年赚$21万也被拒之城外？悉尼买房的“残酷分界线”曝光！

后花园2025年12月3日报道：

在悉尼，中位数房价预计明年将涨到190万澳元，远远超过工资涨幅。对于一对收入在平均水平、没有额外经济支持的双职工夫妻来说，如果想在距离CBD 30公里内“无压力”买房，已经基本不现实。

Cotality的数据显示，这类年收入合计21.3万澳元的DINK（双职工无孩）家庭，若不依赖父母支持或其他收入，只能在一条大致南北走向的分界线以西找到可负担的房源。

Cotality的研究主管Eliza Owen表示：“这意味着他们离工作、娱乐和生活设施越来越远。我们把购房者推得越远，他们在通勤距离和成本上的劣势就越大。”

她说：“让人在外缘或区域中心买得起房，却又要他们每天通勤到城市中心工作，这其实并不公平。”

他们的预算能买到哪？

假设这对DINK夫妻已经攒够20%首付，那么银行可能愿意借给他们117.5万澳元，而每月还贷支出不得超过收入的30%，否则就算是“有房贷压力”。

在大悉尼共有160个独立屋市场，但其中只有28%的中位房价在他们预算之内。虽然买家常常会超预算买房，但那就不再属于“可负担”，因为会带来明显的财务压力。

距离CBD最近、房价在预算之内的城区是位于西区Fairfield旁的小型城区Carramar，距CBD 30公里，火车约需50分钟。其他可负担区域大多分布在西南外缘、西北外缘、蓝山及中央海岸等地。

一些经济学家将悉尼的住房危机归咎于住房供应多年不足，加上市区周边多地的地方议会带有NIMBY（邻避主义）倾向，拒绝允许更多开发。

早在1994年，距离CBD 10公里内的悉尼城区里，有31.7%对类似收入家庭来说仍然可负担。

如今，虽然接近80%的公寓市场仍然对这个假设家庭“可进入”，但Owen指出，很多公寓并不符合年轻一代置业者的需求。

她说：“公寓便宜是有原因的。它们通常更小，长期资本增值潜力不如独立屋，还要持续缴纳物业费。而且近年来公寓行业在建筑质量上的信心下降，特别是那些需要特别征费维修的情况。”

“三房公寓非常稀缺，但这恰恰是年轻夫妇如果想组建家庭、更适合居住的房型。”

悉尼的“可负担线”比“红公鸡线”更靠西

数据中，按照产权形式将联排别墅分为“类似公寓”与“类似独立屋”，如果是Torrens产权则归为独立屋。

而本次划出的住房可负担线，比悉尼备受讨论的“Red Rooster line（红公鸡线）”还要更靠西。Owen表示，这条线揭示了一个不平等现实：在悉尼早已有房、靠资本增值继续买房的人，与没有房、无法跨过门槛的人之间的差距正在扩大。

截至6月的一年里，悉尼住宅土地价值上涨4.7%，其中Fairfield和Penrith等西区地区涨幅达双位数，因为买得起房的人大量涌向这些区域，推高了价格。

由于政府推出5%首付购房计划，首次购房者竞争加剧，使得市场低端房价涨得比高端更快。

新州生产力专员Peter Achterstraat警告，如果不尽快解决住房可负担性危机，悉尼可能将“变成一个没有孙辈的城市”。Owen认为，可负担线清楚显示：悉尼正变成“只有获得经济帮助的人才能负担得起”的城市。

换另一个收入测算，情况更糟

若以澳洲全国税前家庭平均收入104,390澳元计算（包含租客、单收入家庭和退休者等更广泛群体），Cotality发现悉尼的房价中位数已是平均家庭收入的12.5倍，全国平均为8.9倍。

在悉尼攒够首付，需要16.7年；全国平均仅为11.9年。而悉尼新房贷将吞掉买家平均收入的68.1%。

这一收入组别甚至无法划出“可负担线”——因为他们的贷款能力只有68.5万澳元，而悉尼能买到独立屋的区域实在太少。

Domain预测，悉尼中位数房价将在2026年底涨至190万澳元，比今年9月增加17.27万澳元。

NIMBY导致住房危机？

独立研究中心首席经济学家Peter Tulip指出，住房需求每年增长约3%，而供应仅增长约2%，差距造成了房价持续上涨。

他非常直白：“供给跟不上最大的原因，是分区限制。建筑商很愿意建更多满足新家庭需求的房子，但地方议会告诉他们：不允许。”

“当然，供需会互动，但从政策角度很明确——只要允许更多建设，住房就会更可负担。”

对于“建豪华公寓无助于可负担性”的观点，Tulip认为：“这是缺乏研究基础的看法，和大量可靠研究相矛盾。”

他表示，如果新州政府继续目前的政策方向，再加上反对党态度转变，悉尼或许有机会改善。但如果地方议会掌控局面，“情况只会越来越糟”。

“我们长期没有在真正人们想住的地方建够房。”

政府推动增密，富裕区强烈反对

新州政府已推出改革，强制在高需求地区如Woollahra、Mosman、Ku-ring-gai等北区提高密度、增加住房供应，但遭到强烈反弹，包括居民的法律诉讼。

Ku-ring-gai议会在政府同意其替代方案后撤诉。市长Christine Kay表示，该方案能在保护历史建筑和树冠的同时，满足政府增房目标。

与此同时，Mosman议会也在推动一项“可负担住房政策”，希望掌控开发位置。在Ku-ring-gai成功后，Mosman也准备效仿。

Mosman议会发言人表示：“虽然我们理解低中高密度政策是政府住房战略的一部分，但议会对其影响深感忧虑。我们愿意探索更能兼顾社区特色与政府目标的替代方案。”

Woollahra强烈反对：“涨价不会改善”

Woollahra市长Sarah Dixson明确反对该政策，认为增密带来的问题被忽视。

她说：“以Woollahra的地价和房价来看，改变分区或增加住房存量根本不可能让价格下降。”

“没有任何证据显示LMR政策降低了我们地区的房价或租金。反而出现开发商组团买下相邻房屋、拆除重建成豪华公寓的情况，利用额外的高度与容积最大化利润。”

“土地成本、建筑成本和开发商的高额利润需求——这一切都不可能带来可负担住房。”

新州住房协议中，41%的新建住房目标分配给东区地方政府，22%分给西区。

规划部长Paul Scully表示，悉尼成为全球第二昂贵城市，是因为新州长期以来规划规则过于复杂又限制性强，导致房屋建设不足。

“前任政府主要把房屋开发集中在郊区绿地，Minns政府正在重新平衡全悉尼的住房增长，更好衔接交通、就业和生活设施。”

“目前新增住房开发申请的约三分之二，是Minns政府改革带来的直接结果。”