全面开花！2026或成澳洲“最强房价年”，最新预测出炉！房贷市场传来大信号，买家这次真急了……
后花园2025年11月25日报道：
让很多人意想不到的是，当前房贷市场传来了重大信号。
澳洲4字头利率突然下架
澳洲房贷市场中其中一款最低的两年期固定利率产品已悄然下架，这再次释放出一个信号：澳大利亚储备银行（RBA）在可预见的未来几乎不可能降息。
当前，随着各家银行小幅上调利率，利率“4字头”的固定产品正越来越少。
澳洲贷款机构MEBank在周一下午撤下了其两年期4.99%的固定利率产品。该行目前两年期固定利率起步为5.39%，具体比较利率则根据产品不同而有所差异。
Comparethe Market的经济主管David Koch表示，这再次表明RBA可能要到明年很后期才会考虑降息。即便到了那时候，决策委员会也需要等待“恰到好处”的经济条件。
专家呼吁澳洲房主检查自己的利率
对期待在圣诞节前迎来预算缓解的借款人来说，这是“令人失望的消息”。不过Koch指出，精明的房贷持有人仍可能通过再融资，自己争取到更低的利率。
他说：“如果你已经在还款上取得不错进展，或者你的房产价值有所上涨，那么对于贷款价值比在70%或以下的借款人来说，市场上仍有一些以‘4’开头的利率可选。”
“当更换到更便宜的利率能帮你省下几百块时，每隔几年检查一下自己的房贷情况简直就是不需思考的事。大家可以尽量挑剔一些，找到最适合你的那个利率。”
在澳洲四大银行中，Commonwealth Bank提供的两年期固定利率最低，为4.99%；而NAB的三年期固定利率最低，为5.29%。
Westpac的1年期利率最低，为5.24%，同时也提供最低的4年和5年期利率，均为5.59%。
另外，PacificMortgage Group提供了最低的2年与3年期固定利率，均为4.74%；Australian Mutual同样提供一款两年期4.74%的固定利率产品。
然而，随着央行暂缓降息，4字头利率可能会逐渐消失。
虽然利率正在转向，但明年年中可能会再次下调。今天，权威机构对明年的房价做出了预测，结果让人大为惊讶。
预测显示：2026或成“最强房价年”
若澳洲央行从2026年年中开始降息，房价或将迎来一波“冲刺期”。
根据SQM Research的最新预测，全国房价有望上涨6%至10%，部分首府城市甚至将录得两位数涨幅。
其中，珀斯和达尔文预计将领跑，全国涨幅最高可达12%至16%，主要原因是供应紧缺与需求回升正面碰撞。
市场或从“韧性”转向“加速”
SQM的《Boom and Bust》报告指出，一旦降息落地，房市将从当前的“韧性阶段”迈向“加速上涨”。若澳洲央行按计划行动，布里斯班与阿德莱德也有望跑赢全国平均。
根据PropTrack的数据，珀斯房价若上涨12%至16%，中位价将从目前的$899,000升至约$1,006,880（涨12%）至$1,042,840（涨16%）。
达尔文的$565,000中位价或将涨至约$632,000至$655,400；阿德莱德预计上涨10%至14%，将把其$880,000的中位价推近百万大关。
在布里斯班，买家明年可能要多付10%至15%，这将把其$976,000的中位价推至百万以上——若涨10%为$1,073,600，涨15%则可达$1,122,400。
墨尔本、霍巴特与堪培拉将相对落后
相比之下，本轮周期中的“慢增长组合”是墨尔本、霍巴特与堪培拉，涨幅预测较为温和。
墨尔本和霍巴特预计上涨4%至7%，中位价分别至少升至$879,840和$709,280；堪培拉预计上涨3%至6%，将中位价推至$884,770至$910,540之间。
基础预测：利率持平至2026年年中
SQM的基准情景假设包括：利率维持不变至2026年年中，随后会有一到两次各25个基点的降息；经济保持温和但偏弱；通胀平均在2.5%至2.7%之间。
人口增速预计放缓至约39万人（1.4%），由此带来约15万套住房需求，而新房完工量预计约18万套——全年大约会出现3万套的小幅过剩。
SQM的董事总经理Louis Christopher表示：“2025年对澳洲房地产市场来说是展现韧性的一年，受到强劲的人口流入、初步货币政策宽松，以及近几个月首套房首付计划的推动。”
“但展望2026年，市场前景将被多种经济路径所塑造：从经济疲软（我们的基准情景）、到通胀顽固导致降息延迟、再到全球放缓，甚至也可能出现强劲反弹。我们的情景分析显示，市场对这些因素非常敏感，其中珀斯、布里斯班和阿德莱德因供应紧缺与经济动力，在各种情况下都具备录得双位数涨幅的潜力。”
若如期降息且供应持续偏紧，2026或成本10年来最强劲房价年
若降息按计划落地、供应紧张持续，2026年可能成为本10年房价涨幅最强的一年。若通胀更顽固、降息延后，涨幅可能更温和——但整体趋势依旧偏向上涨。
悉尼西区领跑全城涨幅
对于悉尼来说，西区可能成为全市表现最亮眼的房价热点。
SQM Research董事总经理Louis Christopher指出，Blacktown、Penrith、Liverpool等西悉尼热点区域将在新一年跑赢整个悉尼房市。
报告称，这些地区将受益于西悉尼机场（Western Sydney Airport）带来的就业增长、基础设施改善及住房需求提升。
目前，这些区域的房价均在百万级别：
Blacktown中位房价：108.5 万澳元
Penrith中位房价：98 万澳元
Liverpool中位房价：117.8 万澳元（过去 12 个月上涨 13.3%）
Christopher预测，随着交通可达性增强，西悉尼房价有望上涨5%–8%。
这远高于报告对整个悉尼的涨幅预测。
西南区与西北区也将跑赢悉尼平均水平
报告称，悉尼的西南区与西北区同样将表现强劲：
西南区（4%–7% 涨幅）受益于首次购房担保计划（First Home GuaranteeScheme），以下区域预计上涨 4–7%：
MountDruitt
Campbelltown
OranPark
西北区（4%–6% 涨幅）受地铁扩建、家庭友好度提升带动：
RouseHill（中位价 146 万澳元）
ThePonds（中位价 161.5 万澳元）
人口增长放缓但需求仍高
Christopher预计，2026年悉尼人口将增加 6.5–7.5万人（约 3–6%），主要由海外移民推动，而州际外流仍在持续。
他说：“截至2025年中，悉尼人口增长约1.23%，达到约5,248,790人，我估算这带来了额外 2.5–2.6万套住房需求。”
“同期仅完工2–2.2万套住房（主要是市中心公寓），仍存在轻微缺口并继续推高市场压力。”
租赁市场供应长期短缺，租金压力持续
尽管移民增长降温，报告指出悉尼的“长期结构性供应不足”将继续支撑高租金，但租金过度高估的风险正在累积。
租房空置率整年保持在1.4%左右
独立屋租金已飙至纪录高位：每周1,100澳元
受高建造成本及公寓开工量下滑拖累，2026 年租赁市场可能继续吃紧，即便 2025 年早期有轻微缓解迹象。
Christopher表示，悉尼房市将迎来"又一个稳健的一年"，但房价与租金的高估状态可能限制进一步上涨空间。
悉尼拍卖火热，家长为留学女儿抢下$800万豪宅
当前，悉尼房市已然出现了复苏势头，拍卖场也如火如荼。
上周六，一位母亲以800万澳元在Waverton的一场拍卖会上，为她正在留学的女儿买下了一套房。
这套位于McHatton Street 16号的五卧室住宅，占地797平方米，没有游泳池。共有三组买家登记，两组参与竞拍。房产的指导价为700万澳元，竞价以10万和20万的加价幅度一路突破750万的底价，最终以800万澳元敲定。
按照规定，卖家的底价并不需要与房产的价格指南保持一致。
16 McHatton Street
来自Richardson & Wrench的销售代理Victoria Liu表示，这位母亲是以女儿的名义购买该房产。
她说：“几年前，Waverton像隔壁那套房子，邻居的房子卖了570万澳元。而现在，你看，这些房子都能卖到850万，甚至1000万，所以这个区的涨幅非常可观。”
拍卖师Ed Riley表示：“通常这种类型的房子都会在一个家庭里传承，持有时间动辄30到40年。”
记录显示，卖家即将搬到北部海滩地区，而这套房子上一次交易是在2013年，当时的价格为360万澳元。
这套房产是悉尼上周1405场预定拍卖之一。截至周六晚，Domain Group的数据显示，在876个已报告结果中，初步清空率为63.6%，另有206场拍卖被撤回。被撤回的拍卖在清空率计算中视为未售出。
后花园有话说：当前，市场正处在一个耐人寻味的临界点：短期利率高企、买家承压，但长期供应紧缺与潜在降息预期又共同构筑出强支撑。4字头利率加速退场，说明货币环境仍偏紧，但从2026年起的降息窗口，一旦打开，就可能触发新一轮房价加速。区域分化将进一步加剧，西悉尼和资源州城市将具备领跑全国的潜力。
