步限制通胀下行，甚至存在通胀反弹的风险。

后花园有话说：今天的降息为房贷族带来了切实的缓解，而根据财经网站Finder的最新调查，75%的专家认为未来12个月还会有两次以上的降息，并有超过半数预测7月和8月会继续调降利率。

不过无论如何，随着通胀趋稳、经济回暖、就业强劲，央行仍可能随时掉头，重新收紧货币政策。

对澳洲房贷族来说，提前做好财务准备，迎接潜在的利率拐点，才是稳健之策。

（责编：Gloria）