澳洲房产大佬重磅预警：2025将是10年来最大上车机会！
后花园2025年11月17日报道：
在经历了几年的波动与不确定，如今迷雾正逐渐散去，新一轮房产上行周期已经开始显形。
近日，澳大利亚知名房地产投资者Scott O’Neill对市场前景做出了如下预判：
我投资这么多年，对这种市场阶段再熟悉不过了。还记得当年在Port Macquarie做DIDO（Drive-in, Drive-out）工作时，大家都在等所谓“明朗的信号”，而我选择在那时入场。事实证明，那正是最佳时机——最好的回报往往出现在调整刚结束、狂热尚未开始的窗口期。2025年的现在，我们又站在同样的机会点上。
住宅市场：大转向已开启
悉尼和墨尔本正在回归主舞台。过去几年，区域与生活方式城市抢尽风头，如今两大首府城市重新加速。
预计墨尔本2025年房价将上涨5.2%，2026年进一步加速至6.6%；悉尼则预计在2025年录得7.8%的涨幅。
这意味着，到2026年年中，悉尼房价中位数可能达到183万澳元，而墨尔本约为110万澳元。如果你在等“房价崩盘”，很遗憾——机会早在2024年就过去了。
东南昆州仍是生活方式需求的最大驱动区域。布里斯班预计到2026年将达到109万澳元，黄金海岸和阳光海岸将在基建投资和州际迁移的带动下继续强势。
澳储行（RBA）预计明年才会再次降息。但在今年已经降息三次的基础上，借贷能力提升将继续推动需求和价格。
阿德莱德与珀斯也将双双刷新接近100万澳元的历史高位，不过此前那种狂热的双位数涨幅会因为可负担性下降而放缓。
当前住宅市场最好的机会，是抓住优质房源——悉尼、墨尔本与东南昆州的A类物业。
商业地产：分板块的机会
商业地产正在迎来一波相对低调的复苏，而且这一次，赢家的构成和以往不同。
零售成了“意想不到的回归者”。经历多年“零售凋亡”的悲观预期，如今悉尼CBD空置率已降至3.9%，墨尔本降至4.1%，而珀斯表现更是领先全国。全国范围内，零售业连续四个季度录得资本增长，总成交额达到84亿澳元。
在Rethink Investing，我们亲眼看到投资者重新回到“社区便利型”和“体验型”零售资产。我个人早年的一个商业项目——位于通勤走廊的一排社区型商铺，就随着周边发展，价值翻倍。这让我意识到：零售不会消亡，它只是不断重塑。
工业地产依旧是“最抗打”的资产类别。悉尼和布里斯班空置率低于1%，推动租金同比两位数增长，整个板块预计将在2026年达到4240亿澳元的价值，较现在提升48%。电商需求、物流回流与基建升级，使其成为市场上最稳健的选择。
办公室市场则呈现“两极分化”。悉尼和布里斯班的A类办公楼表现强劲，海外投资者占了悉尼32亿澳元成交额的80%，单笔超过2.5亿澳元的交易增长了75%。但B级及以下楼宇空置率超过20%，越来越难招租，原因在于企业追求可持续性、灵活空间和核心位置。
聪明资金的投资路线图
住宅：悉尼、墨尔本主打高增长；东南昆州主打持续动能；珀斯和阿德莱德主打稳健创新高。商业：零售迎来反弹，工业是稳健收益担当，A类办公迎合全球资金流入。远离低等级办公楼。
随着利率有望继续下调、信心回升，资本化率正在收紧，并将推动资产价值在2026年前进一步上涨。
市场已经走出低谷，进入早期复苏阶段。人口增长、供给不足、借贷能力回升，这些基本面共同指向同一个方向。
回顾我的投资经历，每一次大的突破，都是在这种时刻做出的决定——市场企稳但情绪仍谨慎。聪明的投资者不会等到牛市“被确认”才上车，而是会提前布局。
因为在房地产投资中，真正关键的是察觉“潮水已经在转向”。而到了2025年，这股潮流已经明显重来。
#Scott O’Neill是澳大利亚知名房地产投资者，连续四年登上《AFR Young Rich List》。他是企业家、Rethink Group创始人兼CEO，澳洲最受欢迎的商业地产播客《Rethink Investing’s Inside Commercial Property》主持人，也是畅销书《Rethink Property Investing》的共同作者。
