资本增长不是最重要的？澳洲房产投资的真正“命门”曝光!

后花园4月9日 报道：

在打造房产投资组合的过程中，实现现金流与资本增长之间的正确平衡是至关重要的。事实上，如果低估了这种微妙平衡的重要性，投资者可能会陷入极其被动的境地。

“资本增长是目的地，然而，现金流才是让你到达那里的油箱里的燃料，”Rethink Wealth的总监Patrick Casey如此比喻。他曾目睹过一些投资者，因为在低利率时期没有充分考虑负现金流的严重后果，最终落得满盘皆输的下场。

在投资组合中，每一处房产都扮演着特定的角色。

Casey指出：“当利率上升、成本增加时，那些没有正确平衡现金流的投资者，实际上会被迫出售部分资产，这意味着他们将无法分享到长期的资本增长红利。”

那么，特别是在当前利率不断攀升的背景下，投资者该如何实现这种平衡呢？

树立“投资组合”的全局观

Casey认为，投资者最容易犯的错误之一，就是孤立地看待每一处房产。“我们需要从整个投资组合的视角来看待问题。这可能意味着，某些资产更侧重于资本增长，而另一些则更侧重于提供现金流，”他解释道，“归根结底，你需要对整体的现金流状况有一个宏观的把握，而不是零敲碎打地逐个评估房产。”

在起步阶段，设定一个清晰的目标并制定相应的策略（包括如何构建债务结构）是非常明智的做法。

买房的先后顺序大有讲究

对于首次置业的投资者，Casey建议：“在初期，通常最好将重点放在资本增长上。如果是住宅物业，其在现金流方面的表现通常不会太亮眼，在这个阶段，投资者需要依靠工作收入来支撑它。”

“一旦他们建立起坚实的资产基础，积累了大量净值，并且在未来几年工作收入也有所增加，那么在决定下一步走向时，就会有更多的选择，包括涉足商业投资。”

当投资者建立起稳固的资产基础，并逐渐接近退休年龄时，他们可能会倾向于考虑收益率更高的投资，以获得更丰厚的被动收入。然而，Casey也发出警告，要避免购买高风险的住宅投资，比如矿业城镇的房产，或者那些可能存在供过于求的地区。

他坦言：“要找到一个既能提供高净租金收益，又符合投资级资产标准的住宅物业，是非常非常困难的。”

打破常规的投资思路

Mecca Property Group的创始人、墨尔本买家代理Abdullah Nouh表示，一旦投资者建立了稳固的资产基础，商业地产可能成为平衡投资组合的一个极具吸引力的选项，因为它通常比住宅地产提供更高的收益率。

Nouh曾帮助一位客户实现了更好的现金流平衡：一方面购买高收益的商业地产，另一方面通过客户的自管养老金（SMSF）购买住宅地产。由于养老金的供款和租金收入足以覆盖按揭还款，这处住宅地产的现金流并没有给客户带来负担。

为物业“添砖加瓦”创造价值

Nouh还指出，通过在出租物业上增建“祖母屋”（Granny Flat），也有可能为现有的投资组合增加现金流。

“我的一个客户……在后院建了一个祖母屋，并将其完全隔离，看起来就像一个独立的单元，”他分享道，“他们把它放在Airbnb上出租，每个月都能带来可观的利润。”

此外，他还提到，通过进行一些翻新改造，增加一个卧室或浴室，也是提高租金收入的潜在有效途径。