傻眼！悉尼、墨尔本惊现“挂牌潮”，华人卖房狂赚$600万+！专家：下一波暴涨期正在启动！
后花园2025年11月17日报道：
在房价上涨和需求激增的双重驱动下，澳大利亚房地产市场正迎来一股巨大的挂牌出售浪潮。
根据REAGroup最新的挂牌报告，10月份全国新挂牌房源数量较9月猛增近22%，首府城市的增幅（24%）超过了非首府地区（17.5%）。
澳洲房市迎10年未见挂牌潮
在澳大利亚最大的房地产市场悉尼，10月份的新挂牌房屋数量达到了十年来的最高点，环比激增20%，比去年同期高出6%。这一数据表明，越来越多的卖家选择在今年春季利用市场的繁荣时机出售房产。
墨尔本的增长更为迅猛，新挂牌量环比跃升近30%，是自2021年11月上一轮房产热潮以来的单月最高纪录，也创下了有史以来最高的10月份挂牌记录。
REAGroup的经济事务执行经理Angus Moore表示，强劲的房地产市场行情和不断改善的市场情绪是新挂牌量激增的主要原因。
他指出："我们看到了一些降息，买家信心相对良好，对房价的预期也非常乐观，这让卖家更有信心挂牌出售。"
对于买家而言，房源的激增无疑带来了更多选择。此前，由于买家迅速抢购，两大城市的待售房屋总量较去年同期有所下降。三次降息提高了购买力，而扩大的"首次置业担保计划"也为首置业者解锁了更高价位的房产。
RayWhite United Group的总监Peter Diamantidis认为，该计划更高的价格上限刺激了首置业者的增加，而较低的利率环境也让更多房主得以升级置业。
他解释说："随着利率下降，我们发现市场上的存量增加了，因为那些因还贷能力问题而无法换房的人现在可以了。"
这股售房热潮正值房价加速上涨之际，澳大利亚的房屋价值中位数目前比一年前高出7.5%。在墨尔本的房价最近超过2022年初的前一个高点后，全国大部分地区的房价现已创下历史新高。悉尼的房价中位数同比增长6.4%，墨尔本则上涨了4.2%。
除了悉尼和墨尔本，其他城市也出现了显著增长。首都堪培拉的新挂牌量环比增加了42.4%，阿德莱德也增长了36.6%。
尽管上月挂牌量激增，但澳大利亚全国的待售房屋总数仍比一年前低9.5%。与去年同期相比，珀斯的待售房产总数下降了近15%，布里斯班下降了近17%，而达尔文的降幅更是超过了38%。
AngusMoore解释说，达尔文待售房屋数量的大幅下降，是由于新上市房屋减少以及在投资者兴趣激增的情况下房屋销售速度加快所致。
他表示："我们看到北领地（NT）有大量的投资者活动，投资者在贷款中所占的份额达到了相当高的创纪录水平。"
随着房地产市场在需求上升的推动下将进一步上涨，市场动态现在似乎向卖家倾斜。
Moore总结道："总体情况相当不错，这是一个相当健康的环境。"
悉尼华人$2800万卖房，4年升值$650万
在卖家总动员的背景下，有屋主通过近期的交易，赚得了丰厚的资本收益。
RichLister、旅行科技创业者 Robert Chamberlain，最近以一种非常“壕气”的方式庆祝他晋升为亿万富翁——从一套悉尼港景豪宅，换到另一套更豪的港景豪宅。
这位旅行聚合平台Huno Group的创始人，今年以约12亿澳元的身家首次登上《Financial Review Rich List》。他刚刚以2800万澳元的价格，在Barangaroo Crown的“权力之塔”里，买下一套奢华的四居室公寓。这笔非公开交易于10月完成，卖家是Siu Ying Kwow，她在2021年以2150万澳元的期房价格购入。新公寓拥有无遮挡的港湾景色，内设约320平方米空间，并配备额外车位。
虽然这笔交易展现了豪宅市场坚挺的一面，但最新数据显示，由于重划区叠加新项目冲击，悉尼高端公寓实际普跌了10%+，这为仍在观望的买家提供了一个难得的机会窗口。
悉尼热门换房区房价下跌，专家：现在正是抄底时刻
在悉尼多个热门换房区，典型公寓价格一年内跌幅高达15.2%，让不少正从家庭住宅向公寓过渡的买家重新看到“抄底”的希望。
部分地区受政府重新划区和高层开发计划的不确定性影响，导致价格承压；而一些传统热门区域的公寓，也出现明显回调。
多个百万元级公寓区大幅下跌
根据最新的Domain房价报告，在中位价100万澳元以上的公寓市场中，Kirribilli的公寓价格截至9月的一年里下跌15.2%，中位价降至130万澳元。
DoubleBay的公寓跌13%至192.5万澳元，Lindfield跌11.6%至110万澳元，Killara下跌10.5%至111万澳元。
北岸买方代理Henny Rahardja表示，北岸上区因围绕重新划区和未来开发的争议不断，导致市场被“不确定性”冻结，而这种影响正逐步向靠近城区的区域蔓延，例如Kirribilli。
她说：“Roseville到Gordon这一带，都在为交通导向型开发的不确定性买单。”
低密区面对重塑，居民担忧“风貌会变”
包括东区、北岸在内的一些低密度区域，被州政府纳入规划改革范围，通过低到中密度住宅及交通导向型开发来容纳额外的37.7万套住房。
Rahardja表示，随着未来将有更多公寓落地，当地居民担心社区的传统风貌将被永久改变。
她也指出一个许多换房族正在思考的问题：“如果现在花一大笔钱买一套优质顶楼公寓，几年后市场上又新建了20套类似产品，它还能保值吗？”
市场观望情绪浓重，需求减少也拖累价格
Domain研究与经济主管Dr Nicola Powell表示，地铁等交通升级项目在不少区域引发焦虑，因为居民不确定施工会带来多大影响。
她说：“这些换房区的入市门槛都很高，让很多人犹豫是否要把卖掉房子的所有资金全部投入一套公寓。”
“而且这些卖家往往没有出售压力，他们会选择继续观望。”
再加上部分区域人口增长缓慢，移民增速不及高峰时期，需求减少也进一步压低价格。此外，这类区域往往缺少大额成交，进一步影响中位数表现。
Barangaroo波动大，高端市场明显降温
在中位价450万澳元的Barangaroo，公寓价格下跌了9.1%。经历数年的连续创纪录成交后，过去12个月明显冷清，部分原因是项目仍在建设中。
AyreReal Estate的高端公寓专家Adrian Wilson表示：“One Sydney Harbour在2024年集中交割了大量高价公寓，今年成交自然减少，且多为更低价的房源，推低了整体中位数。”
更多区域也出现明显回调
其他价格跌幅较大的区域包括：
Rozelle：跌8.9%，中位价128万澳元
LittleBay：跌8.2%，中位价128万澳元
Bondi：跌8%，中位价138万澳元
悉尼市中心：跌7.7%，中位价102万澳元
StLeonards：跌7.5%，中位价111.5万澳元
Wilson指出，由于多个新项目完工，加上低价投资型公寓成交量上升，进一步拉低了内城区的平均价格。
买方代理：正是“捡漏”的好机会
买方代理Rich Harvey（Property buyer.com.au）表示，正是因为需求不强劲，许多区域现在出现不错的价格洼地。
他说：“这些区域的单元房价格整体在走软，因为买家需求不够稳定。”
但他也提醒，新落成、面向换房族的优质新品，售价普遍高达每平方米3.5万至5万澳元，受高建造成本推动。
“相比之下，现有存量房性价比非常高。对于正在卖掉独立屋、计划搬到高品质公寓的人来说，现在利用这短暂的价格回调，是相当聪明的选择——因为这波机会不会持续太久。”
澳洲房产大佬预警：2025将是10年来最大上车机会
近日，澳大利亚知名房地产投资者Scott O’Neill发表评论称——当前的市场迷雾已逐步散去，而新一轮的房产上行周期已经开始显形。
以下是他对市场前景的最新预判：
住宅市场：大转向已开启
悉尼和墨尔本正在回归主舞台。过去几年，区域与生活方式城市抢尽风头，如今两大首府城市重新加速。
预计墨尔本2025年房价将上涨5.2%，2026年进一步加速至6.6%；悉尼则预计在2025年录得7.8%的涨幅。
这意味着，到2026年年中，悉尼房价中位数可能达到183万澳元，而墨尔本约为110万澳元。如果你在等“房价崩盘”，很遗憾——机会早在2024年就过去了。
东南昆州仍是生活方式需求的最大驱动区域。布里斯班预计到2026年将达到109万澳元，黄金海岸和阳光海岸将在基建投资和州际迁移的带动下继续强势。
澳储行（RBA）预计明年才会再次降息。但在今年已经降息三次的基础上，借贷能力提升将继续推动需求和价格。
阿德莱德与珀斯也将双双刷新接近100万澳元的历史高位，不过此前那种狂热的双位数涨幅会因为可负担性下降而放缓。
当前住宅市场最好的机会，是抓住优质房源——悉尼、墨尔本与东南昆州的A类物业。
澳大利亚知名房地产投资者Scott O’Neill
商业地产：分板块的机会
商业地产正在迎来一波相对低调的复苏，而且这一次，赢家的构成和以往不同。
零售成了“意想不到的回归者”。经历多年“零售凋亡”的悲观预期，如今悉尼CBD空置率已降至3.9%，墨尔本降至4.1%，而珀斯表现更是领先全国。全国范围内，零售业连续四个季度录得资本增长，总成交额达到84亿澳元。
O’Neill认为：零售不会消亡，它只是不断重塑。
工业地产依旧是“最抗打”的资产类别。悉尼和布里斯班空置率低于1%，推动租金同比两位数增长，整个板块预计将在2026年达到4240亿澳元的价值，较现在提升48%。电商需求、物流回流与基建升级，使其成为市场上最稳健的选择。
办公室市场则呈现“两极分化”。悉尼和布里斯班的A类办公楼表现强劲，海外投资者占了悉尼32亿澳元成交额的80%，单笔超过2.5亿澳元的交易增长了75%。但B级及以下楼宇空置率超过20%，越来越难招租，原因在于企业追求可持续性、灵活空间和核心位置。
聪明资金的投资路线图
住宅：悉尼、墨尔本主打高增长；东南昆州主打持续动能；珀斯和阿德莱德主打稳健创新高。商业：零售迎来反弹，工业是稳健收益担当，A类办公迎合全球资金流入。远离低等级办公楼。
随着利率有望继续下调、信心回升，资本化率正在收紧，并将推动资产价值在2026年前进一步上涨。
市场已经走出低谷，进入早期复苏阶段。人口增长、供给不足、借贷能力回升，这些基本面共同指向同一个方向。
O’Neill指出，回顾他个人的投资经历，每一次大的突破，都是在这种时刻做出的决定——市场企稳但情绪仍谨慎。聪明的投资者不会等到牛市“被确认”才上车，而是会提前布局。
因为在房地产投资中，真正关键的是察觉“潮水已经在转向”。而到了2025年，这股潮流已经明显重来。
后花园有话说：当前澳洲楼市正处在罕见的“价涨量升”共振期：一边是挂牌量创十年新高，卖家争相套现；另一边是利率下行、需求回暖推动价格全面反弹。高端公寓短期承压，但也在为买家打开难得的捡漏窗口。而悉尼、墨尔本的主城独立屋与A类优质资产，正重新成为这一轮上涨周期的核心推力。可以确定的是——市场已经从低谷走出，而下一波上涨正在酝酿。
